房地產(chǎn)信托融資是什么
我國(guó)信托行業(yè)2016年初的托管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了16萬(wàn)億元前所未有的高度，穩(wěn)坐金融行業(yè)第二位。而由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性，房地產(chǎn)占比較重，由此房地產(chǎn)信托也在信托融資規(guī)模中占據(jù)了比較重要的地位。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)信托融資是什么的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)信托融資揭秘
房地產(chǎn)信托概論
房地產(chǎn)信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡(jiǎn)稱REITS，包括兩個(gè)方面的含義：一是不動(dòng)產(chǎn)信托就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來(lái)管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系;二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。
2003年6月，央行發(fā)布121號(hào)文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開(kāi)始成為企業(yè)追逐的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)信托融資模式
基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。
1.貸款型信托融資模式
操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定(委托人)投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司;信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
2.股權(quán)型信托融資模式
操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限(如兩年)后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。 特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式
股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)向(項(xiàng)目)公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)
融資金額融資期限融資成本
視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，也有少量5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6%-10%居多。
股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)
該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)(可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等)(1)能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件;(2)其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)。
3混合型信托融資模式(夾層融資型)
債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。
4財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式
(1)業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全;(2)能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)(1)通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開(kāi)發(fā)商和投資者(信托計(jì)劃)持有;信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償;(2)回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保開(kāi)發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)
融資金額融資期限融資成本
視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的50%左右以1-2年居多，也有少量5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6%-10%居多。
優(yōu)勢(shì)
(1)在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。(2)在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
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