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房地產(chǎn)會計常見問題

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房地產(chǎn)會計常見問題

  你知道房地產(chǎn)會計常見問題么。你知道房地產(chǎn)會計常見問題中有多少不為人知的秘密么。下面由學習啦小編為你分享房地產(chǎn)會計常見問題的相關內(nèi)容,希望對大家有所幫助。

  房地產(chǎn)會計常見問題以及解答

  問題一:為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,不能辦理在建工程抵押?辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押?

  答案:本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金,在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,在建工程的投入已全部由預售收入提供,辦理在建工程抵押,對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的,當然以前也有個別金融機構(gòu)和抵押登記部門默認的(或者開發(fā)商隱瞞銷售行為,預售不登記)。

  問題二:房地產(chǎn)測繪所在工程進度至正負0線后,即可做在建工程測繪。而評估事務所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié),那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是什么時候呢?

  答案:在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時點應為項目投入達到25%時,在此之后,預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后,也可以辦理在建工程抵押,但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,不能辦理在建工程抵押。

  關于在建項目抵押的條件,法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關法律法規(guī),一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件:

 ?、乓呀?jīng)交付全部土地出讓金,取得國有土地使用權證書。

 ?、迫〉媒ㄔO用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證以及建設工程規(guī)劃許可證三證的編號。

 ?、窃诮üこ?,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性,滿足抵押法定要求。

 ?、仍诮椖颗c土地使用權必須同時抵押。

  問題三:為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中,不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎?

  答案:為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用,新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定:“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用,在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的,應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化,計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本;在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的,應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用,計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用,應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用,計入當期損益。”

  至于用什么科目核算,見仁見智。我們認為進入開發(fā)間接費比較好,因為在一家金融機構(gòu)融資不成功,也發(fā)生類似費用,而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構(gòu)融資。

  問題四:銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等,按稅務口徑劃分的廣告費和業(yè)務宣傳費是哪幾項?

  答案:廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費,展位費及展臺搭建費作為展覽費,其他應歸入宣傳費。業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用,主要是指未通過媒體的廣告性支出,包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等; 廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業(yè)信息等發(fā)生的相關費用。 《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》明確規(guī)定,納稅人申報扣除的廣告費支出,必須符合下列3個條件:一是廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構(gòu)制作的;二是已實際支付費用,并取得相應發(fā)票;三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個條件的,稅務機關將不允許作為廣告費予以稅前扣除。

  問題五:廣告費和業(yè)務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算?刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算?

  答:房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計入銷售費用,而為整個企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用,但實務往往對此不加明確區(qū)分,全部計入銷售費用??钦衅笍V告發(fā)生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算。

  問題六:對于員工上下班的交通費補貼,由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷,應付福利費核算,這涉及應交個人所得稅問題嗎?

  答:應該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法,但不應從應付福利費列支,直接進入費用。

  問題七:計提折舊以前年度都是按3%殘值率,計算的折舊。現(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致,該如何帳務處理?

  答:稅法對內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為3%-5%,因此在3%到5%調(diào)整不影響計稅,不過作為一項變更,應及時向稅務部門備案,并說明變更理由。

  問題八:“31號文中”計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外,各項預提(或應付)費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。“哪些是稅收規(guī)定可以預提和應付計入成本的?

  答案:⑴應付福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費;

 ?、曝斦俊斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》“經(jīng)有權機關批準建設的公共配套設施,建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的,經(jīng)主管財政機關批準后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設,不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。”

 ?、菄叶悇湛偩株P于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知:“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費,有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的,可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結(jié)束后,應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例,可由企業(yè)提出申請,主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開發(fā)費用預提方面有更大的空間。

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