房屋出賣人違反居間協(xié)議案件
二手房買賣雙方往往會在第三方居間協(xié)議中約定：買賣雙方須于簽訂居間協(xié)議后的一定期限內(nèi)簽訂網(wǎng)簽版的正式房地產(chǎn)買賣合同。在此期間，由于房地產(chǎn)市場的波動，時常出現(xiàn)出賣人故意悔約，以各種理由不與買受人簽訂網(wǎng)簽合同導(dǎo)致訴訟。下面是小編為大家收集關(guān)于房屋出賣人違反居間協(xié)議案件，歡迎借鑒參考。
一、判斷居間協(xié)議的性質(zhì)，區(qū)分預(yù)約還是本約
(1)區(qū)分的意義
確定居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，其區(qū)分的實益在于：
1、可否繼續(xù)履行。若為本約，則當事人間成立房屋買賣合同關(guān)系，可以支持交房、過戶等繼續(xù)履行的訴請;若為預(yù)約，依據(jù)我國現(xiàn)行的司法實踐，預(yù)約只產(chǎn)生“強制磋商”的義務(wù)，而并不具有“強制簽約”的效力，故法院無法“強制”當事人簽訂網(wǎng)簽房屋買賣合同繼續(xù)履行，只能由守約方提起違約賠償之訴;
2、可否支持房屋差價損失。一般認為，房屋差價損失是以房屋買賣合同有效成立并且無履行障礙為前提下的利益損失。而若認定為預(yù)約，則當事人之間并未成立房屋買賣合同關(guān)系，買賣合同無法履行，故也無從支持只有以合同得以履行狀態(tài)下而產(chǎn)生的“房屋差價損失”。
(2)區(qū)分的標準
區(qū)分居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，無非是判斷房屋出賣人與買受人之間是否已經(jīng)有效成立了房屋買賣合同關(guān)系。根據(jù)最高院公報案例的觀點，(2015年第1期程度迅捷通訊連鎖有限公司訴四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案)總體區(qū)分的標準是考察當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間房屋買賣關(guān)系的具體內(nèi)容。根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)規(guī)范，最終完成過戶手續(xù)必須簽訂正式版房地產(chǎn)買賣合同，故在房地產(chǎn)審判領(lǐng)域，判斷當事人是否另有訂立新合同的意思表示，不能僅以當事人是否在客觀上需要簽訂網(wǎng)簽合同為標準，而應(yīng)判斷當事人是否認為網(wǎng)簽合同只是為了配合登記機關(guān)辦理過戶手續(xù)之需。在對居間協(xié)議內(nèi)容的審查中，也不能僅依據(jù)合同內(nèi)容的文意解釋進行判斷，還必須探究當事人的真意，也就是說，即使合意內(nèi)容尚不全面，若雙方認為依此約定已經(jīng)可以履行無需另行磋商，則應(yīng)視為本約，反之亦然。
具體而言，可就如下幾個方面進行審查：
1、房屋買賣合同基本條款的審查。若在居間協(xié)議中，已經(jīng)具備了房屋的坐落、成交價、房款的支付方式及期限，交房期限、過戶期限等基本條款，根據(jù)該些約款完全可以正常履行買賣交易，則應(yīng)認定雙方已經(jīng)成立房屋買賣合同關(guān)系，本約成立。即使雙方未就其中某些條款進行明確約定，但若通過其他約定可以推知或者雙方當事人在簽訂協(xié)議時均認為無需另行進行磋商，認定為本約亦未嘗不可。
2、雙方磋商過程及履行行為的審查。若居間協(xié)議內(nèi)容并不全面，但是若一方在居間協(xié)議的履行過程中以其實際行為履行了本應(yīng)約定的合同內(nèi)容，對方并未提出異議的，應(yīng)視為雙方就該事項已經(jīng)達成了一致意見。例如，在居間協(xié)議中未約定交房時間，但出賣人在簽訂居間協(xié)議后遂將房屋進行交付;再例如，雙方未就房款的支付方式或期限進行約定，但出賣人已經(jīng)接受了買受人支付的房款或配合進行貸款等。
