拆遷補(bǔ)償翻倍的談判技巧
拆遷談判是指拆遷各方,包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門之間關(guān)于拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,尋求利益平衡點(diǎn)的行為。下面是小編為大家收集關(guān)于拆遷補(bǔ)償翻倍的談判技巧,歡迎借鑒參考。
1、合理定位,目標(biāo)明確
這是貫穿整個(gè)談判過程的核心工作,對(duì)于談判的后期走向和最終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位,包括被拆遷戶對(duì)于自己的定位也包括對(duì)于拆遷方的定位。
對(duì)于自己的定位是一項(xiàng)重要但是很復(fù)雜的過程,需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置,還與周邊房屋的價(jià)格來(lái)進(jìn)行綜合的考量。對(duì)自己的正確定位會(huì)使自己的拆遷中掌握主動(dòng)的地位,定位過高或是過低都不好,若是過高會(huì)導(dǎo)致對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際,漫天要價(jià),造成談判破裂,過低的定位又會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損,難以爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。
談判是一件雙方的事情,因此在知己之后也要知彼,因此,在拆遷談判前,最好提前了解一下拆遷期限,施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來(lái)最高的價(jià)格是什么?
2、掌握主動(dòng)權(quán),善于判斷
拆遷中很多被拆遷戶就一個(gè)辦法:拖,要么就躲著不見,要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個(gè)好的辦法,合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。合理的必要的談判,我們不應(yīng)該拒絕,但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說,在談判之初,我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行,在哪進(jìn)行,和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰(shuí)。不要忽視這些細(xì)節(jié),如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng),對(duì)談判是大有幫助的。
在拆遷中,拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮,都希望能盡早完成拆遷,促使項(xiàng)目的盡早啟動(dòng)與完成,因此對(duì)于非原則性的問題,被拆遷戶還是可以很好的掌握主動(dòng)權(quán),利用對(duì)方的心理特點(diǎn),能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時(shí),一定要善加利用,有張有弛有度,若是過度利用反而容易激怒對(duì)方,使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣,甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對(duì)方的心理特點(diǎn)是一門技術(shù),如何利用則是一門藝術(shù)。
對(duì)于上述心理特點(diǎn)的善加利用有的時(shí)候有著很大的收效,但是更多的時(shí)候是不夠的,還需要利用拆遷方的漏洞。這一點(diǎn)與上一點(diǎn)是緊密相連的,合理利用拆遷方的漏洞,往往能帶來(lái)出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果,首先需要的就是對(duì)于漏洞的查找,需要談判者具備對(duì)案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識(shí)。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點(diǎn)。
3、注意細(xì)節(jié),善用技巧
首先談判一定是一個(gè)善于傾聽的過程,可以說,傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié),是獲取對(duì)方信息的主要渠道,在談判的時(shí)候要善于使用各種方法誘使對(duì)方吐露出盡量多的想法,高明的談判者不會(huì)再談判開局的時(shí)候就將底牌亮出來(lái),而是在獲取對(duì)方的信息之后,通過冷靜的分析,將對(duì)方的底牌摸清,知道對(duì)方的底線和真正的目的,進(jìn)而掌控整場(chǎng)談判。但是這系列的行為一定不要給對(duì)方以驚動(dòng),因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗(yàn),這對(duì)一般的拆遷戶來(lái)說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
同時(shí),談判的時(shí)候一定要避免對(duì)抗式的談判,千萬(wàn)不要在談判剛開始就和拆遷人爭(zhēng)辯,產(chǎn)生敵對(duì)情緒,這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗,致使談判不能正常進(jìn)行下去。
若是談判中出現(xiàn)僵局,此時(shí)首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì),一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致,拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。
以下幾個(gè)細(xì)節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題,首先和你談判的拆遷方的代表可能會(huì)有好幾撥,那么此時(shí)就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位,他們所能談判的最高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果,否則只是白白的浪費(fèi)時(shí)間和精力。
同時(shí)在對(duì)拆遷方進(jìn)行心理戰(zhàn)的時(shí)候,一定要反過來(lái)預(yù)防拆遷方對(duì)你實(shí)施心理戰(zhàn),尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn),不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。
尤其在拆遷一開始的時(shí)候,雙方對(duì)于補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差異很大,有時(shí)候?qū)τ谠瓌t性的問題存在著原則性的爭(zhēng)執(zhí),因此如果這些原則性問題得不到解決,談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有任何意義,從這個(gè)角度來(lái)說,我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。這個(gè)時(shí)候,可以和對(duì)方談一些原則性的問題,在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判,一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。
總而言之,拆遷談判與其他談判有著共通之處,其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來(lái)的。對(duì)于被拆遷戶而言,談判即要做好先期的準(zhǔn)備工作要詳細(xì)了解有關(guān)于除權(quán)補(bǔ)償和安置的相關(guān)法律和政策,在談判中掌控主動(dòng)地位,善于使用談判技巧,抓住細(xì)節(jié),做到心中有數(shù),進(jìn)退有度,保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。
但是,由于拆遷中雙方主體的不平等,拆遷戶在談判中很難獲取優(yōu)勢(shì)甚至難以有平等的地位,在進(jìn)行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時(shí)候,盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理拆遷糾紛,能更好的保障自身權(quán)益,少走彎路,避免不必要的損失,爭(zhēng)取到合法合理的拆遷補(bǔ)償。
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