關(guān)于拆遷談判技巧_有哪些案例3則(4)

時(shí)間：2017-06-02 09:08:49 王燕648由分享

　　征地拆遷維權(quán)案例三

　　【事實(shí)概要】

　　打從2004年5月31日“呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū)一期”項(xiàng)目動(dòng)遷以來，丁昊(化名)的生活便堪稱“一泓清冽的休止符，凝住了九曲回腸”。原來，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，他位于三環(huán)以內(nèi)的66.6平方米房屋僅能獲補(bǔ)45.2萬元。如此地段，如此價(jià)格，兩項(xiàng)略加權(quán)衡，丁昊便決意拒簽協(xié)議。他的理由很簡(jiǎn)單，補(bǔ)償款不夠買個(gè)同等水準(zhǔn)的房屋。

　　從2004年6月之后到2009年6月之前，拆遷人首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司屢屢找到丁昊談話協(xié)商，無一不以談崩的結(jié)果告終。終于，拆遷人的忍耐到達(dá)了底線，于2009年6月9日向朝陽區(qū)房屋管理局申請(qǐng)對(duì)丁昊進(jìn)行拆遷裁決。朝陽區(qū)房屋管理局受理了這一申請(qǐng)，并通知拆遷雙方當(dāng)事人于2009年6月16日參加裁決調(diào)解會(huì)。

　　古語有云：“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”。丁昊在接到裁決調(diào)解通知之后，十分清楚自己的拆遷之旅已經(jīng)陡然崎嶇起來，前途危險(xiǎn)難測(cè)。于是，這名焦慮已久的拆遷戶帶著相關(guān)材料專程咨詢了馬律師。這位巾幗不讓須眉的女律師接待了丁昊，并深入淺出地幫他答疑解惑。30分鐘的交談過后，丁昊果斷地在《專項(xiàng)法律服務(wù)代理協(xié)議書》簽上姓名。在那一刻，心生希望的他無法預(yù)見，9個(gè)月之后的他還會(huì)在一份期待已久的、補(bǔ)償額增值5倍以上的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》再度簽上姓名。

　　【辦案掠影】

　　辦案第一階：裁決前的智慧熱身

　　馬律師擔(dān)起丁昊的維權(quán)重任之時(shí)，距裁決調(diào)解會(huì)只不過短短數(shù)日。雖然時(shí)間緊張，馬律師有條不紊地采取了尋找著案件突破點(diǎn)。正所謂天道酬勤，馬律師發(fā)現(xiàn)涉案拆遷項(xiàng)目拆遷許可存在著多次延期情況，本證拆遷期限為2004年6月6日至2005年6月5日，最后一次延期續(xù)證是在2008年12月2日核發(fā)，拆遷期限為2008年12月5日至2009年6月4日。

　　基于前述發(fā)現(xiàn)，馬律師迅即采取了維權(quán)第一方略——向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同時(shí)提交了兩份《復(fù)議申請(qǐng)書》，分別請(qǐng)求確認(rèn)被申請(qǐng)人朝陽區(qū)房屋管理局核發(fā)《拆遷許可證》及《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的具體行政行為違法。馬律師提出了入木三分的理由：朝陽區(qū)房屋管理局對(duì)拆遷人提交的申辦材料未盡到審查義務(wù)，也未向申請(qǐng)人送達(dá)和告知相關(guān)內(nèi)容，違法發(fā)放了拆遷許可證和拆遷許可證續(xù)證。

　　拆遷許可雙復(fù)議提起之后，馬律師馬上緊鑼密鼓地投入拆遷裁決調(diào)解會(huì)的準(zhǔn)備工作之中……

　　辦案第二階：裁決中的高調(diào)應(yīng)對(duì)

　　裁決調(diào)解會(huì)轉(zhuǎn)瞬即來。馬律師與委托人丁昊同赴這一拆遷命運(yùn)攸關(guān)的裁決調(diào)節(jié)會(huì)。裁決伊始，二律師提交了《中止裁決申請(qǐng)書》，以丁昊已向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提起了《拆遷許可證》及其續(xù)證的行政復(fù)議，且尚未有復(fù)議結(jié)果為由，要求依法中止裁決活動(dòng)。

