2017年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)最新
房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年二季度以來，銷售一直呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)。商品房銷售面積當(dāng)月值同比增速從去年4月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后保持大幅增長(zhǎng)。今年以來，在去庫存政策和寬松的貨幣環(huán)境之下，房地產(chǎn)銷售延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢(shì)。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于2017年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
2017年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
一、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)
2017年5月，百城樣本住宅平均價(jià)格11662元/平米，再創(chuàng)歷史新高;百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)10.34%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大，比上月擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)，顯示住宅價(jià)格依然處于上升趨勢(shì)。百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，一線城市價(jià)格增速高于二三線城市，2017年5月，一線城市價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)26.82%，環(huán)比增長(zhǎng)1.84%，同比增速創(chuàng)近年新高。2017年1-5月中國(guó)商品房銷售額總計(jì)約36775億元，同比增長(zhǎng)50.7%。
2012-2017年中國(guó)商品房銷售均價(jià)當(dāng)月值及同比增速
2012-2017年中國(guó)商品房銷售均價(jià)及增速
2010-2017年中國(guó)百城住宅均價(jià)走勢(shì)
2011-2017年中國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)同、環(huán)比增速
2011-2017年中國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)一、二、三線城市同比增速
2011-2017年中國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)一、二、三線城市環(huán)比增速
各業(yè)態(tài)均價(jià)同比增速
2013-2017年各業(yè)態(tài)均價(jià)環(huán)比增速
2012-2017年中國(guó)商品房銷售額當(dāng)月值與同比增速
2013-2017年中國(guó)商品房銷售額當(dāng)月值與同比增速
二、中國(guó)房地產(chǎn)土地成交情況分析
在銷售回升帶動(dòng)下，主要城市土地成交和供應(yīng)增速均有回升。2017年1-5月份，40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速為3.20%;成交土地占地面積同比增速6.19%。土地成交總價(jià)同比大幅上升51.16%，土地成交均價(jià)4276.76元/平米，同比增長(zhǎng)42.35%。土地市場(chǎng)2015年低迷的局面得以改善。
2013-2017年中國(guó)40個(gè)城市供應(yīng)土地占地面積及同比增速
2013-2017年中國(guó)40個(gè)城市成交土地占地面積及同比增速
2013-2017年中國(guó)40個(gè)城市土地成交供應(yīng)面積比
2013-2017年中國(guó)40個(gè)城市土地成交總價(jià)及同比增速
2013-2017年中國(guó)40個(gè)城市土地成交均價(jià)及同比增速
分城市看，今年土地市場(chǎng)改善的區(qū)域，主要集中在二線城市。一線城市雖地王頻現(xiàn)，但從整體來看，土地供應(yīng)和成交面積表現(xiàn)低迷。二線城市無論是在土地供應(yīng)、成交面積還是在成交均價(jià)、總價(jià)上的增速都表現(xiàn)十分突出。
2013-2017年中國(guó)一二三城市土地供應(yīng)面積同比變化情況
2013-2017年中國(guó)一二三城市土地成交面積同比變化情況
2013-2017年中國(guó)一二三城市土地成交總價(jià)同比變化情況
2013-2017年中國(guó)一二三城市土地成交均價(jià)同比變化情況
三、中國(guó)房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)情況
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的好轉(zhuǎn)帶動(dòng)了房企周轉(zhuǎn)能力的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存壓力有所減輕。存貨周轉(zhuǎn)率從2015年一季度末的0.0298次增加到2017年一季度末的0.051次，同比增長(zhǎng)72.30%。在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，2017年一季度比去年同期增長(zhǎng)46.84%，表明房企周轉(zhuǎn)加快，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)。
2012-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊存貨周轉(zhuǎn)率及同比增速
2012-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及同比增速
在現(xiàn)金流方面，年初以來，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)回升。2017年一季度，板塊經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為-654.73億元，反映了房企的補(bǔ)庫存行為。對(duì)于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，2017年一季度為1409.2億元，相比去年同期的620.58億元大幅增長(zhǎng)，房企的融資環(huán)境明顯改善。
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
2012-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流及同比增速
