房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文
從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員也少不了接觸過撰寫房地產(chǎn)相關(guān)的論文,而房地產(chǎn)論文有哪些呢?下面是學習啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文的相關(guān)資料。供你參考。
產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文一
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱型行業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系行業(yè)的興衰。房地產(chǎn)市場受到政府調(diào)控風險較大，尤其是一些出于投機目的沒有找準市場定位和缺乏自身優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在我國市場經(jīng)濟的發(fā)展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，沒有足夠重視融資效率，特別是一些現(xiàn)金流控制能力相對弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合適的融資對策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀
近幾年，國家采取了從緊的金融政策，從嚴信貸標準、提高貸款利率和上調(diào)銀行的法定存款準備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來了強大的政策沖擊。就當前的情況來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抵押貸款難、金融機構(gòu)放款難等融資現(xiàn)狀。因為中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業(yè)難以達到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑借其資金實力和信譽，可以通過上市、發(fā)行債券來進行融資，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于遠遠不能滿足上市或者發(fā)行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負債率過高。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無一幸免地陷入資本運行的惡性循環(huán)中，甚至引發(fā)負效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。
三、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境
(一)融資結(jié)構(gòu)不合理
中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是內(nèi)源融資和商業(yè)銀行信貸，而銀行信貸又占據(jù)很高比例，銀行信貸貫穿房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營過程，商業(yè)銀行成為我國中小房地產(chǎn)企業(yè)最大的資金提供者。長期債券融資與股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例極小。這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)很不合理。
(二)融資渠道單一
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力的緣故，在資本市場無法與大型企業(yè)抗衡，所以融資方式大多采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤和公積金、預(yù)收定金或預(yù)收購房款，這部分資金構(gòu)成了其主要資金來源之一。外源融資中最常用的是利用商業(yè)銀行貸款，包括銀行信貸和個人按揭貸款，據(jù)調(diào)查我國中小房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行貸款，其資金來源的80%左右來自商業(yè)銀行貸款，渠道相對單一。
(三)缺乏長期穩(wěn)定的資金來源
內(nèi)源融資和商業(yè)銀行貸款是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長期債券和股票等長期穩(wěn)定的融資方式帶來的資金，說明中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。
四、創(chuàng)新我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的主要措施
(一)債權(quán)性融資
在債權(quán)性融資中，既可以通過銀行貸款的形式，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行，還可以通過房地產(chǎn)信托來實現(xiàn)。發(fā)行企業(yè)債券。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行短期融資券進行融資。短期融資券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在較短的時期(一般不超過一年)內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。同時通過典當融資為房地產(chǎn)個人投資和中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了全新途徑。
