房地產(chǎn)超市營銷方案(2)
優(yōu)勢(shì)：
一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——
它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。
它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;
在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。
劣勢(shì)：
對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。
3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。
東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。
三、廣告戰(zhàn)略
1)廣告目標(biāo)
造市。制造銷售熱點(diǎn)。
造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象。
一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。
2)廣告對(duì)象
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;
對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;
樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;
3)廣告地區(qū)
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的開始
創(chuàng)意
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”
老公：“行，馬上帶你上。”
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū)。
5)廣告實(shí)施階段
第一期：試銷階段(三個(gè)月)
行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、
時(shí) 間----------2004年2月1日
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢(shì)。以圖一舉炸開市場(chǎng)。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。
吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng)。
及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。
第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)
行為方式-----------新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。
此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑。
合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)
行為方式-------------新聞、廣告、營銷
充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。
市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會(huì)話題。
廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個(gè)月)
行為方式-------------營銷、廣告
消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。
對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
四、廣告媒體策略
1)主體媒體
報(bào)紙
策略：
根據(jù)整體推廣計(jì)劃，前三期擬采用報(bào)紙為主要信息載體之一。
第一期多用大中版面(半版或三分之一版)密集發(fā)布;
第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期;
第三，四期采用小版面;長線滲透。
《東方日?qǐng)?bào)》重慶
《蘋果日?qǐng)?bào)》重慶
2)輔主媒體
電視
制作目的：塑造品牌形象
市場(chǎng)目的：造市，促銷。
播出媒體：重慶電視臺(tái)(15秒廣告片)
重慶文體頻道(20秒廣告片)
重慶生活頻道(15秒廣告片)
五、廣告預(yù)算分配
媒體預(yù)算比例
T.V.45 000 11.7%
N.p.(報(bào)紙)500 000 55.7%
印刷 100 000 20.4%
CF(廣告影片)55 000 12.0%
總計(jì) 700 000 100.0%
各銷售季比例
新上市50 000 000 15.0%
第一期特賣100 000 000 30.0%
空檔消化期20 000 000 10.0%
第二期特賣300 510 000 45.0%
總計(jì)470 510 000 100.0%
六、廣告效果預(yù)測(cè)
由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，獨(dú)具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計(jì)加上萊恩公司全面的設(shè)計(jì)宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)了腳根。
房地產(chǎn)超市營銷方案三
活動(dòng)思路：作為超市這個(gè)零售行業(yè)來說，低價(jià)是吸引顧客的途徑，然而隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者素質(zhì)的提高，服務(wù)更是吸引顧客的關(guān)鍵。根據(jù)“20%的顧客創(chuàng)造80%的銷售額”原則，舉辦“好鄰 居，好伙伴”活動(dòng)，目的就是為了培養(yǎng)忠實(shí)顧客，提高顧客忠度，增加企業(yè)親和力，樹立優(yōu)良企業(yè)形象。
活動(dòng)目的：培養(yǎng)忠實(shí)顧客，提高顧客忠誠度，提高門店銷售額，同時(shí)增加企親各力，樹立優(yōu)良企業(yè)形象。
活動(dòng)主題：好鄰居，好伙伴
活動(dòng)時(shí)間：4月22日-年5與20日
活動(dòng)安排：A、“油鹽柴米醬醋茶 我們幫您送到家”活動(dòng)(見附1) B、“最忠誠的客”活動(dòng)(見附2)C、“最稱心的禮”活動(dòng)(見附3)
附1：油鹽柴米醬醋茶 我們幫您送到家 這是一個(gè)長期的活動(dòng)，主要以送貨上門服務(wù)為主?；顒?dòng)期間在各門店用KT板制作出以“油鹽柴米醬醋茶 我們幫您送到家”的廣告標(biāo)語，主要是起到加深鞏固的作用。 建議：超市各門店成立一個(gè)顧客服務(wù)部;顧客服務(wù)中心主要是有防損成員組成，如哪位顧客需要幫助可直接向顧客服務(wù)中心請(qǐng)求;(要求必須離我超市不超過1公里)
附2：“最稱心的禮”活動(dòng) “最稱心的禮”活動(dòng)是以顧客積累購物為主，只要顧客在活動(dòng)期間購物達(dá)到一定數(shù)量我們超市將送出一份溫馨的家庭日常用品。要求：購物達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的顧客只須將姓名、聯(lián)系電話、家庭住址(通信地址)填寫在“最忠誠顧客”表上就可以在我超市領(lǐng)取禮品?；顒?dòng)完畢后各門店須將“最忠誠顧客”表提交到營運(yùn)部。活動(dòng)期間(年4月22日-年5與20日)每一周購物累積滿120元者送精制碘鹽一袋 每二周購物累積滿280元者送汰漬洗衣粉一袋 每三周購物累積滿480元者送加加醬油一瓶 一個(gè)月購物累積滿580元者再加5元即可獲得200ml飄柔洗發(fā)水一瓶。并為世紀(jì)海聯(lián)超市“最忠誠顧客”。
通過這次活動(dòng)不僅可以得到促銷作用又可對(duì)我超市的忠誠顧客進(jìn)行一次徹底的調(diào)查。有了這份顧客調(diào)查報(bào)告后，可長期與顧客溝通(如過年、過節(jié)向顧客電話問候節(jié)日或不定時(shí)制作溫馨卡，寄予顧客)，可穩(wěn)定顧客對(duì)超市的忠誠度，培養(yǎng)一大批穩(wěn)定的消費(fèi)者，既可以提高企業(yè)的知名度，也對(duì)超市發(fā)展也有著很大的影響。
禮品兌換日期：第一周：4月29日 第二周：5月6日 第三周：5月12日 第四周：5月20日 詳情請(qǐng)見店面海報(bào)
現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)(從中固定抽出5名，獎(jiǎng)價(jià)值100左右的禮品) 精彩禮品(凡參加聯(lián)誼會(huì)的忠實(shí)顧客均可獲得價(jià)值20元左右的禮品)
費(fèi)用預(yù)算： 1、“好鄰居，好伙伴”活動(dòng)快訊40000X0.12=4600元 2、精制碘鹽9個(gè)門店計(jì)5000包：5000×0.84=4150元 4、加加醬油9個(gè)門店計(jì)500瓶：500×4.1=2050元
4、汰漬洗衣粉9門店計(jì)1000袋：1000×2.4=2400元 5、200ML顠柔洗發(fā)水9門店計(jì)200瓶:200×(12.4-5)=1460元 總計(jì):14560元X 1/2=6780元(注：以上贈(zèng)品擬由供應(yīng)商贊助1/2自行采購1/2) 6、忠實(shí)顧客獎(jiǎng)品：500元 7、忠實(shí)顧客禮品：200×20=4000元 8、各門店P(guān)OP廣告500元 以上費(fèi)用共計(jì)：11280元
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