　　緊接裁決中止牌之后，馬律師又炫麗地亮出第二個(gè)殺手锏——向朝陽區(qū)房屋管理局提交了《重新委托評(píng)估申請(qǐng)書》，認(rèn)為既有評(píng)估報(bào)告是由拆遷人單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出，且估價(jià)金額背離了市場(chǎng)價(jià)格，初步估價(jià)結(jié)果沒有依法公示，并且最終評(píng)估報(bào)告也未依法送達(dá)，如此之多的違法之處將直接導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告的無效性。而無效的評(píng)估報(bào)告是不能成為裁決的主要事實(shí)依據(jù)的，因此應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估。

　　辦案第三階：復(fù)議后的雷霆起訴

　　裁決調(diào)解會(huì)結(jié)束后，靜謐開始籠罩在丁昊周圍，直到2009年8月……

　　8月中旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)丁昊作出了兩份《行政復(fù)議決定書》：一份為駁回《拆遷許可證》復(fù)議申請(qǐng)的決定，理由是超過了行政復(fù)議法規(guī)定的復(fù)議申請(qǐng)期限;一份為維持被復(fù)議《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的決定，理由為申請(qǐng)的延長(zhǎng)許可行政行為符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

　　兩個(gè)復(fù)議結(jié)果并未超出馬律師基于行政救濟(jì)行情所作出的預(yù)期，因此結(jié)果一出，馬律師旋即進(jìn)入維權(quán)第三階段，向朝陽區(qū)人民法院提交了《行政起訴狀》，請(qǐng)求確認(rèn)被告朝陽區(qū)房屋管理局作出的《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法。這一次的訴，馬律師引入了新的元素——拆遷單位不具備合法的拆遷資質(zhì)證書。

　　辦案第四階：裁決出世·訴訟尷尬VS小荷才露尖尖角

　　一如《紅樓夢(mèng)》中所言“你方唱罷我登場(chǎng)”，就在丁昊一方提起《拆遷許可證續(xù)證》訴訟以后，朝陽區(qū)房屋管理局作出了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決：①丁昊在接到裁決書之日起15日內(nèi)將房屋騰空交給拆遷人拆除;②拆遷人為丁昊提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房，周轉(zhuǎn)期限三個(gè)月;③拆遷人應(yīng)在裁決送達(dá)之日起5日內(nèi)將拆遷補(bǔ)償款45.2萬元向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，待丁昊騰退周轉(zhuǎn)房后給付丁昊;④其他補(bǔ)助費(fèi)憑相關(guān)證明給予補(bǔ)助;⑤除上述法規(guī)確定的補(bǔ)償內(nèi)容，拆遷人自愿給付丁昊困難補(bǔ)助35萬元，異地購(gòu)房款48萬元。

　　“屋漏偏逢連夜雨”，2009年9月中旬，朝陽區(qū)人民法院經(jīng)過書面審理，對(duì)丁昊訴《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法一案作出《行政裁定書》，裁定原告的權(quán)益可通過補(bǔ)償安置裁決的合法性審查予以保護(hù)，駁回起訴。

　　面對(duì)橫空出世的裁決結(jié)果與那帶著法院紅色鋼印的裁定書，丁昊與馬律師的維權(quán)理念并未抹上失望的消極色彩，因?yàn)榫途S權(quán)結(jié)果來說算得上“雖敗猶榮”——在核心問題，亦即拆遷補(bǔ)償方面，丁昊已經(jīng)著實(shí)上了一個(gè)臺(tái)階，從45.2萬元上升至128.8萬元，突破了百萬大關(guān)。

　　辦案第五階：拆遷許可上訴與裁決起訴花開并蒂

　　2009年9月下旬，馬律師代表委托人，針對(duì)《拆遷許可證》續(xù)證一審裁定向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，指出：一審法院未經(jīng)過開庭審理，直接認(rèn)定被上訴人朝陽區(qū)房屋管理局向丁昊作出、送達(dá)了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，因此上訴人沒有對(duì)拆遷許可證續(xù)證提起訴訟的主體資格的做法，是顯然錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷并發(fā)回重審。

