承包合同簽訂要注意什么
現在社會中，用到合同的地方越來越多，買房需要簽合同，承包也需要簽合同，合同訂立逐漸成為日常生活的常態(tài)，那承包合同簽訂要注意些什么呢?下面是小編為大家整理的承包合同簽訂要注意什么，喜歡可以分享一下喲!
承包合同簽訂要注意什么?
一、仔細閱讀使用的合同文本，掌握有關建設工程施工合同的法律、法規(guī)規(guī)定。
目前簽訂建設工程施工合同，普遍采用建設部與國家工商總局共同制定的gf—1999—0201《建設工程施工合同》示范文本。該文本由協議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。簽訂合同前仔細閱讀和準確理解“通用條款”十分重要。因為這一部分內容不僅注明合同用語的確切含義，引導合同雙方如何簽訂“專用條款”，更重要的是當“專用條款”中某一條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。
有關建設工程施工合同的法律、法規(guī)主要有：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質量管理條例》、《建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)資質等級標準》(試行)、《建筑安裝工程總分包實施辦法》、《建設工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定》、《工程建設項目實施階段程序管理暫行規(guī)定》等。簽約前首先應注意要簽約的合同是否存在可能被認定為無效的情形。
依據相關法律和司法解釋的規(guī)定，合同無效的情形包括以下情況，而存在違反上述規(guī)定的施工合同將導致無效或者部分無效：
1、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的;
2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的;
3、建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的;
4、承包人非法轉包建設工程的。
二、嚴格審查發(fā)包人簽約主體資格、資質等級及履約信用。
1、需認真審查建設單位是否依法領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，取得相應的經營資質和等級證書，審查建設單位簽約代表人的資格，對于代訂合同的經辦人，應要求其出具委托人的授權委托書，并核查其是否處于委托書的委托權限和期限內。
2、審查工程項目的合法性，如果未取得相關規(guī)劃、報建手續(xù)，施工過程中被勒令停工或拆除，則施工企業(yè)可能面臨發(fā)包方不能如期支付工程款的風險。
3、對于聯合體投標的項目，國家有關規(guī)定或者招標文件對投標人的資格條件具有相關的規(guī)定，聯合體各方均應具備規(guī)定的相應資格條件，由同一專業(yè)的單位組成的聯合體應按照資質等級較低的單位確定聯合同的資質等級，并應則聯合體各方共同確定聯合體投標單位的牽頭人。
4、還應對發(fā)包方的履約信用進行審查。
三、使用準確術語來表述工期、質量、造價等施工合同重要條款的約定
“工期、質量、造價”是建設工程施工永恒的主體，有關這三個方面的合同條款是施工合同最重要的內容，合同用詞應表述準確，同樣用詞的含義應相互一致，不能存在互相矛盾、含糊不清、易產生誤解或歧義的表述。
1、實踐中關于工期的爭議多因開工、竣工日期未明確界定而產生。開工日期有“破土之日”、“驗線之日”、“進場之日”、之說，竣工日期有“驗收合格之日”、“交付使用之日”、“申請驗收之日”之說。無論采用何種說法，均應在合同中予以明確，并約定開工、竣工應辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件。對中間交工的工程也應按上述方法作出約定。
2、根據國務院《建設工程質量管理條例》的規(guī)定，工程質量監(jiān)督部門不再是工程竣工驗收和工程質量評定的主體，竣工驗收將由建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理單位進行。因此，合同中應明確約定參加驗收的單位、人員、采用的質量標準，驗收程序，須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法等。
3、建設工程施工合同最常見的糾紛是對工程造價的爭議。由于任何工程在施工過程中都不可避免設計變更、現場簽證和材料差價的發(fā)生，所以均難以“一次性包死，不作調整”。合同中必須對價款調整的范圍、程序計算依據和設計變更、現場簽訂、材料價格的簽發(fā)、確認作出明確規(guī)定。
四、對工程進度撥款和竣工結算程序做出詳細規(guī)定，避免使用含糊不清易產生誤解或歧義的表述。
在工程款支付程序上，合同一般寫明“工程進度款按月付款或按工程進度撥付”，但如何申請撥款，需報何種文件，如果審核確認撥款數額以及雙方對進度款額認識不一致時如何處理，往往缺少詳細的合同規(guī)定，引起爭議，影響工程施工。一般合同中對竣工結算程序的規(guī)定也較粗，不利操作。因此，合同中應特別注重撥款和結算的程度約定。
