房地產(chǎn)行業(yè)會計知識
只有建立管理會計體系并藉此機會苦練內(nèi)功,才能提高項目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企業(yè)資源.下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)會計知識的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)行業(yè)會計知識
房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的構(gòu)成
開發(fā)成本明細(xì)賬，可以使用“多欄賬頁”，也可以使用“三欄賬頁”。自己可以確定使用其中一種帳頁就行了。實際工作中，大多數(shù)單位使用多欄賬。
按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：
1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算程序
企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
1、對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。
2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
3、對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
(一)占地面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
(二)建筑面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
(三)直接成本法。
指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
(四)預(yù)算造價法。
指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。
企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計帳戶
為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶進(jìn)行會計核算。
1.“開發(fā)成本”賬戶
“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項費用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項目的實際成本，該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等二級明細(xì)賬戶。
2.“開發(fā)間接費用”賬戶
“開發(fā)間接費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費用，用末該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。開發(fā)間接費：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等
3.“管理費用”賬戶
“管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(這就是區(qū)別開發(fā)間接成本費用歸類)所發(fā)生的管理費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費用。期末，“管理費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。
備注：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接成本與管理費用的區(qū)別
開發(fā)間接費用是指<在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品>而發(fā)生的各項費用，雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它<不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額>而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本，因此最終要按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)將它分配計入各項開發(fā)產(chǎn)品的成本中去的。
主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、其他開發(fā)間接費用。
管理費用是企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系，不需要分配到產(chǎn)品開發(fā)成本中，而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計入本年利潤。
主要包括：工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。
4.“銷售費用”賬戶
“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項銷售費用。期末，“銷售費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。
5.“財務(wù)費用”賬戶
“財務(wù)費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項財務(wù)費用。期末，“財務(wù)費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項目貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計入開發(fā)成本—**項目--開發(fā)間接費或單獨設(shè)置開發(fā)成本—**項目--利息支出。
房屋開發(fā)成本核算
房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進(jìn)行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。
(一)房屋開發(fā)成本核算對象的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售;第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn);第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房;第五類自行建造的自用房屋，發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶。
著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素，按以下原則來確定。
房地產(chǎn)行業(yè)會計知識相關(guān)文章：
房地產(chǎn)行業(yè)會計知識
