房地產成本案例分析(2)
房地產成本案例分析
前期工程費
指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：
(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。
如：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
(2) 規(guī)劃設計費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。
(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。
(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。
(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。
(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。
基礎設施費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容：
(1) 道路工程費：小區(qū)內道路鋪設費。
(2) 供電工程費：變(配)電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供(配)電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。
(3) 給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。
(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。
(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。
(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。
(7) 電視工程費：小區(qū)內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。
(8) 照明工程費：小區(qū)內路燈照明設施支出。
(9) 綠化工程費：小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。
(10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11) 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。
建筑安裝工程費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：
(1) 土建工程費
① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。
?、?主體工程費：即土建結構工程費(含地下室部分)。
?、?有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
(2) 安裝工程費
?、?電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。
② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。
③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。
?、?電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。
?、?空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費。
?、?消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。
?、?煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。
?、?采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。
?、?上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。
(3) 裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。
(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中)，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。
配套設施費
指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區(qū)別以下情況：
(1) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。
(2) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。
(3) 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。
(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
開發(fā)間接費
指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內容包括：
(1) 現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。
(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3) 固定資產投資方向調節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。
(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
(5) 質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。
(6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。
4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：
營業(yè)費用
指在開發(fā)產品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：
(1) 已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。
(2) 小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。
(3) 開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。
(4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。
管理費用
指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。包括：
(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。
(2) 工會經費和職工教育經費。
(3) 財產保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。
(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。
(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。
(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。
(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等
(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。
(10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。
財務費用
指企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。
會計科目與帳簿設置
5-1 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。
5-2 “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發(fā)過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業(yè)務部門為組織與管理開發(fā)項目建設而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。
5-3 “預提費用”科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。
應預提的費用一般包括：配套設施費;與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用;租金;保險金;借款利息;修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。
費用預提的時間：應由房屋等開發(fā)產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發(fā)產品時預提。
配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：
范圍：開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用。能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用不得預提。
條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行);先建房屋，后建配套設施。
依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。
計算方法：
某成本核算對象應 該項開發(fā)產品預算 配套設施費
預提的配套設施費 成本(或計劃成本) 預 提 率
配套設施 該配套設施的預算成本(或計劃成本 = -------------------------------- *100%
費預提率 應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的 預 算 成 本(或計劃成本)
式中應負擔該配套設施費的開發(fā)產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區(qū)內大配套設施。
5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。
5-5 “開發(fā)產品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發(fā)產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。
房地產成本案例分析：房地產成本核算科目明細表
一級科目
二級科目
三級科目
四級科目
五級科目
備注
開發(fā)成本
各項目
各成本核算對象
土地征用及拆遷補償費
按前述明細
完工轉開發(fā)產品
(各住宅小區(qū)、配套設施)
前期工程費
同上
基礎設施費
同上
建筑安裝工程費
同上
配套設施費
同上
開發(fā)間接費
自一級科目
待分攤征地及拆遷補償費
按前述明細
開發(fā)間接費轉入
待分攤前期工程費
同上
待分攤基礎設施費
同上
待分攤配套設施費
同上
開發(fā)間接費
各項目
工資及附加費
定期轉入開發(fā)成本
有關部門
辦公費用
差旅交通費
修理費
通訊費
周轉房攤銷
利息并借款費用
質量檢驗費
物業(yè)管理基金
其他
開發(fā)產品
項目名稱
成本核算對象
設置面積或套數的數量金額帳
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