在工程款支付條款的表述上，應明確驗收合格后付款是指“單項工程驗收合格”還是“工程整體竣工驗收合格”?質量條款上應明確質量標準是達到何種標準?工程尾款支付是在“兩年保修期滿后付款”和“保修期滿兩年后付款”?上述表述在法律效果上存在著截然不同。
五、合理限制三方協議、債權轉讓協議在分包合同中的應用
建設工程的合同安排中常常存在由發(fā)包人選定指定分包人、由總承包人與指定分包人簽訂相關分包合同、并由發(fā)包人直接支付分包工程款給指定分包人的情況。在此情況下，雖然通過合同約定甚至通過簽訂相關的三方協議而免除了總承包人履行分包工程付款的義務，但是合同條款內沒有對總承包人自行分包的分包人與指定分包人的有關合同權責做出進一步的規(guī)定。
例如，總承包人自行分包的分包人成的工期延誤屬于總承包人自行造成的延誤、發(fā)包人不負責補償給總承包人造成的損失，但指定分包人造成的工期延誤屬于發(fā)包人及總承包人均不承擔責任的延誤、但發(fā)包人須負責補償給總承包人造成的損失等。由于沒有此類條款的約定，合同履行中極易引致合同雙方的爭議，從而影響到合同的正常履行。故須注意予以補全，將各方責任和關系具體化，便于操作，避免糾紛。
六、明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責和權限
《民法通則》明確規(guī)定，企業(yè)法人對它的法定代表人及其它工作人員的經營行為承擔民事責任。建設工程施工過程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多，但往往職責和權限不明確或不為對方所知，由此造成雙方不必要的糾紛和損失。合同中應明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責和權限，特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。
七、盡量將不可抗力條款進行量化
施工合同《通用條款》對不可抗力發(fā)生后當事人責任、義務、費用等如何劃分均作了詳細規(guī)定，發(fā)包人和承包人都認為不可抗力的內容就是這些了。于是，在《專用條款》上打對號或填上無約定之類的比比皆是。
國內工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭、動亂等現象的可能性很少，較常見的是自然災害。那么，達到什么樣程度的自然災害才能被認定為不可抗力，《通用條款》未明確，實踐中雙方難以形成共識，雙方當事人在合同中對可能發(fā)生的風、雨、雪、地震等自然災害的程序應予以量化。如幾級以上大風、幾級以上地震、持續(xù)多少天以上多少毫米的降水等，才可認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。
八、運用擔保條件，降低風險系數
在 簽訂《建設工程施工合同》時，可以運用擔保，來防范或減少合同條款所帶來的風險。如施工企業(yè)向業(yè)主提供履約擔保的同時，業(yè)主也應該向施工企業(yè)提供工程款支付擔保。
九、積極敦促發(fā)包人辦理施工合同變更備案手續(xù)
黑白兩套合同情況下，當合同的實質性條款發(fā)生變更，施工企業(yè)應積極敦促發(fā)包人辦理合同變更備案手續(xù)。
“白合同”即在當地政府主管部門備案的合同。一些建設項目的發(fā)包人可能要求與承包人在備案合同基礎上另行簽訂相關的補充協議，并在其中應價款、工期、質量、讓利、取費等對承包人提出相對“白合同”而言更為苛刻的合同條件，以作為執(zhí)行合同使用，從而構成“黑合同”。
根據最高人民法院司法解釋的規(guī)定，當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。簡言之，白合同的效力高于黑合同，該司法解釋為平衡建筑市場發(fā)承包雙方利益、維護承包人權利提供了相關的法律依據。
施工企業(yè)在目前無力改變兩套合同的現狀下，應以超過發(fā)包人的熱情而追求白合同的簽訂，而不能簡單認為白合同僅用于合同備案及無所謂。當合同的實質性條款發(fā)生變更后，施工企業(yè)應積極的敦促發(fā)包人適時辦理相關的合同變更備案手續(xù)。
值得說明的是，上述司法解釋條款的出臺已日益獲得發(fā)包人的重視;發(fā)包人以節(jié)省備案費用為理由而壓低備案合同價款或者在黑白合同內采用不同的計價方式等，都會給合同雙方的實際履行帶來很大問題。遇到此種情況，施工企業(yè)應在合同履行中時刻注意兩個合同的差異，并適時做好相關的準備。
承包合同須知
一、明確約定工期
為保證承包方保質、及時完成承包工作，避免工程延期，建議在承包合同中對工程的施工期限予以明確約定，并可視情況在合同中對承包方逾期完工承擔的違約責任等予以明確。
二、材料采購約定
承包方往往在約定價款基礎上，盡可能壓縮成本，擴大利潤，使用價低質劣的材料，施工后短期內看不出問題，但會影響工程使用壽命和質量等。因此建議在協議中對重要原材料的品牌、型號等進行指定，必要時指定供應商，以及在材料使用前應由發(fā)包方確認。
三、對安全責任承擔予以明確
由于工程量較小、工期短等，確定的承包方往往是個人(包工頭)，其在資質、安全保障設施等方面欠專業(yè)，對所雇傭工人管理較為松散，因此施工中的事故難于杜絕，而一旦有事故發(fā)生，往往個人承包方會推卸責任。針對這種情況，特提示企業(yè)在工作發(fā)包中應當簽訂書面承包合同，并約定施工安全責任承擔條款，將安全責任和事故賠償責任明確約定給承包方。