(二)權(quán)益性融資
在權(quán)益性融資上，既可以通過上市發(fā)行股票融資，也可以通過合作開發(fā)融資，還可以通過房地產(chǎn)投資基金來融資。
一方面可以通過上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。因此，對于一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ姆康?/p>
產(chǎn)企業(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行房地產(chǎn)企業(yè)融資。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種方式。合作開發(fā)能夠有效降低投資風險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。再一方面，創(chuàng)新和開發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金。
(三)保險資金融資
新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第106條規(guī)定：“保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：(1)銀行存款;(2)買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券;(3)投資不動產(chǎn);(4)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。”也就是說，保險公司可以運用保險資金投資不動產(chǎn)，因此，保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。
(四)融資租賃
房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)企業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文二
引言：內(nèi)部控制是社會經(jīng)濟發(fā)展至一定階段的產(chǎn)物，它是各種社會經(jīng)濟組織對內(nèi)強化管理，對外滿足社會要求，以便實現(xiàn)組織目標的重要管理手段。與國外相比，我國企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)起步較晚，目前還處于發(fā)展階段。從房地產(chǎn)企業(yè)來說，許多企業(yè)對內(nèi)部控制意識不強，管理層內(nèi)控意識薄弱，相應(yīng)的內(nèi)控制度缺乏或不健全，企業(yè)員工更是對內(nèi)部控制了解不多。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結(jié)果。因此，成本管理本身就可以理解為一項系統(tǒng)工程，其控制的好與壞，直接與內(nèi)控管理有密切關(guān)系。
內(nèi)控管理對成本管理的必要性
企業(yè)是贏利為目的的經(jīng)濟組織，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經(jīng)就是降低成本，通過節(jié)約開支來增加利潤，而要能有效地降低成本，內(nèi)控管理制度則是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制所涉及的范圍廣而全面，是全方位、全過程的管理活動，相對于其它行業(yè)，由于其產(chǎn)品具有單一性、地域性、不可復(fù)制性等特點，其成本管理就顯得更加復(fù)雜。因此，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系，加強和完善企業(yè)的內(nèi)部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環(huán)節(jié)上進行嚴格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關(guān)系到項目的最終贏利水平。
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)實施期間，其成本費用控制主要包括三個環(huán)節(jié)：對其事前進行規(guī)劃、制定目標;事中進行監(jiān)督執(zhí)行，及時發(fā)現(xiàn)和糾本文由論文聯(lián)盟http://收集整理正偏差;事后進行評價分析，并在總結(jié)和改進基礎(chǔ)上，修訂和建立新的成本體系目標。wWW.11665.coM要做好成本管理必須以內(nèi)部控制為前提，其涉及的范圍、內(nèi)容是非常廣泛的，但下面幾點則是內(nèi)控管理中比較重要的，它直接關(guān)系到成本控制的執(zhí)行力度和成效。
一、建立現(xiàn)代成本費用管理理念 重視策劃設(shè)計階段
一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)，成本管理主要體現(xiàn)在策劃、設(shè)計、施工三個階段。受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識，其成本管理計劃主要是用來進行項目的經(jīng)濟分析和決策、落實成本責任制、安排資金等，成本管理只是停留在項目的施工階段，對其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現(xiàn)代成本管理理念，更注重突出企業(yè)的整體經(jīng)濟效益，是積極、主動的成本管理，是項目全過程、動態(tài)的成本管理，是企業(yè)追求利潤最大化的成本管理，是在保留傳統(tǒng)成本管理理念的同時，更加注重項目開發(fā)前期決策階段和設(shè)計階段。
