通過商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，了解到長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)才有投資價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)自身的運(yùn)作需要一個(gè)過程，積累客戶、建立知名度、美譽(yù)度更需要時(shí)間，談?wù)勑牡皿w會(huì)感悟。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家收集整理的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)感悟，歡迎大家閱讀。

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)感悟篇1

　　做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說以下幾點(diǎn)，問題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。

　　首先，我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說以下幾點(diǎn)，問題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。

　　1：房地產(chǎn)銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。

　　2：接待客戶的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個(gè)好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件;同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。

　　3：機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀判斷不要過于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。

　　4：做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。不要在電話里講很長(zhǎng)時(shí)間，電話里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。

　　5：經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。

　　6：提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。

　　7：學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。

　　8：與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下也是一種房地產(chǎn)銷售技巧，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個(gè)客戶。

　　9：如果這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。

　　10：記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠立刻報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時(shí)的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!

　　以上就是我的房地產(chǎn)銷售技巧，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領(lǐng)!

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)感悟篇2

　　一、商業(yè)地產(chǎn)投資的十大要點(diǎn)

　　1， 商業(yè)地產(chǎn)靠“地”

　　好地養(yǎng)旺鋪，潛力充分的城市價(jià)值、便利的交通條件、齊全的商業(yè)配套，是成就一塊好地的必備條件。好地可以快速為商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣，并一直保持暢旺的城市級(jí)商圈氛圍，這是打造商業(yè)地產(chǎn)的先決條件，一般來說，即將成型的商圈更具升值潛力。

　　中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾核心地段，交通四通八達(dá)，人流涌動(dòng)，車水馬龍，聚集了嘉禾縣城近80%的核心商業(yè)，商業(yè)需求非常旺盛，可以快速聚集人氣，具有極大的升值潛力。

　　2， 商業(yè)地產(chǎn)靠“選”

　　社區(qū)商業(yè)、沿街商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)，是城市商業(yè)的重要組成部分，但是由于客戶群較單一、周邊商業(yè)引力有限，投資的回報(bào)率始終不溫不火，同時(shí)，由于缺少統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，人流、物流的混亂也是這些商業(yè)地產(chǎn)的一大通病。 復(fù)合型商業(yè)綜合體可以很好地解決這些問題，

　　如中偉。神農(nóng)步行街引入多種商業(yè)業(yè)態(tài)，采用科學(xué)化運(yùn)營(yíng)，形成大型主力店拉動(dòng)、小型配套店補(bǔ)充的大型商業(yè)綜合格局。各業(yè)態(tài)形成行業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，吸引不同層次人流到訪。科學(xué)的人車分流設(shè)計(jì)，使大流量客群不會(huì)出現(xiàn)嘈雜混亂的情況，保證商圈整體的高品質(zhì)和穩(wěn)定性。

　　3， 商業(yè)地產(chǎn)靠“謀”

　　商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃先行，銷售在后，招商先行，這是保證旺場(chǎng)的關(guān)鍵。 硬規(guī)劃：

　　一、筑的硬比例，如層高、開間、進(jìn)深等要與荷載客流相匹配，滿足客群購(gòu)物基本需要的同時(shí)，還要具備休閑娛樂的功能;水電、煤氣、排煙的線路及管道設(shè)計(jì)要兼顧安全和視覺效果。

　　二、商業(yè)布局中，品牌落位要從消費(fèi)群定位出發(fā)，業(yè)態(tài)配比以富而不雜為標(biāo)準(zhǔn);步行街、出入口、中庭等的設(shè)計(jì)要人性化，充滿時(shí)尚感。

　　三、景觀不僅能美化購(gòu)物環(huán)境，更于無形中傳播市場(chǎng)美譽(yù)度，各類植物、藝術(shù)造型、外燈光、標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向風(fēng)格要統(tǒng)一，規(guī)范商場(chǎng)整體感官度。

　　四、人流動(dòng)線、車流動(dòng)線、貨流動(dòng)線有序組織，在商業(yè)高效運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，保證購(gòu)物環(huán)境的安全、舒適度。

　　軟規(guī)劃;

　　商業(yè)地產(chǎn)所在地的輻射能力、目標(biāo)消費(fèi)群體的數(shù)量、品牌商家的經(jīng)營(yíng)狀況、購(gòu)物中心的消費(fèi)體驗(yàn)。

　　中偉。神農(nóng)步行街作為中偉控股集團(tuán)的第一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，在動(dòng)工前必定經(jīng)過了縝密研判及前瞻性規(guī)劃。

　　為保障項(xiàng)目前期規(guī)劃的科學(xué)性、專業(yè)性，中偉集團(tuán)特邀國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)院——湖南宏藝建筑設(shè)計(jì)有限公司進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，專業(yè)的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，全盤高度的考量，為中偉。神農(nóng)步行街的成功運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。