四、其他約定事項
在承包合同簽訂及履行過程中，企業(yè)可視情況對其他事項予以明確，如工程質量標準、質量保證責任、不得轉、分包等。
店鋪承包合同
發(fā)包方：________________________________(以下簡稱甲方)
承包方：________________________________(以下簡稱乙方)
甲乙雙方經友好協商，在平等自愿的基礎上，就乙方承包甲方所有的__________________茶莊事宜，達成如下協議：
第一條乙方承包經營_______________茶莊，___________茶莊的經營范圍見營業(yè)執(zhí)照。
第二條茶莊的坐落、面積、裝修、設施情況
1.承包給乙方的茶莊位于____________市________________路_____________號;
2.茶莊現包括一幢面積為_____________平方米____________房及茶莊周圍甲方所有的附屬土地(甲方應提供所有的權屬證書);
3.本合同簽訂后_____________日內，甲乙雙方共同對移交給乙方的___________茶莊的財產進行清點。
4.甲方必須在_____________年_____月_____日前將茶莊全部移交給乙方，由乙方進行簡單裝修(如安裝空調、鋪設地面等)。
5.上述房屋、土地使用權和財務均屬承包財產的范圍之列，甲方應同茶莊的營業(yè)執(zhí)照一并移交給乙方，供乙方經營使用。
第三條承包期限
該茶莊承包期限共_____年，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。
第四條承包金支付方式
1.該茶莊第一年承包金為___________元(大寫_____萬_____仟_____佰_____拾______元整)。
2.第二年至_____年承包金為___________元(大寫_____萬_____仟_____佰_____拾______元整)。
3.每年的承包金必須在當年_____月_____日一次性付清。
4.本合同簽訂后當日，乙方先預付給甲方承包定金______萬元。
第五條茶莊房屋修繕與使用
1.在承包期限內，甲方保證該房屋的使用安全(乙方使用不當除外)，其它所屬硬件設施的維修責任由乙方自行負責。
2.甲方提出進行維修須提前_______日書面通知乙方，乙方應積極協助配合，承包期限順延。
第六條茶莊的轉包與轉讓
1.在承包期間，甲方有權依法定程序出賣乙方所承包的茶莊。出賣后，本合同對新的茶莊所有人和乙方繼續(xù)有效。
2.乙方如將該茶莊的承包權轉讓給第三方，提前三個月通知甲方。
3.甲方出售該茶莊，在________個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購
第七條合同的變更、解除與終止本合同
1.本合同生效后具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或者解除本合同，需要變更或解除時，須經雙方協商一致達成新的書面協議。
2.甲方有以下行為之一的，乙方有權解除合同：
(1)提供不符合約定條件的茶莊設施，嚴影響經營。
(2)甲方未履行 房屋的修繕義務，嚴重影響經營。
3.承包期滿合同自然終止。
4.因不可抗力因素導致合同無法履行或者無法完全履行時，甲、乙雙方協助商一致，可以變更或者解除合同。
第八條違約責任
1.甲、乙雙方應全面實際履行本合同，不履行或者不完全履行的應負違約責任。
2.在承包期間，甲方有第八條第二款的行為之一或無正當理由拒不履行本合同的，乙方有權終止合同，甲方應按照當年年承包金的兩倍作為違約金。
第九條免責條款
1.因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。
2.因國家政策需要拆除或改造酒店的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔責任。
3.因上述原因而終止合同的，承包金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數計算，多退少補。
4.不可抗力系指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
第十條爭議解決
本合同發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商或申請調解;協商或調解解決不成的，按下列第_____種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：
1.提請仲裁委員會仲裁。
2.依法向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十一條本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十二條本合同自雙方簽(章)后生效。
第十三條本合同及附件一式_______份，由甲、乙雙方各執(zhí)_______份。具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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