二、判斷可否繼續(xù)履行，引導(dǎo)當事人合理主張
在買受人要求繼續(xù)履行居間協(xié)議，完成涉案房屋過戶交易的情況下，若根據(jù)上述標準，認定當事人之間居間協(xié)議屬于預(yù)約的，則應(yīng)積極行使釋明權(quán)，引導(dǎo)當事人變更訴請為解除居間協(xié)議，就預(yù)約的違約責任進行主張;而若認定為本約，則雙方之間成立房屋買賣合同關(guān)系，此時應(yīng)依職權(quán)審查涉案房屋是否存在諸如動遷安置房屋的過戶限制，同時還應(yīng)查明買受人是否符合本市購房政策，若存在上述任一一種限制交易情形，也應(yīng)及時行使釋明權(quán)，引導(dǎo)買受人提出解約的違約責任。此處需要注意的一個細節(jié)是，居間協(xié)議屬于三方協(xié)議，應(yīng)引導(dǎo)當事人解除的系其與出賣人之間形成的房屋買賣合同(預(yù)約)關(guān)系，在判決主文中也應(yīng)做對應(yīng)的表述，而不是解除整個居間協(xié)議。
三、解約前提下出賣人違約責任的認定
《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本文所要討論的，是居間協(xié)議因出賣人違約而解除后，作為守約方的買受人除恢復(fù)原狀外，可以主張的損失賠償范圍。
1、居間協(xié)議為預(yù)約
01.定金
一般而言，當事人均會在居間協(xié)議中約定因一方的原因不予簽訂正式房屋買賣合同時的定金責任，定金系預(yù)約最主要的一種違約責任承擔方式。定金不具有補償性，與實際損失無關(guān)，原則上不能進行調(diào)整，當事人以定金超過實際損失為由要求對定金數(shù)額調(diào)低的，不予支持。
02.損失賠償
損失賠償與定金可以并處，但其與定金的數(shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。居間協(xié)議若定性為預(yù)約，原則上只能支持守約方的“信賴利益”損失。所謂信賴利益損失，在我民法體系中，即指《合同法》第四十二條中所規(guī)定的“締約過失責任”。該條規(guī)定，“當事人在訂立合同過程中有假借訂立合同，惡意進行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況、有其他違背誠實信用原則的行為之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任”。然而，對于締約過失損害賠償?shù)姆秶?，卻沒有明確的法律規(guī)范。本文認為，締約過失責任的賠償，是讓守約方得以回復(fù)至締約之前的狀態(tài)，故買受人為與出賣人締約所付出的成本如中介費等都可計算在內(nèi)，但應(yīng)受到可預(yù)見性規(guī)則的約束。
03.違約金條款的適用爭議
在一些格式文本的居間協(xié)議中，會有一方在合同履行中存在任何違反約定的情形，均需要承擔逾期違約責任及合同解除責任的違約金約款。若居間協(xié)議僅為預(yù)約，則守約方可否援引該約定主張違約責任，不無爭議。反對觀點認為，當事人關(guān)于逾期責任及解除責任的約定系針對買賣合同的履行，違約條款只有在成立本約的情形下才可以適用。對此觀點，筆者原則上同意，但若當事人以特別約定適用該條款，則應(yīng)充分尊重當事人意思自治予以支持，但要結(jié)合當事人的實際損失和履行狀態(tài)進行平衡。
2、居間協(xié)議為本約
01.定金及違約金
即使成立本約，定金轉(zhuǎn)化為購房款，也并非沒有定金罰則的適用空間。若當事人約定的定金并非局限于成約定金的情況下，則應(yīng)理解為定金系保障整個合同順利履行的擔保，系履約定金，在當事人就其實際損失舉證不能的情形下，本文認為適用定金罰則并無不妥。
