房地產(chǎn)業(yè)交稅需謹(jǐn)慎
房地產(chǎn)行業(yè)作為城市化的主要載體，是地方經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是稅收征管的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、施工企業(yè)組織形式復(fù)雜、工程作業(yè)流動(dòng)分散等行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種又較為復(fù)雜，常存在這樣或那樣的涉稅問題。本期《南京稅務(wù)》專版整理了相關(guān)熱點(diǎn)問題，以幫助廣大納稅人更好地了解稅收政策，引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)交稅需謹(jǐn)慎的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)業(yè)交稅需謹(jǐn)慎
臨時(shí)售樓處應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
南京秦淮區(qū)某房地產(chǎn)公司于2015年6月份從施工方接收臨時(shí)售樓處并投入使用，但一直未繳納房產(chǎn)稅。原來，該房地產(chǎn)公司認(rèn)為臨時(shí)售樓處從施工方建成以來，一直沒有驗(yàn)收，施工方未繳納房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)公司也不需要繳納房產(chǎn)稅。
稅務(wù)人員告訴企業(yè)會(huì)計(jì)，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào))的規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》(國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào))第二條的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
根據(jù)上述房產(chǎn)稅的相關(guān)政策，稅務(wù)人員提醒該房地產(chǎn)公司，售樓處雖為施工單位所建，但已交予房地產(chǎn)公司并投入使用，且該處房產(chǎn)是為售樓服務(wù)，而不是為基建工地服務(wù)。因此，該房地產(chǎn)公司是售樓處產(chǎn)權(quán)人，不滿足免征房產(chǎn)稅的條件，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)公司接收臨時(shí)性房屋并投入使用的次月開始繳納房產(chǎn)稅。
樣板房裝修費(fèi)土地增值稅如何扣除
某房地產(chǎn)企業(yè)近日發(fā)布新樓盤，并推出了各種戶型的樣板房供購(gòu)樓者參考。銷售尾盤時(shí)，這些樣板房也會(huì)投入市場(chǎng)正常銷售，那么，企業(yè)對(duì)樣板房產(chǎn)生的裝修費(fèi)，是否可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除?稅務(wù)人員指出，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。企業(yè)可以根據(jù)上述規(guī)定對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)處理。
“無租使用”房產(chǎn)不等于不用繳納房產(chǎn)稅:小王是A公司會(huì)計(jì)，近期A公司正在裝修，B公司將其閑置的房屋無償租給A公司用于辦公。B公司聲明不收取租金，所以如稅務(wù)局要收房產(chǎn)稅請(qǐng)A公司自己繳納。小王認(rèn)為該房產(chǎn)不是A公司所有，也不應(yīng)該繳稅，那是不是說無租使用房產(chǎn)就不用繳納房產(chǎn)稅呢?
稅務(wù)人員解釋，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))第一條的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于B公司無償出租的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由A公司按照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
“還本”支出不得沖減營(yíng)業(yè)額: 某房地產(chǎn)企業(yè)銷售其開發(fā)的某幢寫字樓項(xiàng)目。該企業(yè)與購(gòu)房人約定3年后交付樓盤，3年內(nèi)每年向購(gòu)房者返還8萬元房款，充抵房款共計(jì)24萬元，實(shí)際收取房款100萬元。在計(jì)算稅款時(shí)，該企業(yè)按100萬元計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)人員要求該企業(yè)補(bǔ)交房款差價(jià)24萬元對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅。
稅務(wù)人員相關(guān)解釋
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)>的通知》(國(guó)稅函〔1995〕156號(hào))的規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。
根據(jù)上述規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)以銷售的全部?jī)r(jià)款，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，不得減除24萬元的房款抵扣。
個(gè)人出售居住用房個(gè)稅繳納需區(qū)分情況
老張前幾年在南京置辦了幾套房產(chǎn)。最近南京的樓市比較紅火，老張就想著把手里的一套住宅用房賣掉，去投資一個(gè)前景好的項(xiàng)目。他來到棲霞地稅咨詢出售房屋個(gè)人所得稅政策。
稅務(wù)人員向老張介紹：“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人出售居住用房，以收取全部房款減除房屋原值和合理費(fèi)用后的余額，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅;賣房人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的購(gòu)買房屋原值憑證，暫按賣房人收取全部房款1%的稅率繳納個(gè)人所得稅;個(gè)人出售自用房屋已經(jīng)超過5年，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”
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