房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款涉及法律關(guān)系眾多，牽涉土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保等多個(gè)監(jiān)管部門，從土地取得到項(xiàng)目審批、從在建工程的抵押到房屋的預(yù)售等每一個(gè)環(huán)節(jié)都包含著潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查概述
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查
為全面考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格，實(shí)踐中銀行可要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請(qǐng)報(bào)告;公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本，借款授權(quán)書(shū)(股份制企業(yè))，貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件;經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件;公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。
實(shí)踐中銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，重點(diǎn)要對(duì)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。
(一)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請(qǐng)人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請(qǐng)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，借款人于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;如借款人非于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過(guò)該當(dāng)年年檢過(guò)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
(二)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的審查
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個(gè)方面：申請(qǐng)人是否取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)是否經(jīng)過(guò)年檢、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模相一致。
二、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的法律審查
銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)貸款項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查應(yīng)要求借款人提交以下項(xiàng)目資料文件：立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建筑工程規(guī)劃許可證;土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件;施工許可證;自籌資金比例;合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。
實(shí)踐中商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律審查應(yīng)重點(diǎn)放在立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。
(一)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。
銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：
1、注意審查立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證的有效性
首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。
其次，在審查項(xiàng)目四證時(shí)，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時(shí)間，確認(rèn)四證的有效期。我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過(guò)兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或超過(guò)延期時(shí)限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國(guó)家法規(guī)對(duì)四證時(shí)效的規(guī)定，防止超過(guò)時(shí)效導(dǎo)致項(xiàng)目不合法。
2、注意項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域
根據(jù)中國(guó)人民銀行(銀發(fā)[2003]121號(hào))文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項(xiàng)目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項(xiàng)目地塊的坐落等確保借款人申請(qǐng)發(fā)放的貸款項(xiàng)目在本地區(qū)之內(nèi)。
(二)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自籌資金的審查
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。”同時(shí)中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào))文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。”銀監(jiān)會(huì)頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。
為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實(shí)踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：
1、同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計(jì)算借款人自籌資金比率時(shí)，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計(jì)入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計(jì)算方式。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來(lái)款項(xiàng)的形式作帳。此時(shí)，對(duì)于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項(xiàng)可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書(shū)面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項(xiàng)目建設(shè)和按時(shí)還貸。
(三)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目幾種特殊情況的審查
1、對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查
我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中只有合法的開(kāi)發(fā)主體才能享有所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售收入;立項(xiàng)批準(zhǔn)文件確定的開(kāi)發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時(shí)，開(kāi)發(fā)商(借款人)不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。借款人不是項(xiàng)目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭(zhēng)執(zhí)中;同時(shí)也會(huì)使借款人能否享有項(xiàng)目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開(kāi)發(fā)商的名稱是否一致，對(duì)不一致的，應(yīng)建議向銀行申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商(借款人)變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體;對(duì)借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開(kāi)發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對(duì)銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。
2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是否合法進(jìn)行審查
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問(wèn)題，一個(gè)合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實(shí)踐中，主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無(wú)視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項(xiàng)批準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目被依法撤消或項(xiàng)目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開(kāi)發(fā)商投入巨大的開(kāi)發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開(kāi)發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。
銀行可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防范：
(1)審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，如對(duì)項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時(shí)查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。
(2)要求借款人提供有效擔(dān)保，實(shí)踐中借款人多以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項(xiàng)目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項(xiàng)目被撤消而無(wú)效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。
(3)依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T的過(guò)錯(cuò)造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過(guò)錯(cuò)的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。
3、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查
房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項(xiàng)目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實(shí)物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)如銀行已對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，則由于借款人(原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：
(1)要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。
(2)與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開(kāi)發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán);
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金;以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。
再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須符合法定條件。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)且其資質(zhì)等級(jí)符合要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的擔(dān)保
實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款金額大、周期長(zhǎng)，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對(duì)保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。
(一)商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
1、在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來(lái)源的合法性。
銀行在對(duì)房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時(shí)，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對(duì)抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過(guò)了法定程序進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：
(1)應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國(guó)只有縣級(jí)以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等單位是無(wú)權(quán)出讓土地，更無(wú)權(quán)頒發(fā)土地證的;
(2)注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價(jià)款相符的發(fā)票;對(duì)以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，否則無(wú)效。
(3)對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃等;
(4)在接受二手房抵押貸款時(shí)，針對(duì)一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對(duì)價(jià)、贈(zèng)予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等;
2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來(lái)說(shuō)像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)(如店面)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。
一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會(huì)公益性團(tuán)體，包括紅十字會(huì)、殘疾人聯(lián)合會(huì)、環(huán)境保護(hù)協(xié)會(huì)、宗教協(xié)會(huì)等。
3、在接受光地抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未開(kāi)發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無(wú)償收回，被抵押的土地使用權(quán)會(huì)隨之依法轉(zhuǎn)移歸國(guó)家所有，致使抵押權(quán)落空。
為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受土地使用權(quán)(光地)抵押時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時(shí)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況，對(duì)于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時(shí)到土地主管部門辦理延期開(kāi)發(fā)手續(xù)，或及時(shí)采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回。
4、接受集體土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價(jià)值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實(shí)踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。
5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這就是通常所說(shuō)的房地產(chǎn)抵押時(shí)“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時(shí)抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時(shí)抵押，卻是橫亙?cè)阢y行面前的一道難題。
由于我區(qū)房屋和土地是實(shí)行分別管理、分開(kāi)發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無(wú)明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。
6、關(guān)于對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押(或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積)，其土地如何辦理抵押登記的問(wèn)題。
對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押，可以從以下兩個(gè)方面辦理土地抵押登記：(1)對(duì)于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記;(2)對(duì)于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號(hào)，抵押權(quán)人及抵押金額。
7、關(guān)于抵押登記期限的問(wèn)題。
根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國(guó)法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒(méi)有法律依據(jù)，是無(wú)效的;其二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。
但為了防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時(shí)前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。
8、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問(wèn)題。
根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時(shí)所作的規(guī)定，銀行在辦理以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時(shí)，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測(cè)算劃撥土地的抵押率時(shí)，應(yīng)注意先行從其總價(jià)值中扣減與其在出讓時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價(jià)值。
9、關(guān)于在建工程抵押的問(wèn)題。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開(kāi)發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。
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