房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)
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房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)解析
一、房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)
1.國(guó)家宏觀(guān)政策影響
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀(guān)政策形勢(shì)隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的出臺(tái)房地產(chǎn)通過(guò)銀行融資的難度增大信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然開(kāi)始顯現(xiàn)但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過(guò)來(lái)2005年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了212號(hào)文件明確提高了現(xiàn)在貸款類(lèi)的房地產(chǎn)信托門(mén)檻原來(lái)占60%以上的房地產(chǎn)信托門(mén)檻提高了因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展
2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托例如上個(gè)世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀(guān)調(diào)控的結(jié)果如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力就可能存在房地產(chǎn)泡沫如果泡沫達(dá)到一定程度就必然影響到房地產(chǎn)信托根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示2005年1—12月份我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)
3.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
信托投資公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托也需要公司擁有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于價(jià)格變動(dòng)而造成信托投資公司固有財(cái)產(chǎn)或信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等這種風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)分險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是信托投資公司風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一因而把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等諸多因素的變化也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)
4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷
信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒(méi)有引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)概念即一旦項(xiàng)目滅失或者損害基本都是由投資者買(mǎi)單公司的項(xiàng)目推介人員也是承認(rèn)具有這樣的設(shè)計(jì)缺陷但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了那么投資者便會(huì)遭受巨大的損失
5.信息不對(duì)稱(chēng)
為了合作和共同的利益房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實(shí)的問(wèn)題比如和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金只證明了自己的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力避諱自己曾經(jīng)在項(xiàng)目上出現(xiàn)的誠(chéng)信和管理事故等問(wèn)題而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實(shí)情況如企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等而信托投資者對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書(shū)面或者口頭上的說(shuō)明去判斷因此由于信息的不對(duì)稱(chēng)真實(shí)的情況往往會(huì)被部分掩蓋或者忽視
6.財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押如果融資方未能按期償還本息公司又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
7.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
《信托法》總則第二條指出信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受托人的利益或特定目的進(jìn)行管理或處分的行為我國(guó)的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎(chǔ)上委托行為不需要財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人受托人只是把信托財(cái)產(chǎn)制與可控的位置這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)如逃避債務(wù)和稅收等從而保護(hù)委托人的債權(quán)人利益和不知情的第三者的利益但當(dāng)業(yè)務(wù)中涉及以所有人的名義進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)如購(gòu)買(mǎi)股票、銀行開(kāi)戶(hù)、繳納稅款等信托投資公司由于不是信托財(cái)產(chǎn)的所有人在操作中會(huì)面臨許多困難處理不當(dāng)會(huì)形成所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
8.信托公司管理不善風(fēng)險(xiǎn)
《信托法》規(guī)定受托人違背信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失的承擔(dān)賠償責(zé)任信托投資公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中可能存在著這些行為產(chǎn)生大量的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在信托投資業(yè)務(wù)中信托投資公司追求最高的回報(bào)率在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)控制的情況下由于投資項(xiàng)目和合作項(xiàng)目選擇不當(dāng)時(shí)投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒(méi)達(dá)到預(yù)期收益、資金運(yùn)用不當(dāng)而形成風(fēng)險(xiǎn)
二、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性
宏觀(guān)性房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)指的是整個(gè)房地產(chǎn)信托體系乃至一國(guó)金融體系面臨的整體性風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)普遍存在有些是由于信托市場(chǎng)交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起金融動(dòng)蕩但更多的是由于信托市場(chǎng)機(jī)制本身的問(wèn)題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性就房地產(chǎn)信托體系而言由于房地產(chǎn)商品具有價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占用的社會(huì)資金量很大因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定尤其在我國(guó)更是如此
2.房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)在脆弱性
不少金融危機(jī)的爆發(fā)都以某些金融機(jī)構(gòu)的倒閉為征兆而金融機(jī)構(gòu)在金融動(dòng)蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場(chǎng)擾動(dòng)演變?yōu)槿娴慕鹑谖C(jī)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構(gòu)成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性的有力工具在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中常常將博弈中擁有私人信息的一方稱(chēng)為“代理人”不擁有私人信息的一方稱(chēng)為“委托人”因此由信托市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)就引出信托市場(chǎng)上的委托—代理問(wèn)題委托—代理問(wèn)題是信托市場(chǎng)上一個(gè)普遍存在的問(wèn)題而這一問(wèn)題也是導(dǎo)致信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性而帶來(lái)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。
3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)主體行為的有限理性
房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場(chǎng)主體的非理性行為這些非理性行為包括從眾行為、災(zāi)難短視行為、忽視信息行為及認(rèn)識(shí)的非一致性等對(duì)于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的傾向
4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性
幾乎所有的金融危機(jī)都與金融資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)相關(guān)信托資產(chǎn)價(jià)格的巨幅變化也是金融危機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志信托機(jī)構(gòu)形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)其價(jià)格同樣具有較強(qiáng)的波動(dòng)性房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動(dòng)原因也與信息不完全性有關(guān)其定價(jià)受到不完全信息的制約即市場(chǎng)據(jù)以對(duì)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來(lái)收入流量以及影響這一流量變化的各種因素而這兩個(gè)方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動(dòng)蕩之中。
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