在償債能力方面，板塊資產(chǎn)負(fù)債率自2009年以來持續(xù)攀升，2017年一季度達(dá)到了76.49%。在扣除預(yù)收款后，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率有所下滑，表明銷售的明顯回升減輕了企業(yè)的資金壓力。短期償債能力方面，速動(dòng)比率有明顯提升，2017年一季度達(dá)到49.61%。表現(xiàn)了房企短期償債壓力有所改善。
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊整體資產(chǎn)負(fù)債率情況
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊速動(dòng)比率情況
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率情況
受益于房地產(chǎn)銷售的回升，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款增速在2015年明顯回升，2017年一季度同比繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。2017年一季度，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款11440.11億元，同比增長(zhǎng)52.37%。相較于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。預(yù)收賬款增速上升，保證了板塊未來業(yè)績(jī)的進(jìn)一步釋放。
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款及同比增速
四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1、房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)。2017年上半年，從房企新開工面積、土地供應(yīng)和成交情況、運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)來看，房企開始進(jìn)行補(bǔ)庫存行為，行業(yè)庫存周期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的信號(hào)。在這種情況下，土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備合理，并兼具豐富項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商業(yè)績(jī)最具彈性。此外，土地供應(yīng)市場(chǎng)的新情況是，各方爭(zhēng)奪的一線城市收緊供應(yīng)，二三線城市擴(kuò)張供應(yīng)，土地成交總價(jià)和均價(jià)升幅明顯。土地供應(yīng)緊縮導(dǎo)致一線城市地王頻現(xiàn)，十分搶眼，但是主要銷售增長(zhǎng)還是在二線城市。在這種情況下，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)、在二線城市有豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的開發(fā)商最占據(jù)主動(dòng)。目前整體貨幣環(huán)境寬松，房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)金流入大幅增加。這一情況有利于那些容易獲得融資的資質(zhì)優(yōu)良、前期資產(chǎn)負(fù)債率比較低的企業(yè)。
2、因?yàn)閹齑媲闆r的不同，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。部分企業(yè)借著去庫存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優(yōu)化項(xiàng)目布局，改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2017年上半年房地產(chǎn)投資增速和房企拿地、新開工面積的回升就是反應(yīng)了這個(gè)過程。隨著去庫存的深入，預(yù)計(jì)2017年底至2017年，商品房庫存情況會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，那個(gè)時(shí)候隨著大量的資本從庫存中解放出來，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將有所改善。
3、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處的環(huán)境仍然比較寬松：貨幣政策突然轉(zhuǎn)向的可能性比較低;開發(fā)商習(xí)慣于在下半年集中推盤;去庫存政策仍需深入實(shí)施等。此外，隨著房企新開工面積的回升，新房入市的需求也在增加。所以我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達(dá)到13億平方米的水平。
但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來看，美元進(jìn)入升息通道，壓制了我國(guó)貨幣政策的空間;2017年一季度個(gè)人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費(fèi)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)5月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)開始下滑，預(yù)示著下半年市場(chǎng)前進(jìn)腳步會(huì)有所放緩。由于2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)是先抑后揚(yáng)，下半年數(shù)據(jù)基數(shù)高，2017年下半年的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)也不會(huì)太過搶眼。
從長(zhǎng)期看，我國(guó)人口進(jìn)入拐點(diǎn)，城市化進(jìn)入后半段，對(duì)新增房地產(chǎn)的需求在降低。這一趨勢(shì)最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產(chǎn)負(fù)債率在逐年提高，但是凈資產(chǎn)收益率ROE仍在逐年下滑。在白銀時(shí)代，產(chǎn)品特色明顯、品牌知名度高、日常運(yùn)營(yíng)有效率的企業(yè)能最終獲勝。此外，雖然行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇了，但是房企之間合作開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)象會(huì)更常見，這樣做的目的，除了可以取長(zhǎng)補(bǔ)短互相學(xué)習(xí)之外，還可以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)5、6個(gè)季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫存。但是從土地供應(yīng)和成交情況來看，三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然被庫存問題緊緊壓在頭上，表現(xiàn)缺乏活力。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，可以看到從2013年開始商品房庫存才開始顯得比較高,近年來商品房庫存同比增速一直在下滑。而截止2017年5月，商品房待售面積累計(jì)為72169萬平方米，2017年房地產(chǎn)庫存情況比2015年稍有好轉(zhuǎn)，但是并未見明顯改善，去庫存任重道遠(yuǎn)。
