房地產(chǎn)機會在哪里

房地產(chǎn)在未來會呈現(xiàn)更加劇烈的馬太效應(yīng)，馬光遠曾表示，未來只有20%房企能活下來，20%的城市，20%的樓盤有投資價值。意思很明顯，80%的房企要破產(chǎn)或轉(zhuǎn)行，80%的城市、80%的樓盤沒有投資價值。下面是學習啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)機會在哪里的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!

房地產(chǎn)機會在哪里

1城市機會——看好一線，隨產(chǎn)業(yè)看人口，隨產(chǎn)業(yè)看城市

目前眾所周知的是“一線漲，二線選漲，三四線基本不漲，甚至跌得概率超大”，這個觀點老潘也認同，但想補充兩點，一則在城市化集中和經(jīng)濟相對高增長的上升期，一線城市每一次價格回調(diào)和盤整，就是一次出手的機會;二則選城市不是核心，核心還是看產(chǎn)業(yè)和人口，但有一點，產(chǎn)業(yè)又在人口之前，因為最終所謂城市的機會，其實取決于城市定位和規(guī)劃風口機會，但本質(zhì)在于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的機會。

產(chǎn)業(yè)層級決定收入層級，產(chǎn)業(yè)層次決定人口層次，而人口層次與收入層次，則直接決定了城市房價的購買力，一直以來，購買意愿對中國人而言是不缺的，因為中國人都希望在大城市有一套房，而且有錢就愛買房，所以有錢沒需求這個事情不用操心。所以產(chǎn)業(yè)層級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的高度和機會。這一點年初老潘也與陽光城副總裁王鋒采訪中聊過。他強調(diào)，一個城市的單位面積GDP意味著產(chǎn)業(yè)的層次和實力，也意味著未來房地產(chǎn)發(fā)展的機會和空間。

【案例解讀】北上廣深中，身在深圳的老潘自然對深圳有天然偏好，但從理性角度而言，四大一線老潘更看好深圳房地產(chǎn)的上漲空間，不僅僅是因為今年深圳房價領(lǐng)漲一線，而核心在于深圳四大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的成功和持續(xù)優(yōu)化，深圳金融、科技、文化、物流四大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)城市GDP的80%，而且深圳企業(yè)創(chuàng)新的土壤、文化極好，一大批世界500強民營企業(yè)快速成為巨無霸，而未來5年內(nèi)打造中國硅谷，整個深圳第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到全國極致，而且也超過香港成為中國最具競爭力城市。這樣的產(chǎn)業(yè)層級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)高度下的深圳，是對深圳房地產(chǎn)最大的支撐。

同樣即使在高房價、高地價的上海，老潘依舊堅定看好上海的上漲空間。首先，上海，中國超一線城市，中國經(jīng)濟中心，打造全球金融中心，大多數(shù)華東地區(qū)甚至東南亞地區(qū)的跨國企業(yè)都把總部紛紛落戶上海，上海每年凈流入人口要達到750萬人，上海未來的經(jīng)濟活力和人口層次都在持續(xù)提升。其次，上海與國內(nèi)其他城市相比，房價偏高是肯定的，但與香港對比，目前上海的中檔與低端住宅的房價與香港是比較接近的，但是高檔住宅，特別是豪宅部分與香港的差距還是很大的，這是非常不正常的現(xiàn)象，作為中國金融和貿(mào)易中心的上海，其地位在中國是越來越重要，所以上海豪宅價格在上海的空間是非常大的，目前可能更看到了上海豪宅價格今天的高位，沒看到上海之于中國，之于全球的相對堅強成長型，老潘曾說，一線城市不強，則中國不強。

2，板塊機會——板塊輪換與筑底規(guī)律下的短中期機會

大多人對城市的機會比較敏感，而往往忽略了一個城市不同板塊和一個板塊中不同節(jié)點的的房地產(chǎn)投資機會。

第一是板塊輪換機會。一個城市的板塊發(fā)展會出現(xiàn)不均衡性，即出現(xiàn)領(lǐng)漲板塊、跟漲板塊，補漲板塊。而領(lǐng)漲板塊的核心是漲幅最大，漲速最快，房價最高，他們往往是城市的中心板塊，往往是國家或是省域給予的重點戰(zhàn)略規(guī)劃板塊，而其他跟漲、補漲板塊會出現(xiàn)不同的時間，在這其中，就意味著巨大的短中期機會。

第二是板塊成長節(jié)點機會。即在一個板塊之中，還可以繼續(xù)細分為各個小版塊的互補，這其中有一個典型筑底規(guī)律，何為筑底規(guī)律，就是在一個大板塊發(fā)展的過程中內(nèi)部的各小板塊承擔各自的使命去支撐整個大板塊的最終規(guī)劃目標。一般來說都是以地鐵及高速網(wǎng)絡(luò)作為樞紐，軌道交通承接剛需板塊置業(yè)人口流入，在有剛需人群入住各小版塊完成剛需置業(yè)人群筑底使命后使整個板塊具備完善人氣及配套后，最后選取區(qū)域優(yōu)勢位置板塊作為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)、低密度社區(qū)打造。這種程度上，剛需帶來的城市內(nèi)部人口導(dǎo)流和地鐵、軌道、學校、醫(yī)院、圖書館等完善之后，高品質(zhì)、低密度社區(qū)往往成為價值拔高的機會。

