房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項(xiàng)
房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項(xiàng)
房地產(chǎn)合同的簽訂不能兒戲，而在房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)需要注意哪些問(wèn)題呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項(xiàng)的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項(xiàng)
(1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容
拿到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，要在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。
(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定
《北京市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》開(kāi)篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N售中，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤(pán)。因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開(kāi)發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《北京市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書(shū)面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
(3) 合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
1、注意土地使用年限，我國(guó)法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)買(mǎi)人簽訂合同較晚，則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。
2、注意開(kāi)發(fā)商的三證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購(gòu)買(mǎi)人最好不要簽約，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如未辦理此一證，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
(4)合同第二條——商品房銷售依據(jù)如開(kāi)發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過(guò)期的《預(yù)售許可證》號(hào)，則構(gòu)成欺詐。
(5)合同第三條——買(mǎi)受人所購(gòu)商品房基本情況
購(gòu)買(mǎi)人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。其次在明確約定樓盤(pán)的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。
(6)合同第四條——買(mǎi)受人商品房所在項(xiàng)目基本情況
要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)
(7)合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款
明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。
(8)合同第六條——付款方式及期限
此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇;付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開(kāi)發(fā)商辦理。因此購(gòu)買(mǎi)人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購(gòu)買(mǎi)人及時(shí)履行了付款義務(wù)。
此條還應(yīng)特別注意約定買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行;出賣(mài)人解除權(quán)的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些，違約金盡量低些。
(9)合同第七條——買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任
本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。
(10)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理
面積差異較大，買(mǎi)受人享有解除權(quán)要求退房時(shí)，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過(guò)多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
房地產(chǎn)估價(jià)委托合同應(yīng)包括的內(nèi)容
(一)委托人的名稱或者姓名和住所;
(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所;
(三)估價(jià)對(duì)象;
(四)估價(jià)目的;
(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn);
(六)委托人的協(xié)助義務(wù);
(七)估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式;
(八)估價(jià)報(bào)告交付的日期和方式;
(九)違約責(zé)任;
(十)解決爭(zhēng)議的方法。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。
經(jīng)委托人書(shū)面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的流程
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。
3、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未做書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理。
4、房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。
5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。
6、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。
此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
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