　　雖然裁決在一定程度上已經(jīng)對(duì)丁昊的實(shí)際利益有所傾斜，但這并沒有阻卻丁昊一方維權(quán)大計(jì)的繼續(xù)進(jìn)行。2009年10月下旬，馬律師以委托人的名義，向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提交了《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，主張朝陽區(qū)房屋管理局應(yīng)當(dāng)中止裁決書的下發(fā)而沒有中止，且作出裁決主要事實(shí)依據(jù)的《評(píng)估報(bào)告》存在程序與實(shí)體的雙向違法，不應(yīng)作為裁決的依據(jù)，故此請(qǐng)求撤銷《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

　　辦案第六階：繼續(xù)到底的敗訴VS庭外和解

　　2009年11月中旬，北京市第二中級(jí)人民法院對(duì)丁昊上訴拆遷許可證續(xù)證一案作出終審《行政裁定書》，認(rèn)為一審法院認(rèn)定被拆遷人的權(quán)益可通過對(duì)該裁決的合法性審查予以保護(hù)，藉此認(rèn)定丁昊在本案中不符合起訴條件，并對(duì)丁昊針對(duì)涉案項(xiàng)目拆遷許可證續(xù)證提起的行政起訴，裁定予以駁回，是正確的，應(yīng)予維持，遂裁定：駁回上訴，維持一審裁定。

　　2009年12月下旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)丁昊復(fù)議拆遷裁決書一案也作出了《行政復(fù)議決定書》，認(rèn)為被復(fù)議《城市房屋拆遷糾紛裁決書》事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，決定予以維持。

　　紛至沓來的敗訴結(jié)果，又一次彰顯了我國(guó)行政行為救濟(jì)渠道的狹隘性、有限性。但即便如此，在拆遷維權(quán)領(lǐng)域身經(jīng)百戰(zhàn)的馬律師仍不氣餒，于2010年1月上旬向朝陽區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷朝陽區(qū)房屋管理局所作《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

　　“善飛能舞世人敬，皇天不負(fù)有心人”，加之馬律師的運(yùn)籌帷幄飽含技術(shù)含量，在難以改寫的敗訴命運(yùn)中掙扎已久的丁昊終于迎來來命運(yùn)的轉(zhuǎn)機(jī)——受理了裁決之訴的朝陽區(qū)人民法院開始在拆遷雙方當(dāng)事人之間積極斡旋。陽春三月，草長(zhǎng)鶯飛，這樣一個(gè)被嬌美景象填滿的季節(jié)里，拆遷人首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司同意將拆遷補(bǔ)償款提升至296萬元。對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，丁昊不再說不，在馬律師的陪同下簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。

　　【律師說法】

　　拆遷中，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而協(xié)議的達(dá)成，則無法回避談判這個(gè)程序。談判，堪稱拆遷中的家常便飯!幾乎百分之百的拆遷戶都會(huì)有此經(jīng)驗(yàn)。不同的是，不同的人取得了不同的談判成績(jī)。究其原因，談判過程中的強(qiáng)技巧性、談判雙方地位的不對(duì)等性以及拆遷戶的補(bǔ)償期望值與拆遷人的補(bǔ)償提供額之間的差距使然!

　　當(dāng)某一個(gè)拆遷戶不諳拆遷補(bǔ)償行情，也不明談判技巧，而且又屬于草根階級(jí)的一員時(shí)，他懵懵懂懂依據(jù)周邊房地產(chǎn)市值所提出的補(bǔ)償價(jià)位一般都難以被拆遷人接受。本案中的丁昊就是這樣的一個(gè)例子，他認(rèn)為拆遷人給的評(píng)估價(jià)極為不合理，并提出了自認(rèn)為合理的期望價(jià)，結(jié)果在超過5年的漫長(zhǎng)期限里始終沒有與拆遷人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。然而，通過專業(yè)拆遷律師的維權(quán)，且時(shí)間戰(zhàn)線僅為9個(gè)月，丁昊不但脫離了糾結(jié)多年的拆遷苦旅，還抱得理想補(bǔ)償歸，原因何在?