多年來我國工程項目開發(fā)的實踐表明，對開發(fā)建設(shè)成本影響最大的是策劃設(shè)計階段：在房地產(chǎn)項目整個開發(fā)周期中，策劃設(shè)計階段所占時間比例僅為整個項目建設(shè)周期的15%～30%，但其對今后的開發(fā)成本所產(chǎn)生的影響則是最主要的，占到65%～70%，因此，對房地產(chǎn)項目的全過程成本控制管理中，策劃設(shè)計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。在項目策劃時就應(yīng)該仔細研究項目方向，力求項目定位準確、方案合理;在設(shè)計階段，應(yīng)注重設(shè)計的多方案比選和優(yōu)化。好的設(shè)計在滿足項目定位要求的同時，應(yīng)能夠最大限度地節(jié)約成本。由于設(shè)計不周全、設(shè)計有缺陷引起的費用風險所占的比例是較大的，因設(shè)計錯誤而引起的費用增加更是不可估量。因此，在設(shè)計時期，是最應(yīng)該花費更多的精力反復(fù)論證設(shè)計的科學性、合理性，盡量避免設(shè)計缺陷，減少由于設(shè)計不完善引起的額外風險。在設(shè)計階段考慮的越周全越充分，施工期間發(fā)生工程變更的機率就會越小、所面臨的風險就會越少，施工成本費用也就越容易控制。在項目開發(fā)施工階段，通過施工技術(shù)革新，加強施工管理等措施節(jié)約開發(fā)成本的可能性也只有20%左右。盡管在施工階段也會發(fā)生不可預(yù)見的各種風險，但通常情況下，單純由于非設(shè)計因素發(fā)生的簽證等費用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設(shè)計，在項目品質(zhì)定位、項目設(shè)計上多下功夫，往往比施工環(huán)節(jié)更能節(jié)省成本。
二、建立一套有效的企業(yè)成本管理制度體系
企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動離不開制度的約束和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系則是針對成本費用管理而制定的一系列規(guī)章制度，以保證項目成本管理能夠在合理進度、合理質(zhì)量的前提下，以較低的成本完成項目開發(fā)建設(shè)。制度應(yīng)力求全面具體、考慮各種可能的情況，盡量減少管理上的漏洞，同時要具有可操作性。建立成本費用業(yè)務(wù)的崗位責任制，明確各部門和崗位的具體職責、權(quán)限，用來規(guī)范職能部門和企業(yè)員工的日常工作行為，并確保成本費用業(yè)務(wù)的不相容崗位要相互分離、監(jiān)督和制約。同時還應(yīng)具有與規(guī)章制度相關(guān)聯(lián)的操作實務(wù)指引，管理表格要有統(tǒng)一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。項目是公司成本管理的執(zhí)行主體。以項目為成本中心，相應(yīng)的規(guī)章制度可以包括：《目標成本管理辦法》、《工程項目目標成本編制管理辦法》、《項目收入與成本費用實時監(jiān)控管理辦法》、《項目經(jīng)濟活動分析管理辦法》等;在這些制度中要進一步明確成本管理組織架構(gòu)、管理職責，規(guī)定目標成本編制方法、工作流程，作業(yè)操作指引;要求項目編制前期經(jīng)濟活動策劃分析報告，合理測算預(yù)計合同總收入、預(yù)計合同總成本、預(yù)計盈虧情況等。
比較突出的有以下幾方面問題：
1. 制度規(guī)定過于繁瑣或過于簡單
過于繁瑣的成本管理制度，能夠使企業(yè)少犯錯誤，減少經(jīng)營風險，但帶來的危害是工作的大量時間花費在符合制度要求的流程之中，內(nèi)耗消耗大，辦事效率底下，不利于企業(yè)在市場中參與競爭;相反，過于簡單的管理制度，風險較大。因此，企業(yè)在制訂管理制度時，應(yīng)松緊結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧。
2. 僅有制度，沒有與之相關(guān)的操作實務(wù)指引
只有成本管理規(guī)章制度，卻缺乏操作指引，帶來的后果是各部門、各員工在辦理具體業(yè)務(wù)時，形成的書面文件不能統(tǒng)一口徑，部門間自成體系、員工間自成風格，給企業(yè)的資料管理方面帶來很大的不便，也不利于企業(yè)的統(tǒng)一管理。
3. 部門職能與崗位分工不明確，界限模糊.
經(jīng)常容易發(fā)生的現(xiàn)象是，責權(quán)利分工不明，責權(quán)利有交叉現(xiàn)象，或者責權(quán)利沒有落到具體部門、主責部門不明確。其結(jié)果是造成部門間業(yè)務(wù)相互推諉扯皮。事實上，有些疏漏在企業(yè)的經(jīng)營過程中是很難避免的，重要的是，在平時業(yè)務(wù)工作中，應(yīng)注意收集這方面的信息，對不完善的、有疏漏之外應(yīng)當逐步完善，逐步堵漏洞。
三、實施項目開發(fā)精細化管理，加強部門的配合力度，建立項目作業(yè)流程體系
所謂精細化管理，就是對項目開發(fā)實施全過程、無縫隙的管理，建立一個環(huán)環(huán)相扣的管理鏈，它強調(diào)的是一種管理意識、一種管理理念。通常地，企業(yè)的成本管理有相應(yīng)的職能部門負責，但這并不等于說與其它部門就毫不相關(guān)。事實上，房地產(chǎn)成本管理是程序性很強的專業(yè)合作過程，是由不同專業(yè)過程迭加而成的，依賴于各部門、各環(huán)節(jié)之間密切協(xié)調(diào)與配合。遺憾的是，這種與已無關(guān)的意識在我們中間并不缺乏，有的部門或一些員工就簡單的將成本管理歸責于專業(yè)的職責部門，和自己沒有關(guān)系。這種現(xiàn)象將導致各部門為了滿足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術(shù)措施，卻不經(jīng)比選而盲目的采用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員設(shè)備投入、為了提高產(chǎn)品檔次而不計成本地片面追求新技術(shù)新工藝，這都將會造成成本上的增加。