房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成介紹(2)
(2) 規(guī)劃設計費：
規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費
6.報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
7.“三通一平”費
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
8.臨時設施費
(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
三、主體建筑工程費(建安工程費)
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：
9.基礎造價
包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價
主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。
12.公共部位精裝修費
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費
主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
四、主體安裝工程費(建安工程費)
14.室內(nèi)水暖氣電管線設備費
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水/排水/直飲水/熱水);
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片);
(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費;
(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋
15.室內(nèi)設備及其安裝費
(1) 通風空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用;
(2) 電梯及其安裝費;
(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費;
(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;
(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費
(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;
(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用;
(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用;
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用;
(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用;
(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
1、成本歸集對象。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣.首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位)，因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。
2、成本項目的設立。
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
3、間接費用的核算。
企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。
4、項目的竣工決算。
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
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