房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識
房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識
目前房地產(chǎn)市場庫存量較大，加之市場行情冷清競爭激烈，各房地產(chǎn)企業(yè)營銷壓力較大。房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)在房地產(chǎn)營銷中功不可沒，下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識
房地產(chǎn)常識
1. 容積率：
是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。
2. 建筑密度：
規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。
3. 出房率：
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
4. 住宅居住面積：
是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。
5. 綠地率：
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30%以上。
6. 住宅的層高和凈高：
層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBI100-87)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
7. 住宅的進(jìn)深：
住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBI100-87)規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
8.住宅的開間：
在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBI110-87)規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
9.商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則節(jié)選：
?、派唐贩空麠濅N售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程
的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除)。
?、粕唐贩堪?ldquo;套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)
建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
?、翘變?nèi)建筑面積由以下三部分組成：
A.套(單元)內(nèi)的使用面積
B.套內(nèi)墻體面積(商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外
墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共
用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積)
?、忍變?nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
?、晒媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：
A. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)
室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(山墻)墻體水平投影面積的一半。
?、使媒ㄖ娣e計(jì)算：
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
?、斯媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和
⑻分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積
10.商品房面積誤差的處理方式
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
⑴面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;
?、泼娣e誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人, 同時支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示：
《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。
12.商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售
商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價(jià)款的行為。
13.購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)當(dāng)按照下列
規(guī)定辦理
?、派形锤肚迳唐贩靠偡績r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意;
?、埔迅肚迳唐贩靠偡績r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);
⑶貸款購房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意;
?、绒D(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買賣合同和預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
14.商品房銷售須具備以下五證：
《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和商品房銷售許可證》。
房屋建筑基礎(chǔ)知識
一、 房屋建筑分類
房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。
1、按建筑物使用性質(zhì)分類
⑴居住建筑
?、乒步ㄖ?/p>
?、枪I(yè)建筑
⑷農(nóng)業(yè)建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。
2、按建筑物(住宅)的層數(shù)分類
?、诺蛯咏ㄖ?～3層
?、贫鄬咏ㄖ?～6層
⑶中高層建筑：7～9層
?、雀邔咏ㄖ?0層以上
3、按建筑結(jié)構(gòu)分類
――建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。
⑴磚木結(jié)構(gòu)
-描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。
-特點(diǎn)：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。
?、拼u混結(jié)構(gòu)
-描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。
-特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。
⑶鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
-描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。
-特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長。
⑷鋼結(jié)構(gòu)
-描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。
-特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。
4、按建筑施工方法分類
?、努F(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑
-這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成。
⑵預(yù)制、裝配式建筑
-這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成。
?、遣糠脂F(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑
-這種建筑物的一部分構(gòu)件(如墻體)是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件(如樓板、樓梯)是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。
二、 建筑物的組成
一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體(或柱)、樓地層(或梁)、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。
1、 基礎(chǔ)
是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎(chǔ)下面的土層，它承受著由基礎(chǔ)傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基?；A(chǔ)按構(gòu)造形式不同，可分為：
●條形基礎(chǔ)-是指呈連續(xù)的帶形基礎(chǔ)，包括墻下條形基礎(chǔ)和柱下條形基礎(chǔ)。
●獨(dú)立基礎(chǔ)-是指基礎(chǔ)呈獨(dú)立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。
●筏板基礎(chǔ)-是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨(dú)基礎(chǔ)連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。
●箱形基礎(chǔ)-主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。
●樁基礎(chǔ)-由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。
2、墻體和柱
墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。
⑴墻體的分類
●按在建筑物中的方向，分為：
外墻-位于建筑物四周，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。
內(nèi)墻-位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。
●按在建筑物中的方向，分為：
縱墻-沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。
橫墻-沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。
●按接受力情況，分為：
承重墻-凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。
非承重墻-不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。
?、浦?是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。
3、樓地層和梁
樓地層包括樓板和地面(首層地面)，是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。
?、艠前?樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。
?、剖讓拥孛?是指建筑物底層的地坪。
?、橇?是跨過空間的橫向構(gòu)件。
4、樓梯
樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。
5、屋頂
既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。
6、門窗-門和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。
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