2017年1-5月份，房屋新開工面積5.95億平方米，同比增長(zhǎng)18.3%。在房地產(chǎn)投資累計(jì)完成額方面，同比增長(zhǎng)7%，扭轉(zhuǎn)了同比增幅持續(xù)減少的局面。房地產(chǎn)投資的觸底回升有利于保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈發(fā)突出。
2012-2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)待售面積情況
5、2017年上半年，民間投資增速下滑的現(xiàn)象十分明顯。為了降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)務(wù)院決定從建筑業(yè)入手，降低了企業(yè)所需繳納的工程建設(shè)保證金。未來相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)減負(fù)的政策仍然值得期待。此外，今年5月1日起施行的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的影響程度也值得關(guān)注。下半年貨幣政策的定向?qū)捤梢灿欣谂锔摹⒈Ｕ戏康阮I(lǐng)域的推進(jìn)。同時(shí)關(guān)注二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化和一二線城市土地供應(yīng)情況的變化。
由2016年樓市預(yù)測(cè)2017年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
樓市發(fā)展預(yù)測(cè)
有分析表示，預(yù)計(jì)2017年投資增速在2%左史。2016年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速6.6%，但全國(guó)范圍來看，2016年上半年拿地總額不高，下半年新開工增速有所放緩，預(yù)計(jì)2016年全年投資增速在5%以上，2017年全年增速在2%巠史。2016年雖地王頻出，但全國(guó)范圍來看土地購置款并未大幅增長(zhǎng)，土地購置偏弱之下，預(yù)計(jì)2017年新開工面積增速在5%以內(nèi);拿地方面，16年核心城市拿地較多，預(yù)計(jì)17年增長(zhǎng)動(dòng)力較弱。
受限販政策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大;預(yù)計(jì)2017年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)。預(yù)計(jì)2017年新增住宅供應(yīng)減少。2016年前9月100大中城市累計(jì)住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%;核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計(jì)2017年仍會(huì)控制供應(yīng)。
預(yù)計(jì)2017年全年的銷售額同比增速在10%左右。2017年，貨幣政策預(yù)期依然較為寬松，但仍調(diào)控政策的周期來看，在上半年放松的概率不大，下半年銷售情況還有待觀察。
銷售金額同比增速下半年回升
預(yù)期2017H1房?jī)r(jià)仍處二高位震蕩狀態(tài)預(yù)計(jì)2017年上半年房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大。受2016年上半年高基數(shù)的影響，2017年房企業(yè)績(jī)同比增速下行壓力較大，在政策持續(xù)收緊的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2017年上半年房?jī)r(jià)或出現(xiàn)微幅調(diào)整。
一線城市特別是北上深由二其土地供給有限，并以存量房市場(chǎng)為主，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)有限;而三四線城市由二需求有限，在土地供應(yīng)不出現(xiàn)明顯縮減，經(jīng)濟(jì)沒有大幅驅(qū)動(dòng)的情形下，預(yù)計(jì)會(huì)保持比較秶定的態(tài)勢(shì)。二線城市受益于城鎮(zhèn)化，需求旺盛，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)所在。事線城市的樓市調(diào)節(jié)空間較大，受供需關(guān)系和經(jīng)濟(jì)因素影響明顯，未來可能仍然會(huì)出現(xiàn)城市熱度輪動(dòng)的情形。而三線城市庫存任務(wù)仍然艱巨。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)四大趨勢(shì)
剛剛過去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超出所有人預(yù)期，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場(chǎng)完成了從高燒到降溫的一次輪回。
整整一年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%;商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%。
盡管最后一個(gè)月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預(yù)計(jì);按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當(dāng)年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。
無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開發(fā)商超過10家。
但是，調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，2017年無疑是開發(fā)商又一個(gè)大考。擴(kuò)張還是收縮，關(guān)系到成為市場(chǎng)中的大魚還是被吃掉的小魚的問題，但開發(fā)商已無暇思考太多，因?yàn)樾袠I(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經(jīng)打響。
2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從?