因此，為了達到成本管理的目的，一個可行的辦法是建立部門責任成本體系，明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，以加強不同部門之間的合作和溝通，形成分工負責的有機協(xié)調(diào)體系;同時，建立一套適合于本公司的項目作業(yè)流程體系，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，使得一項業(yè)務(wù)的實行都必須有流程圖作指導，并嚴格按流程體系進行操作;此外，還應(yīng)明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。通過以上這些措施，將成本管理落到實處，同時也能規(guī)避許多潛在的風險。
圖2：某房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程
四、從思想認識上加強企業(yè)每個員工的成本管理意識
意識決定行動，企業(yè)員工在做好自身本職工作同時，也應(yīng)具有成本管理意識，上至經(jīng)理層、下至每一個員工，要培養(yǎng)員工的成本意識，讓每一個員工將降低成本變成一種自覺行為，積極主動地參與到節(jié)約成本的行為中來，這些都是優(yōu)秀員工應(yīng)具備的基礎(chǔ)素質(zhì)。事實上，要實現(xiàn)這一目的并不容易，平時應(yīng)在企業(yè)文化建設(shè)層面上形成一個節(jié)約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對那些成本意識責任感強的員工予以表揚和獎勵。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來、各位員工把成本管理變成日常工作事務(wù)，成本管理也才能真正落到實處。制度再完善、崗位職責再科學、流程體系再合理，最終都會歸結(jié)于各個員工是否按律辦事。
五、注重信息獲取，以提高成本管理的科學合理性
企業(yè)在成本管理過程中，是離不開信息的獲取的。所以，平時就要準確捕捉市場信息，及時收集有關(guān)資料，這對準確把握市場脈絡(luò)，成功做好成本管理提供了可靠的依據(jù)。例如，在新項目可行性研究階段，我們可以利用過去已建項目積累的技術(shù)經(jīng)濟指標，為可研測算提供有用的參考價值;在施工招投標階段，我們可以從大量的信息中通過優(yōu)化比選，選擇出施工工藝先進、報價合理、資信好、技術(shù)力量雄厚的施工單位;可以利用信息管理系統(tǒng)加強現(xiàn)場簽證管理;企業(yè)建立自己的材料價格信息庫，就能為新項目材料價格確認提供可靠的依據(jù)，等。
結(jié)語
房地產(chǎn)成本管理離不開內(nèi)部控制，成本管理又是內(nèi)部控制的一個重要方面，要有效地控制好開發(fā)成本，就必須制定一套成本內(nèi)控管理制度。
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文三
一、美國模式的結(jié)構(gòu)及特點
1、模式結(jié)構(gòu)
美國社會信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場化的各類信用服務(wù)公司組成，
國家信用管理體系明確界定了政府管理部門的基本職能，國家對信用管理主要監(jiān)督和執(zhí)法部門分為兩類：一類是銀行系統(tǒng)，包括財政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲備系統(tǒng);一類是非很行系統(tǒng)，包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會、國家信用聯(lián)盟辦公室和儲蓄監(jiān)督局。美國主要集中在上世紀60年代對信用管理進行全面的立法，涉及信用產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、使用全過程，已經(jīng)形成完善的信用管理法律框架。wWw.11665.cOm公正、獨立和市場化的征信服務(wù)業(yè)：由資本市場、商業(yè)市場、消費者信用評估機構(gòu)三部分組成，把各種與信用有關(guān)的信息加工成信用產(chǎn)品，形成高知識含量、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)過百年的市場競爭，信用服務(wù)企業(yè)已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團公司幾個市場化運作主體。
2、主要特點
作為最發(fā)達的征信國家，美國擁有完備的社會信用體系，主要特點
(1)完善的法律保障，促進公開政務(wù)信息
信用制度在美國已有百年的發(fā)展史，通過20世紀60～80年代對信用管理體系全面的立法建設(shè)，現(xiàn)已形成信用管理完整的法律體系。從法律角度界定了國家秘密、企業(yè)商業(yè)秘密、消費者個人隱私和信息公開的基本關(guān)系，在《信息自由法》、《聯(lián)邦咨詢委員會法》、《陽光下的聯(lián)邦政府法》三部法律規(guī)范下，建立了信息公開制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務(wù)資源。大量公開政務(wù)信息，增強了社會的透明度，保證了信用數(shù)據(jù)的收集與信用產(chǎn)品生產(chǎn)。
(2)信用服務(wù)業(yè)市場化的運作模式
美國的信用服務(wù)業(yè)形成了獨立、客觀、公正的市場化運作模式。信用服務(wù)機構(gòu)是市場化運作的公司，處于優(yōu)勝劣汰的市場競爭環(huán)境，政府通過立法對征信機構(gòu)進行管理。該模式滿足了市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，對促進信用信息的收集、更新與信用產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售發(fā)揮了不可替代的作用。