　　其一，專業(yè)智慧與拆遷維權(quán)的正相關(guān)關(guān)系。房屋拆遷無論之于普通大眾，還是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作為被拆遷人，在程序上的優(yōu)勢(shì)已堪稱先天性不足，表現(xiàn)為對(duì)拆遷流程的不解，對(duì)補(bǔ)償之范圍、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)等細(xì)節(jié)的不解。這兩個(gè)“不解”足以使得被拆遷人面對(duì)經(jīng)驗(yàn)頗豐的拆遷人時(shí)底氣不足，陷入自身拆遷權(quán)益維護(hù)的茫然狀態(tài)：或是自認(rèn)倒霉地接受較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償總額或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換;或是不知者不懼地拒絕簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拒絕參加裁決;或是選擇成為一個(gè)艱辛的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然狀態(tài)，已經(jīng)有越來越多的被拆遷人意識(shí)到法律維權(quán)、專業(yè)法律工作者輔以維權(quán)這兩點(diǎn)內(nèi)容的重要性。因?yàn)楹笳呱砩系膶I(yè)智慧是一種拆遷市場(chǎng)行情(諸如不同地段的地價(jià)等)、開發(fā)商慣用做法、拆遷行政程序及相關(guān)要件等的綜合把握。具有專業(yè)智慧的程度越深厚，取得拆遷維權(quán)的成果就會(huì)越斐然。

　　其二，救濟(jì)程序的內(nèi)在多米諾效應(yīng)。對(duì)于多米諾骨牌效應(yīng)，多數(shù)人恐怕并不至于陌生，這個(gè)效應(yīng)旨在闡釋：在一個(gè)存在內(nèi)部聯(lián)系的體系中，一個(gè)很小的初始能量就可能導(dǎo)致一連串的連鎖反應(yīng)。拆遷的行政流程有立項(xiàng)、規(guī)劃許可證、拆遷許可證、拆遷許可證續(xù)證、行政裁決等。只有某一個(gè)環(huán)節(jié)存在違法，便都可以訴至法院或是提起行政復(fù)議，并最終實(shí)現(xiàn)訴訟壓力到談判壓力的轉(zhuǎn)換。如果超過一個(gè)以上違法時(shí)，怎么安排救濟(jì)程序，則是極為講究的了。因?yàn)?，一著不慎滿盤皆輸：安排得好，會(huì)為案件贏取更大的運(yùn)作空間;安排失當(dāng)，則可能賠了夫人又折兵。就本案來說，由于律師介入較早，因此在裁決之前極富藝術(shù)性地插入了拆遷許可及其續(xù)證的復(fù)議，這一步驟實(shí)為整個(gè)維權(quán)程序之中的一大妙筆。其妙在于：①這個(gè)程序?qū)⒊蔀椴脹Q中止的法定理由。如果裁決依法中止，那么當(dāng)事人可免于陷入強(qiáng)拆的危險(xiǎn)之境;如果裁決未依法中止，那么裁決的違法性可想而知，而這又將賦予當(dāng)事人一方更大的維權(quán)空間。事實(shí)上，本案就是后一情形，對(duì)違法裁決提起了行政復(fù)議與行政訴訟，層層擴(kuò)大違法壓力，從而贏取了最終的和談;②程序本身的可擴(kuò)展性強(qiáng)。行政復(fù)議與行政訴訟之間，在大多數(shù)情況下是先后銜接的，在拆遷里面尤為如此。先復(fù)議，再訴訟，訴訟本身又為兩審終審制，這樣既能夠重申對(duì)方違法，增大對(duì)方的壓力，又能夠增強(qiáng)當(dāng)事人期待利益的實(shí)現(xiàn)系數(shù)。

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