趨勢(shì)一：巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升
每年都有排行榜，這一年，格外不同。
2016年12月31日，克而瑞發(fā)布的2016年中國(guó)房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元，12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元，占整體市場(chǎng)份額的10%。
對(duì)比往昔，地產(chǎn)TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進(jìn)則退。曾經(jīng)，行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當(dāng)年全年銷售金額是1081.6億。時(shí)過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。
2017年的“成績(jī)單”并不令人意外。2016年前三季度，國(guó)內(nèi)信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房?jī)r(jià)加速上漲成為必然結(jié)果。而房企，則借機(jī)壯大規(guī)模，利用入袋的銷售金額尋求擴(kuò)充實(shí)力的經(jīng)營(yíng)路徑。
于是，土地市場(chǎng)陷入癲狂狀態(tài)，地王從一二線城市蔓延到三四線城市。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為19769億元，增幅達(dá)23%。
熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，地王紀(jì)錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。
但是，地王是危險(xiǎn)的，尤其在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變之后。第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示，市場(chǎng)預(yù)期改變，2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長(zhǎng)、投資回報(bào)前景越發(fā)縹緲，開發(fā)商拿地需要謹(jǐn)慎，并注意防控風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀尽?/p>
開弓難有回頭箭，已經(jīng)擠上了霸主之爭(zhēng)的擂臺(tái)，就只能硬著頭皮往下走。第一財(cái)經(jīng)記者從少數(shù)私下透露了2017年銷售目標(biāo)的地產(chǎn)公司處獲得的信息顯示，在去年大量填補(bǔ)庫存的基礎(chǔ)上，2017年勢(shì)必爭(zhēng)取更高銷售目標(biāo)，個(gè)別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標(biāo)。
一名華南房企高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“除了像萬達(dá)一樣堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的以外，沒有開發(fā)商會(huì)主動(dòng)收縮業(yè)務(wù)，收縮意味著向市場(chǎng)投降。企業(yè)不難作出選擇，難的是在負(fù)債、規(guī)模、成本與盈利間取得平衡。”
趨勢(shì)二：并購升級(jí)大魚吃小魚繼續(xù)演繹
過去一兩年時(shí)間，以并購為主的外延式增長(zhǎng)成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長(zhǎng)路徑，它能破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場(chǎng)結(jié)合得更加緊密，是大象和大象的游戲，并有望改寫行業(yè)格局。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購案例近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。
2015年，行業(yè)中最大的并購事件當(dāng)數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產(chǎn)上市。而2016年，并購事件增多，先是中海宣布通過收購中信地產(chǎn)以及中信泰富持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，相關(guān)資產(chǎn)包含有126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與此相似的是保利并購中航地產(chǎn)案，中航把共計(jì)331萬平方米建面的九大資產(chǎn)作價(jià)20.3億賣給保利。并購之王融創(chuàng)在2016年大出手，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在年內(nèi)已進(jìn)行10筆收購，耗資近300億元，此外融創(chuàng)還通過定增入股金科地產(chǎn)，玩起股權(quán)投資。銷售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買買買”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，主題從地產(chǎn)項(xiàng)目的收購到股權(quán)收購再到借殼重組，更參與炮制了震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)的萬科股權(quán)大戰(zhàn)……
上述收購是去年行業(yè)收購大戰(zhàn)中的縮影，也是冰山一角。招商蛇口總經(jīng)理許永軍接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，未來大型房企將加速整合并購中小房企可，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
劉德?lián)P則預(yù)測(cè)，“2017年開發(fā)商整合將加速，有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場(chǎng)的大型開發(fā)商將尋找收購合適資產(chǎn)或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機(jī)會(huì)。”
穆迪副總裁兼高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任梁鎮(zhèn)邦在2016年12月舉行的穆迪信用風(fēng)險(xiǎn)年會(huì)上對(duì)記者表示，“預(yù)計(jì)在調(diào)控的干預(yù)下，2017年房?jī)r(jià)增速將會(huì)放緩。信貸環(huán)境中，無論是開發(fā)貸還是境外債券市場(chǎng)和銀行融資、境內(nèi)債券市場(chǎng)與信托貸款等融資渠道都更利于財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商。”
趨勢(shì)三：樓市趨穩(wěn)
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月29日，全國(guó)住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計(jì)出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達(dá)到了48.4%。
伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，上述核心城市房?jī)r(jià)不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢(shì)使得人口不斷流入。
“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢(shì)是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)有關(guān);其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