至于違約金的適用自不待言，需要注意的是，在對違約金進行調(diào)整時，若當事人無法就其實際損失充分舉證，則應(yīng)以當事人的實際履約程度作為重要參考因素。
02.房屋差價損失
首先需要探討的是，差價損失屬于履行利益還是可得利益?本文認為屬于履行利益，履行利益是指合同有效成立的前提下，因債務(wù)人不履行或不完全履行所發(fā)生的損失，其賠償?shù)慕Y(jié)果，是使債權(quán)人處于如債務(wù)被正常履行的狀態(tài)。從而，若出賣人沒有按照合同約定交付標的房屋，則買受人有權(quán)根據(jù)替代購買該房屋所支付的一切費用要求賠償，這其中當然包括該替代購買的實際價值與出賣人約定價值之間的差價;而可得利益，僅限于未來可以得到的利益，在違約行為發(fā)生時并沒有為合同當事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行方可實現(xiàn)。參考他國立法例，兩者有時是不作區(qū)分的。但在我國現(xiàn)行法律規(guī)制下，可得利益損失主要指生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失三種形式。(法條索引：《最高人民關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》)故在我國語境下，應(yīng)將差價損失定性為履行利益為妥。
認定房屋差價損失為履行利益的實益在于，一是原則上不以合同的履行程度作為考量因素，合同的履行程度僅與守約方的積極損失有關(guān);二是出賣人以房價上漲具有不可預(yù)見性為由進行抗辯應(yīng)不予支持，差價損失是合同得以履行狀態(tài)下的實際損失，并不受預(yù)見性規(guī)則的約束。
房屋差價損失的確定方式：
(1)遵從當事人約定。若當事人在簽訂居間協(xié)議之時，已對房屋差價損失的賠償及計算予以了明確約定，或者在糾紛后就房屋現(xiàn)值達成一致意見，均可依照其約定進行處理。
(2)向中介機構(gòu)進行詢價。如果當事人對于房屋差價的主張數(shù)額差距較小，則可以依職權(quán)向兩家以上房屋中介進行詢價，并記明詢價的過程及結(jié)果供當事人進行質(zhì)證后，方可作為定案的依據(jù)。
(3)以另行出售或購買的合同差價為準。若出賣人另行出售房屋給案外人或買受人在出賣人悔約后與他人另行簽訂了購房合同，則可以參照該合同價認定差價損失。但考慮到當事人往往會簽訂“陰陽合同”及防止買受人與第三人惡意夸大損失，應(yīng)謹慎予以認定。
(4)司法鑒定。若當事人對于房屋差價數(shù)額的主張差距較大，則應(yīng)引導(dǎo)當事人申請司法鑒定為宜。
一般而言，當事人會提出三個時間作為確定房屋市場價值的節(jié)點：一是守約方知道或者應(yīng)當知道相對方違約之日;二是守約方提起訴訟之日;三是當事人申請鑒定之日。本文認為，首先，不能以守約方知道或者應(yīng)當知道相對方違約之日作為鑒定房產(chǎn)市值的時點。因為，合同解除權(quán)屬于守約方的權(quán)利，若允許以相對方違約之日作為鑒定時點，則變相承認了違約方具有單方解除合同的權(quán)利，實不可取。當然，考慮到買受人具有的減損義務(wù)，也不能簡單以其提出申請鑒定之日作為確定標準。故本文認為，應(yīng)按照具體案情及違約的原因，以買受人主張解約或其明知合同無法履行之時作為參考進行綜合判斷。具體而言，若買受人在訴訟之前、出賣人明示不予履行之后的合理期限內(nèi)，已提出了解約或就解除合同的相關(guān)事宜與對方進行協(xié)商的，則不宜再以其訴訟之后的表示作為判斷房屋市價的時點;而若買受人一直堅持繼續(xù)履行，但在此過程中發(fā)生諸如出賣人另行出售房屋或限購、共有人無權(quán)處分等導(dǎo)致房屋無法過戶因素的，則應(yīng)以該時作為判斷時點為宜?？傊?，既要加大維護誠信的力度，也不能因此使買受人因出賣人的違約行為而獲益。
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