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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度

  房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程,下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容,希望對(duì)大家有所幫助。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度:

  一、會(huì)計(jì)制度的適用

  我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度,除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外,共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系,其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的:

  1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè),就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言,是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)文件的規(guī)定,不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定,自2005年1月1日起,凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè),除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外,都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

  2.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定,《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行,其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則),規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此,現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外,均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

  3.新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》,包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等,是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市公司,或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的,都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。

  4.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系,按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件,也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

  二、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

  本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中,皆沒(méi)有專門用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法,這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是,現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定:在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下,企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定,執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上,增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目,不但是需要的,也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的:

  1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本,包括:(1)開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用;(2)開(kāi)發(fā)采用出包方式的,根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用;(4)分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用;(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

  購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā),可先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目,待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?,分?jǐn)偟?ldquo;開(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。

  2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”,核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

  3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

  4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

  5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

  編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額,均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/p>

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類,即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜,既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本,還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用,以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單,即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

  建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋,往往因?yàn)橛猛静煌?、建筑結(jié)構(gòu)不同,甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià),而且,開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本,特別是土地成本,往往是籠統(tǒng)的。因此,如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

  當(dāng)然,對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同,例如,一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是,將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面積總和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目,比如車庫(kù)或車位,采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理,可通過(guò)估算方法,將其估算的成本從總成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒?,叫做可售房屋面積比例法,簡(jiǎn)稱面積比例法。

  但是,面積比例法適用范圍相對(duì)較小,對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情況下,對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋,建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?,而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行,分步實(shí)施。

  第一步,用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正,計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施:

  首先,應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本,實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀?,?nèi)容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。

  單位成本采用估算方法確定后,再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本,即:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高,也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

  接著,應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的,應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估,則不計(jì)算修正系數(shù),而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

  最后,計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積,或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。

  如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確,在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用,且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。

  第二步,采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售價(jià)的高低,除取決于房屋結(jié)構(gòu)外,更主要是取決于房屋的地理位置,同樣結(jié)構(gòu)的房屋,門面房售價(jià)高于住宅房,主要原因是門面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此,計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā),或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí),采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例);


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