“當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場(chǎng)的過熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)，市場(chǎng)未來的調(diào)整期將維持6~9個(gè)月。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。
趨勢(shì)四：調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制加快落地
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時(shí)，會(huì)議提出要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
伍惠敏認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要完善制度建設(shè)，并處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房之間的關(guān)系。
“限購政策、信貸政策都需要搭配使用，同時(shí)輔助房產(chǎn)稅等其他手段。”伍惠敏說。
方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示，穩(wěn)房?jī)r(jià)其實(shí)就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來越小，只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、構(gòu)建“階梯形”消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
夏磊指出，面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng)，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時(shí)，積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性。另一方面，還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來看，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí)，應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)購房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到，建立樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制是重點(diǎn)之一，比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法。未來建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。
2017房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)
如今房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了讓大部分中國(guó)人都焦慮的一件事。年年都說有泡沫，泡沫又助推房?jī)r(jià)年年上漲。2016年上半年，全國(guó)50城房?jī)r(jià)上漲，下半年，央企牽頭大刀闊斧搶地，地王頻現(xiàn)。房?jī)r(jià)一路高歌，出現(xiàn)了多年未見的癲狂。手握資金的老百姓更是不甘示弱，買漲不買跌，紛紛貢獻(xiàn)一己之力，投身樓市。
其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進(jìn)了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策?？梢哉f幾乎把杠桿用到了極致。大家看到房?jī)r(jià)上漲，過去買房的都賺了大把錢，所以都想通過買房發(fā)家致富。本月月初，胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2016財(cái)富傳承密碼特別報(bào)告》顯示，在中國(guó)億萬富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份：企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士)占中國(guó)億萬富豪的15%。
網(wǎng)上曾經(jīng)流傳這樣一個(gè)段子。北京人老張，30年前為了圓出國(guó)夢(mèng)，賣了鼓樓大街一個(gè)四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉(xiāng)到美國(guó)淘金……風(fēng)餐雨宿，辛苦節(jié)儉，兩鬢蒼蒼，30年后了，終于攢下100多萬美元(人民幣600多萬)，打算回國(guó)養(yǎng)老享受榮華。一回北京，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年賣掉的四合院，現(xiàn)中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……雖然只是一個(gè)玩笑，但可以看出，擁有一所屬于自己的房子，是大部分中國(guó)為之奮斗的目標(biāo)。然而自中國(guó)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的跑在大部分人的收入前面。
2016年“930”房產(chǎn)新政以后，24個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府響應(yīng)中央政策限購，政府出手控制房?jī)r(jià)上漲，提高融資杠桿。但是限購政策并沒有起到有效的作用，反倒引起了一部分人的恐慌，助推房?jī)r(jià)依然上漲，陷入“越炒越限，越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升級(jí)限購政策?？傊?016年讓中國(guó)人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年，房子會(huì)不會(huì)繼續(xù)遭到“爆炒”?房?jī)r(jià)是否繼續(xù)成為壓在國(guó)人胸口的巨石呢?
2017年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌?中國(guó)住建部住房政策專家委員會(huì)顧云昌表示，房?jī)r(jià)漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時(shí)間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產(chǎn)銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規(guī)律，2017年的銷售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2018年可能將再次走高。
在政策層面，本月月中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。馬光遠(yuǎn)表示：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表。2014年3月，杭州房?jī)r(jià)下降，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來第一次市場(chǎng)拐點(diǎn)。2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是再一次救房地產(chǎn)的“第一槍”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最不確定的時(shí)間應(yīng)該是2017年，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。
值得注意的是，2016年，與一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。專家認(rèn)為，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存;二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力;三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房。
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