(3)完善的監(jiān)督管理機制
采用政府和行業(yè)協(xié)會相結(jié)合的監(jiān)管體系，聯(lián)邦貿(mào)易委員會是信用管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門，司法部、財政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲備系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時資信評級、征信、個人資信都建有相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會，作為企業(yè)和政府機構(gòu)聯(lián)系的紐帶和行業(yè)自律管理部門。
(4)市場主體信用意識及對信用產(chǎn)品巨大市場需求
在美國不論是企業(yè)還是個人，都有很強的信用觀念，信用記錄差的企業(yè)和個人在生產(chǎn)、生活等多方面會受到極大制約。為了有效防范信用風險，企業(yè)一般不愿與沒有資信記錄的客戶交往，個人也十分注重自身的信用狀況。美國政府十分重視信用產(chǎn)品的市場需求，在法律中做出明確規(guī)定，監(jiān)管機構(gòu)也提出有關(guān)的要求，使絕大多數(shù)經(jīng)濟主體把信用評級和評級結(jié)果運用作為一種自覺行動，為信用體系的健康發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的市場空間。
(5)對失信者完備的懲戒制度
美國信用制度的重要組成部分是對失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴大為失信方與全社會的矛盾，而且失信記錄依照法律規(guī)定要保留多年。懲戒制度包括經(jīng)濟處罰、勞動處罰和司法配合，對各類失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定，使失信者付出昂貴的失信成本，對不法奸商或失信者具有強大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個人自覺培育和維護自身信用，形成誠信和守法的良好習慣。
二、加快我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考
近年來，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的質(zhì)量、價格、廣告、計量、物業(yè)管理等投訴以每年20%的速度遞增，2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴達2.053萬件，而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，一方面面臨著良好的發(fā)展機遇，同時也出現(xiàn)了嚴重的誠信危機，因此加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)迫在眉睫。
1、加強房地產(chǎn)法律建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用法律框架
從國外經(jīng)驗來看，信用管理法律體系是信用體系健康規(guī)范運作的基礎(chǔ)，建立信用法律體系作為信用建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，為信用體系的建立和發(fā)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信用體系首先是建立相應(yīng)的法律體系，在這方面我國仍然是空白。當前立法建設(shè)重點是從行業(yè)管理的角度界定好國家機密與政務(wù)公開、商業(yè)秘密與企業(yè)信息、個人隱私與個人信息基本關(guān)系，著手制定《房地產(chǎn)政務(wù)信息公開法規(guī)》、《企業(yè)商業(yè)秘密法規(guī)》、《個人隱私權(quán)法規(guī)》、《消費信用保護法規(guī)》、《房地產(chǎn)信用報告法規(guī)》，然后抓緊修改其它相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用體系的法律框架。在此基礎(chǔ)上出臺信用管理方面的規(guī)章制度，并通過立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門與其他相關(guān)部門的交流和協(xié)調(diào)機制，以促進信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展。
2、建立失信懲戒和守信激勵機制。強化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)
建立房地產(chǎn)信用體系，要形成誠信經(jīng)營的社會環(huán)境，必須使失信成本大于守信成本。因此，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經(jīng)濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在道德上，房地產(chǎn)監(jiān)管部門將其失信記錄向社會公布、廣泛傳播，在社會生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價。在經(jīng)濟上，要加大經(jīng)濟處罰力度，使失信成本大大超過預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業(yè)政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質(zhì)升級等方面優(yōu)先考慮;在定期性檢查、審驗、年審時，給予以免檢或免審;在市場經(jīng)營活動中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)、在評比表彰中予以優(yōu)先推薦，并通過媒體宣傳擴大影響。
