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意大利房地產(chǎn)投資前景分析

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  現(xiàn)如今越來越多的人選擇投資海外的房地產(chǎn),而意大利無論是從經(jīng)濟(jì)還是環(huán)境都是大家選擇的對(duì)象。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于意大利房地產(chǎn)投資前景分析的相關(guān)資料。供你參考。

  意大利房地產(chǎn)投資前景分析

  1. 永久產(chǎn)權(quán)

  意大利房產(chǎn)可世世代代傳承。

  2. 穩(wěn)定的市場(chǎng)

  70%的意大利家庭擁有自己的房產(chǎn)。

  ​3. 低風(fēng)險(xiǎn)

  房產(chǎn)是抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最有效方式。

  4. 價(jià)格穩(wěn)定增長

  數(shù)據(jù)顯示,2011年意大利相同地點(diǎn)的寫字樓銷售價(jià)格增長1.5%,店鋪價(jià)格增長1%,住宅價(jià)格增長2.2%。意大利房產(chǎn)的重要特性是穩(wěn)定增長,在價(jià)格浮動(dòng)上不會(huì)大起大落。如歐洲其他一些大城市如阿姆斯特丹、柏林、馬德里等地一樣,米蘭、羅馬的房產(chǎn)價(jià)格也是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢(shì)。在意大利投資移民的總數(shù)中,中國投資人所占比例約在30%左右,還將有更大的上升空間。其中70%的人會(huì)選擇購買居住型房產(chǎn),另外30%選擇的是工業(yè)類、辦公室類的房產(chǎn)。

  房地產(chǎn)投資的特性

  1、土地開發(fā)的高成本性。

  由于土地的位置固定,資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性,土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn),作為要價(jià)的依據(jù),收取較高的報(bào)酬;同時(shí)作為自然資源的土地,不能被社會(huì)直接利用,必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā),所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

  2、是由于房屋建筑的高價(jià)值性。

  房屋的建筑安裝成本,通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資,需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員,要使用許多大型施工機(jī)械。此外,由于建筑施工周期一般較長,占用資金量較大,需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí),由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式,使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢,因此,也增加了房屋建筑物的成本量。

  3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。

  一般而論,房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多,涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中,包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂,從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

  房地產(chǎn)投資分析

  (1)市場(chǎng)分析。

  市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。

  (2)財(cái)務(wù)分析。

  投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此,財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì),計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外,財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì),以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。

  (3)可行性分析。

  可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,

  因此,只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后,整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中,可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷模虼?,投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí),并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程,它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常,在一些較大項(xiàng)目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

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