【案例解讀】對上海嘉定板塊就是剛需人口導(dǎo)入之后，形成了良好的居住氛圍，獨特的交通優(yōu)勢，配套成熟且良好的長遠規(guī)劃，最終江橋依托地鐵13號線及萬達廣場是承接南翔及新城板塊后的剛需及剛改筑底板塊，南翔剛需均價已快逼近30000元/平米，江橋也已經(jīng)超過20000元/平米，這樣一來，安亭正是目前嘉定內(nèi)最后同時也是最好的低密度高品質(zhì)宜居生活板塊，這就是筑底規(guī)律的現(xiàn)實案例。

3，項目機會——并購的機會可遇而不可求

普漲時代，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績更多是“一起增長”，當房地產(chǎn)進入天花板和整體規(guī)模高位橫盤的時候，房企之間的競爭漸漸轉(zhuǎn)為“零和游戲”，也就是說，優(yōu)秀房企業(yè)績規(guī)模的加速增長往往是取決于中小房企業(yè)績的減少為代價的。越來越多規(guī)模房企開始選擇中小房企，優(yōu)質(zhì)潛力項目進行收購、兼并和合作開發(fā)，形式可以多樣，但這已經(jīng)成為價值重構(gòu)，價值提升的機會，老實說，房地產(chǎn)已經(jīng)進入兼并收購的深水區(qū)。

【案例解讀】旭輝集團與上海汽車城的安亭項目的收購就是一個雙贏的案例。安亭項目一期二期是上海汽車城，而項目的二期和三期被旭輝整體收購，這個地塊的特征是稀缺的獨棟別墅用地，稀缺的高爾夫別墅，這在2006年后政府停批獨棟別墅、高爾夫建設(shè)用地之后，非常稀缺。收購之后，旭輝會充分利用開發(fā)高端項目的豐富經(jīng)驗并結(jié)合項目本身的資源優(yōu)勢，打造西上海高端別墅項目的傳奇，而針對二期景觀會聘請北斗星公司對項目景觀進行設(shè)計升級，耗資一億多。三期項目重新定位重新建造，基于旭輝集團鉑悅系列產(chǎn)品，打造上海唯一的第三代高爾夫獨棟別墅，由此進行價值提升。

4，稀缺機會——稀缺本身就意味著今后爆發(fā)機會

房地產(chǎn)正從同質(zhì)化時代走向個性化時代，產(chǎn)品可以多樣化，服務(wù)可以多樣化，但這很容易相互復(fù)制，但有些是不能復(fù)制的，比如稀缺的地段，比如稀缺的景觀，稀缺的資源。有的源自政府政策，有的源自景觀占有，有的源自資源壟斷。

比如國家為了約束土地資源的浪費，針對房地產(chǎn)土地政策干涉唯獨兩次，一次是2004年停批高爾夫用地，另一次就是2006年停批獨棟別墅用地，在上海這個寸土寸金的地方，能同時擁有雙限資源的別墅是最稀缺最值錢的，而這正是高爾夫獨棟別墅的稀缺與未來巨大價值，可以自住，投資，收藏。

今天大眾對別墅的概念容易被混淆和誤解，所謂的聯(lián)排和疊加并不能稱之為別墅，而只有獨棟別墅才稱之為別墅，獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，這一類型是別墅歷史最悠久的一種。未來獨棟別墅已經(jīng)基本算是不可再生的了。也就是說，獨棟的別墅現(xiàn)在的政策下是賣一棟少一棟。

5，價格機會——高性價比意味著價格洼地

價格洼地，價值高地，這就是價格機會

如果在城市、板塊、項目、資源稀缺尋找到好的機會，那么在房地產(chǎn)價格層面其實也有很多機會。通俗的說就是賣低了，就似乎高性價比時候。經(jīng)常會有企業(yè)說賣低了，比如招商雙璽在深圳今年價格暴漲的時候竟然沒貨可賣了，顯而易見的是買了雙璽的業(yè)主就是一種眼光。比如旭輝這個上海鉑悅西郊高爾夫獨棟別墅，總價單位在1000萬~1500左右，這個總價在北上廣深而言，就是改善的價格，但問題是1000萬就能在上海買獨棟別墅，獨門獨院還是高爾夫別墅，而純正法式的產(chǎn)品更是16米面寬、三開間的大尺度，讓人驚嘆產(chǎn)品的氣度，更重要的是200多平米還贈送500平米的花園和空間。所以，在高爾夫及獨棟別墅用地雙禁的情況下，未來旭輝鉑悅西郊”不可復(fù)制、不可再生意味著巨大升值空間，而目前的1000萬入住上海獨棟別墅，就是價格洼地，價值高地。