3、強化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺
誠信缺失的重要原因之一是信息不對稱，降低房地產(chǎn)市場的信息不對稱是房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的關(guān)鍵。因此，強化信息披
露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機制。對于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞。要充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計算機網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)
勢，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級建設(shè)行政主管部門、協(xié)會網(wǎng)站的互通，構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，形成房地產(chǎn)信息與社會溝通的平臺。
4、大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。建立房地產(chǎn)行業(yè)的自律機制
市場經(jīng)濟條件下，行業(yè)協(xié)會是協(xié)調(diào)和平衡市場主體利益、提高資源配置效率的重要組織機構(gòu)，更多的是組織、協(xié)調(diào)、引領(lǐng)行業(yè)自律發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會行使行業(yè)規(guī)范管理的職能，使協(xié)會既能反映企業(yè)的要求，又具有規(guī)范行業(yè)成員行為的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系的建立和完善，即要解決當前突出問題，又要考慮長遠的制度建設(shè)，行業(yè)協(xié)會要引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注經(jīng)濟效益的同時，更多地關(guān)注和承擔社會責任，推動企業(yè)的誠信建設(shè)，逐步建立行業(yè)的自律機制，塑造行業(yè)形象。
5、加強企業(yè)信用文化建設(shè)，樹立企業(yè)信用品牌
企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部形成的一種規(guī)范行為模式。涉及企業(yè)的價值觀、經(jīng)營理念和企業(yè)行為等。當前企業(yè)要切實加強自身的信用建設(shè)，形成“減信為本”的經(jīng)營理念，強化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能在房地產(chǎn)市場中贏得消費者的青睞，樹立企業(yè)品牌。在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與市場經(jīng)濟體系逐步完善的階段，強調(diào)企業(yè)的誠信經(jīng)營尤為重要，即使在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，一個企業(yè)如果只強調(diào)企業(yè)利益的最大化而忽略誠信為本的經(jīng)營思想。企業(yè)最終將被市場淘汰。
企業(yè)信用文化建設(shè)需求企業(yè)高層領(lǐng)導的支持和倡導，將信用管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象。提高企業(yè)經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。我國房地產(chǎn)市場將進入信用競爭的新階段，房地產(chǎn)投訴是行業(yè)發(fā)展到一定階段產(chǎn)生的問題，一方面反映了消費者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地產(chǎn)企業(yè)多年來存在和積累的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立誠信為本經(jīng)營理念，轉(zhuǎn)變思想觀念，以積極的態(tài)度正視這些問題，從質(zhì)量、管理、服務(wù)中去尋找原因，在解決投訴的過程中樹立起企業(yè)的信用品牌和企業(yè)形象。
三、結(jié)語
我國信用體系建設(shè)但借鑒國外信用體系建設(shè)的先進經(jīng)驗是十分必要的，結(jié)合國情目前以政府為主導，一個以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的社會信用體系建設(shè)的探索正在開展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中即是支柱產(chǎn)業(yè)，又是消費熱點。對于拉動經(jīng)濟增長、擴大社會就業(yè)、滿足人民群眾的住房需求、全面建設(shè)小康和諧社會發(fā)揮重要的作用。因此，加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)，在房地產(chǎn)信用法律框架下，建立激勵、懲戒和行業(yè)自律機制。強化信息披露制度和企業(yè)信用建設(shè)，為促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出新的貢獻。
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