房地產信托運作的模式
房地產業(yè)是一個特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風險的明顯特征，它對經濟發(fā)展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業(yè)。下面由學習啦小編為你分享房地產信托運作的模式的相關內容，希望對大家有所幫助。
房地產信托運作的四大模式分析
房地產信托發(fā)展歷程
房地產業(yè)是一個特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風險的明顯特征，它對經濟發(fā)展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業(yè)。房地產業(yè)又是一個資本密集性的產業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個行業(yè)互相影響、互為依托。同時，房地產行業(yè)還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產行業(yè)周期波動較為明顯。
房地產行業(yè)具有資本密集性特點，對于資金的依賴非常高。從房地產投資資金來源看，主要是國內貸款、自籌資金、其他資金來源、利用外資等途徑，其中預收款、房貸等其他資金來源是最主要資金來源，占比達到40%左右;其次為房企自籌資金，占比有持續(xù)上升的態(tài)勢，達到40%左右;國內貸款占比呈現下降趨勢，目前約為17%，尤其是2004年、2010年是關鍵分水嶺，這與當時房地產宏觀調控收緊有關;最后是利用外資，其在房地產投資資金中的占比已經非常小了。
房地產投資自籌資金中，房地產信托是很重要的資金供給方，房地產信托主要是指以房地產企業(yè)為投融資交易對手或者受托管理不動產財產的一類信托業(yè)務。房地產信托大約在2003年開始興起，當時央行收緊房地產信貸，信托融資渠道價值被發(fā)現，從而雙方加強了合作，發(fā)展至今。截至2014年末，我國房地產信托余額為13094.93億元，規(guī)模占比為10.04%。雖然后來各類資管計劃、P2P融資也能夠為房地產提供融資服務，但是鑒于信托公司與房企長期合作的基礎，信托融資已成為房地產行業(yè)重要融資來源，同時由于房地產行業(yè)所能承受較高的融資成本，該類業(yè)務獲利性較高，也是信托業(yè)重要投資方向，長城信托、重慶信托在信托資金的房地產投向配置較高，展現了對于該業(yè)務領域的偏好。
房地產信托具有非常市場化的定價模式，對于項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率大約在10%左右，信托公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本平均在15%左右，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
從新增房地產信托走勢看，新增房地產信托規(guī)模與房地產行業(yè)周期性以及宏觀調控有很大關系，房地產處于繁榮期，迫于經濟過熱擔憂，房地產宏觀調控會收緊，尤其銀行貸款將成為重要調控指標，這時候銀行貸款減少后，信托融資將成為房地產企業(yè)重要資金來源。從統計數據可以看出，不論是四萬億經濟刺激政策后、還是2012年下半年至2013年的房地產復蘇，都伴隨了房地產信托規(guī)模以及占當年新增信托規(guī)模的大幅上升，二者走勢正相關性非常高。
從房地產信托運作模式看，進一步分為房地產債權信托、房地產股權信托、房地產財產權信托、房地產資產證券化、房地產基金信托等五大模式，參與到房地產開發(fā)、建設、存量盤活、房產管理等整個房地產價值鏈條，實現單體房地產項目投融資、存量房地流動化、事務代理等諸多功能。目前，國內還主要集中體現在房地產企業(yè)的投融資方面，而國外則進一步體現在個人財產傳承以及中介事務管理等方面，這也是未來國內房地產信托的發(fā)展方向，下面主要介紹房地產信托的相關運作模式。
房地產債權信托
房地產債權信托主要是指房地產貸款信托，是將信托資金用于向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務，與銀行開發(fā)貸相類似。根據監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件，即具備四證，國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;自有資本金投資比例達到30%;具有房地產開發(fā)二級資質。因此，如果不符合上述基本條件，就需要通過其他信托模式為房地產項目融資。房地產債權信托主要關注點是信托到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。從交易流程看，信托公司發(fā)行相關產品后，由投資者認購繳款，信托公司將信托資金放款給房企，由其用于房地產開發(fā)，并按時支付貸款信托利息，到期支付本金。典型房地產債權信托為：興業(yè)信托·舟山融信新新家園項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃、金谷·河北安聯信托貸款集合資金信托計劃等。
房地產債權信托具有簡單、易于操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信托資金運用方式，根據市場發(fā)行的近1200個房地產集合資金信托分析，有41%采用債權模式。不過，房地產債權信托對于放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業(yè)務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。
房地產股權信托
房地產股權信托主要是指信托資金用于獲得房地產企業(yè)股權從而為其提供開發(fā)建設資金的一類信托業(yè)務。股權獲得方式包括受讓原有股東股份、增資、出資新設項目公司等，與前兩種入股形式相比，新設項目公司有利于解決原有項目可能隱藏的債務問題或者信息不對稱問題。與債權信托相比，房地產股權信托并沒有那么嚴格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產企業(yè)拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利于美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請開發(fā)貸，實現信托資金的退出。很多房地產股權信托是附有回購協議的，實際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權投資信托僅以少部分資金獲得房企股權，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產項目開發(fā)建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信托的監(jiān)管要求。
房地產股權信托重點關注最終能否到期退出，對于負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利于維護自身利益。從房地產股權信托風險控制手段，第一一般采用采用結構化設計，通過次級受益權部分提升優(yōu)先級投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監(jiān)督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等。典型的房地產股權信托為：川信-成都領地泛太股權投資集合資金信托計劃、中融-正源重慶福源股權投資集合資金信托計劃等。
房地產財產權信托
房地產財產權信托是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信托財產而開展的一類信托業(yè)務。
(一)房企作為委托人的財產權信托
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信托本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委托人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發(fā)資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信托已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗。從債權看，主要以應收賬款等債權作為信托財產，從而實現應收賬款流動化，屬于準資產證券化，但是委托人也附有回購或者差額補足的義務，距離真正的資產證券化尚有距離。通常，與政府、行業(yè)大型企業(yè)或者核心企業(yè)所產生的應收賬款等債權適于進行房地產財產權信托運作，而且要關注合同法所規(guī)定的債權轉讓通知債務人等相關法律規(guī)定。在信托業(yè)保障基金實施的情況下，財產權信托認購保障基金成本較低，可能成為未來發(fā)展主流模式。從上述論述可以看出，目前房地產財產信托本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信托和房地產股權信托相類似。典型案例：中建投嘉凱城名城實業(yè)應收債權投資集合資金信托計劃、交銀國信·包頭恒大名都項目收益權投資集合資金信托計劃等。
(二)個人作為委托人的房地產財產權信托
個人將其所擁有的房產等財產作為信托財產而設立信托，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信托可以進一步劃分為房地產開發(fā)信托、房地產管理信托以及房地產處置信托。
房地產開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財產，由信托公司負責聘任建筑公司、房地產開發(fā)過程中的融資等事項，待房地產建設成功后，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業(yè)務還主要適用于土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信托財產的方式，所進行的一類業(yè)務。此類信托在美國、日本、我國臺灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信托，由受托人實現信托財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基于房產的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產后變賣。
房地產處置信托主要是指委托人將房產受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信托業(yè)務。
我國尚未開展此類業(yè)務，一方面是由于現行信托法律制度不健全，包括信托財產登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產經營管理方面專業(yè)性不高，市場需求不高。但是，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務還是具有一定市場空間的。
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