房地產企業(yè)合同常見法律問題
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房地產企業(yè)合同常見的一些法律問題
任何一家房地產企業(yè)都面臨著各種各樣的合同，現實生活中，合同所存在的問題也比較繁瑣。通過對合同進行審查修改，筆者發(fā)現大多數的合同之所以產生嚴重的問題，其實更多的不是法律上原因，而是由于表達不當引起的。下面筆者將審查房地產企業(yè)合同中發(fā)現的常規(guī)問題做一下分類。
一、內容比較簡單，多是下載文本。
很多企業(yè)在使用合同時經常從網上進行下載，百度下載的文本，不是全部不能用，而是需要根據各自企業(yè)的特殊性，進行必要的修改，以適應自身企業(yè)的實際情況，最大限度維護自己的合法權益。比如炒樓花，買房者將其預購的未交付的預售商品房另行轉讓。我國對于預售商品房的轉讓并未明文禁止，但帶有投機性的炒樓花行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生泡沫經濟，影響整個國民經濟的發(fā)展。對此我們在合同文本中應當明確約定預售商品房轉讓的條件。
二、借用其他部門合同，直接拿來主義。
很多人為了提高工作效率，采用拿來主義的方式，對他人的合同，其他部門的合同大量模仿。合同絕沒有放之四海而皆準的范本，每一個合同都有它自身的特殊之處，模仿可以，但要結合實際情況，增強針對性和實用性。比如我們之前遇到一個案子，公司需要招聘臨時工作人員，人力資源的經理拿了個勞動合同就跟十幾個臨時員工簽了。五個月以后辭退一個，被辭退的臨時工將公司告到了仲裁委員會，要求按照勞動法給付經濟補償金并補交保險。緊接著，十幾個臨時員工紛紛提起勞動仲裁，公司只能一一予以賠償。這里需要說明的是，勞動合同不同于勞務合同。跟臨時工作人員簽訂勞務合同，不受勞動法的約束。但如果簽訂了勞動合同，就要嚴格依據勞動法該交保險交保險，該給經濟補償給補償。
三、結構安排不合理，順序雜亂無章。
在給一個公司審核合同時，發(fā)現公司法務寫的所有合同都是十二條。問他他解釋說他有一次聽培訓課，說最完美的合同應當是十二條。且不說一個合同應該有多少條，問題是這十二條能不能將合同雙方的權利義務、違約責任、爭議解決方式、不可抗力等內容表述清楚。除此之外，這個公司的所有合同有一個通病，條款之間無層級關系，也沒有嚴格的順序關系，雜亂無章，毫無頭緒，缺乏體系性。就好比一堆建筑材料胡亂堆積在一起，根本無法形成真正的美觀的高樓大廈。因此，在寫合同時，要注意結構安排的合理性，不能隨意羅列，想到哪寫到哪，權利義務盤根錯節(jié)，毫無秩序。
四、表述精度不足，明顯忽略細節(jié)。
比如，我們要銷售辦公樓，總價款2000萬，買方分兩期支付，每次1000萬。逾期交款的，每逾期一天，需向賣方支付千分之三的違約金。第二次交款逾期。那這個違約金的計算就出現了爭議，支付2000萬的日千分之三，還是剩下的1000萬的日千分之三的違約金。表述精度不足，發(fā)生合同問題非常可惜，許多合同相互扯皮及反復訴訟都是由于表述不當引起的。
五、忽略版面質量，不注重形式。
版面上不修邊幅，是目前合同的通病，很多制作人員對于行間距、字體、字號、對齊方式等缺乏細心調整，可以想一下，一個內容標準的合同，排版卻很糟糕，字體有大有小，表面影響的是合同的美觀，實際也會公司的形象產生一定的負面影響。好的版面，會提升美觀度，立馬高大上了。實際這也就是內容和形式的關系問題，有什么樣的內容就應當表現出什么樣的形式。好比保險公司對員工的衣著要求比較嚴格，必須穿正裝。正裝就是形式，美觀的合同也是形式。內容決定形式，形式對內容具有反作用。當形式與內容相適應時會對內容起到積極的促進作用，當不適應時會起到消極的阻礙作用。所以我們在起草修改合同時，對于合同的版面雖然只是個形式，但絕對不能輕視。要將形式與內容適應。
六、未充分行使約定權。
法律永遠不可能事無巨細包羅萬象，因此許多細節(jié)需要當事人自行約定。舉個例子，如果我們準備找個形象代言人，成龍，然后和一家廣告公司簽訂了廣告服務合同。廣告公司設計的內容是成龍拍完武打戲份后，說了一句廣告詞，自從買了某某公司的房子，腰不酸了背不疼了，腿也不抽筋了，連電梯都不用，一口氣爬五樓。當然這是一個虛構的事實，但里面的法律意義卻非常重大。問題：廣告內容本身的違法，房產公司要不要承擔責任。這個是容易扯皮的事。其實這個問題是可以規(guī)避掉的，我們完全可以在合同中明確，因廣告公司的設計內容違法或發(fā)布手續(xù)不全而引起的損失均由廣告公司承擔。而且，廣告服務本身就是一項專業(yè)性很強的服務，廣告內容的合法違法，是廣告公司的應知內容。
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