拆遷組內(nèi)部人員談判技巧
拆遷組內(nèi)部人員談判技巧
被拆遷戶(hù)要想在這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中立于不敗，就要知道什么是拆遷?對(duì)拆遷的程序、動(dòng)遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有基本的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷組內(nèi)部人員談判技巧，供你閱讀參考。
釘子戶(hù)的措施
1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)上盡可能拉長(zhǎng)時(shí)間，給他反反復(fù)復(fù)。時(shí)間就是勝利。
2撤：面對(duì)官府和暴力機(jī)關(guān)、醫(yī)院120-殯儀館，單個(gè)被拆遷戶(hù)是弱小的無(wú)力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字(當(dāng)然，寫(xiě)上他們反對(duì)《憲法》，批判他們是法西斯之類(lèi)的譴責(zé)文字還是可以的。)，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。
3 抓：你的拆遷對(duì)手們一定有大量的弱點(diǎn)，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開(kāi)公平公正”的拆遷原則：比如說(shuō)：給某些有背景的被拆遷戶(hù)巨額補(bǔ)償費(fèi)用，你可以要求同等待遇呀!
4 訪(fǎng)：一去上級(jí)機(jī)關(guān)或者直接北京去上訪(fǎng)。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿(mǎn)意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個(gè)人分配一項(xiàng)任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們?cè)谀銓?xiě)的上訪(fǎng)材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)必須以某種姿態(tài)來(lái)回復(fù)，這種回復(fù)有時(shí)可以作為有利證據(jù);希望大家想辦法能夠說(shuō)服他們。三找律師咨詢(xún)，在接觸過(guò)程中，律師有時(shí)會(huì)陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他如果將案件的全部解決方法都說(shuō)出來(lái)，可能你們就不請(qǐng)他了，如果不說(shuō)呢你們可能不信任他，所以最好想出一個(gè)辦法來(lái)解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。
5 談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對(duì)違法拆遷，一定要把違法問(wèn)題理順才可以進(jìn)行。記住，永遠(yuǎn)不談補(bǔ)償問(wèn)題，決不可以。只談他們的違法亂紀(jì)問(wèn)題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(jì)(不違法亂紀(jì)，怎么搞拆遷)后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件，不滿(mǎn)意永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭(zhēng)，絕對(duì)自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)拆遷過(guò)程，適時(shí)合理利用。
拆遷組內(nèi)部人員談判技巧
談判技巧之第1階段 公告階段
當(dāng)拆遷公告出來(lái)時(shí),看清楚拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也表明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般內(nèi)容寫(xiě)著建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷范圍、立項(xiàng)和立項(xiàng)文號(hào),規(guī)劃和規(guī)劃文號(hào),土地定點(diǎn)和土地批準(zhǔn)文號(hào)。你可去對(duì)照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項(xiàng),規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書(shū)。缺的話(huà)你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過(guò)了有效期還沒(méi)拆的話(huà),他必須去補(bǔ)辦。此階段對(duì)策要點(diǎn)是裝聾作啞;背后鼓動(dòng)。
談判技巧之第2階段 商談、協(xié)議階段
房屋拆遷都以土地為中心而進(jìn)行拆遷，所以必須對(duì)拆遷后所建設(shè)的項(xiàng)目要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)開(kāi)發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國(guó)土資源部頒布的第9號(hào)令《劃撥用地目錄》，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國(guó)土資源部第11號(hào)令(2002年7月1日起施行)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓取得的土地,此項(xiàng)目不合法,追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。
房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，(3級(jí)資質(zhì)為3萬(wàn)平方米以下)是否持證上崗，拆遷資金是否到位
此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動(dòng)遷補(bǔ)償彈性也很大，被拆遷戶(hù)要忍耐，示弱，采用“拖”字訣，逼迫對(duì)方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。別急~，你急他們就開(kāi)心~;要沉住氣~，讓他們急~!!!!!不能隨便簽字，因?yàn)橐坏┠愫灹俗郑鸵暈檎J(rèn)可，一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬(wàn)不得已不降價(jià);你沒(méi)偷沒(méi)搶?zhuān)皇窃跔?zhēng)取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)……心理素質(zhì)一定要好噢~，千萬(wàn)不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強(qiáng)制嚇人等等，采用輪翻轟炸，甚至有時(shí)間動(dòng)用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶(hù)經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了!能挺過(guò)這一關(guān)的人就是基本“合格”的釘子戶(hù)。要堅(jiān)信，大鬧多給;小鬧小給;不鬧不給的方針。團(tuán)結(jié)就是力量!這里要注意鬧事情不能有頭頭，因?yàn)樽畛鎏纛^的人往往是對(duì)方收買(mǎi)的對(duì)象，如果被買(mǎi)通了，大家就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來(lái)了。有事情就私下集體討論，單獨(dú)去談,談完后再進(jìn)行集體討論，團(tuán)結(jié)加互通信息很重要。有想法以?huà)焯?hào)信的形式最好,因?yàn)槟愀鷮?duì)方說(shuō)過(guò)的話(huà)都可賴(lài)的,。寄出去的信對(duì)方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對(duì)方。掛號(hào)寄給哪些地方呢?拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對(duì)策要點(diǎn)是漫天要價(jià);滿(mǎn)足就簽。
談判技巧之第3階段 聽(tīng)證調(diào)解、行政裁決階段
1、了解是否拆管理分離?，F(xiàn)在好多拆遷管理部門(mén)和拆遷實(shí)施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運(yùn)動(dòng)員”，又是“裁判員”，沒(méi)有做到政事、政企分開(kāi)。這個(gè)是違規(guī)的!
2、對(duì)方一發(fā)裁決通知就寄掛號(hào)信給拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號(hào)信退給裁決機(jī)關(guān),要求查看五項(xiàng)文件和拆遷許可證，并且對(duì)照一下相互間有沒(méi)有矛盾。記住!這是你的權(quán)利!拿不出就有問(wèn)題，不能拆!五項(xiàng)文件為：(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;一般由地方計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線(xiàn)圖);一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)。(三)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;一般由地方土地行政主管部門(mén)頒發(fā)。((四)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;是指拆遷人對(duì)將來(lái)準(zhǔn)備實(shí)施的拆遷活動(dòng)所制定的計(jì)劃和方案。(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明;由拆遷人開(kāi)設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用帳戶(hù)，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門(mén)三方監(jiān)管。
地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會(huì)議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)[2004]46號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》)。
不要以為拆遷管理部門(mén)頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)文件齊全?，F(xiàn)在好多項(xiàng)目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的
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4.如何使用談判技巧