　　4 ，商業(yè)地產(chǎn)靠“客”

　　客流是商業(yè)地產(chǎn)的血液，充足的客流供養(yǎng)下，商業(yè)地產(chǎn)才能充滿生機(jī)、財(cái)源滾滾，因而在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，客流量、客流階層一定要考慮在先。中偉。神農(nóng)步行街，由人民路、珠泉路、中華路嘉禾縣三大交通主干道

　　環(huán)繞，各長(zhǎng)短途汽車、公交車均經(jīng)過本項(xiàng)目，交通非常便利，具有極強(qiáng)的人流聚集能力。

　　5 ，商業(yè)地產(chǎn)靠“穩(wěn)”

　　長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)才有投資價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)自身的運(yùn)作需要一個(gè)過程，積累客戶、建立知名度、美譽(yù)度更需要時(shí)間。

　　一、實(shí)力中偉，長(zhǎng)線投資有保證，

　　湖南中偉控股集團(tuán)實(shí)力非常雄厚，下屬集團(tuán)分公司有3個(gè)，全資子公司有6個(gè)，公司主要業(yè)務(wù)涉及范圍為礦山開采、冶金制造、玻璃制造、房地產(chǎn)開發(fā)等，業(yè)務(wù)遍布廣東、貴州、湖南、四川等十幾個(gè)省市。中偉地產(chǎn)集團(tuán)目前在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底、郴州以及貴州思南等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)。建立了很好的信譽(yù)，也得到了湖南父老鄉(xiāng)親的一致好評(píng)。

　　二、中偉合作伙伴多，招商力度強(qiáng)

　　中偉集團(tuán)與眾多世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建立了緊密合作關(guān)系，結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴，一流的招商實(shí)力和成熟的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)早已為業(yè)界熟知。

　　三、體驗(yàn)式商業(yè)中心概念的引入

　　有別于單店、組合店等商業(yè)模式，中偉。神農(nóng)步行街集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體，形成聚合大型商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)豪華影院、室內(nèi)步行街、早教中心等多種業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合功能體，不同業(yè)態(tài)客群資源共享，整體商業(yè)繁榮。

　　四、周邊區(qū)域消費(fèi)能力支持

　　中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾縣核心地段，潛在客流兩萬(wàn)，消費(fèi)力強(qiáng)勁，可以為商業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展提供充沛的客源保障。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值上漲走勢(shì)穩(wěn)定，潛力巨大

　　國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，為投資者營(yíng)造了安全有力的大環(huán)境，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資的潛力價(jià)值呼之欲出。

　　6、商業(yè)地產(chǎn)靠“名”

　　實(shí)力雄厚的開發(fā)商不僅具有良好的口碑，更擁有完善的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制以及眾多的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，商場(chǎng)美譽(yù)度能夠提升商業(yè)地產(chǎn)美譽(yù)度，商業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)機(jī)制能夠帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

　　中偉控股集團(tuán)成立于2014年，目前在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底、郴州以及貴州思南等有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)。

　　7、商業(yè)地產(chǎn)靠“管”

　　專業(yè)人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)積累可以為商業(yè)運(yùn)作提供專業(yè)的商業(yè)管理支持，在先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制下，商業(yè)地產(chǎn)不再是一個(gè)個(gè)分散的個(gè)體。大到整體形象，小到活動(dòng)運(yùn)作，有專業(yè)模式的領(lǐng)導(dǎo)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)1+1>2的效應(yīng)。

　　中偉集團(tuán)力求將企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和科學(xué)運(yùn)營(yíng)有機(jī)的結(jié)合起來，打造一種全新的管理與設(shè)計(jì)模式，形成中偉集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　8、商業(yè)地產(chǎn)靠“勢(shì)”

　　政策從根本上決定投資成敗早已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)，有力的投資政策為投資營(yíng)造安全穩(wěn)定的環(huán)境，才能保障資本快速“滾雪球”。

　　在樓市新政頻出的今天，住宅投資遭遇寒冬，商業(yè)地產(chǎn)投資的利好性日漸凸顯，選擇中偉。神農(nóng)步行街一定是您明智的選擇。

　　9，商業(yè)地產(chǎn)靠“旺”

　　好鄰居是無價(jià)寶。位于著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌專賣店附近，可以省去考察市場(chǎng)的時(shí)間和精力，借助這些店面的品牌效應(yīng)招攬顧客，無形中帶來巨大客流，提升商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)的同時(shí)，更提升商業(yè)地產(chǎn)的美譽(yù)度。

　　中偉。神農(nóng)步行街引入國(guó)際最具競(jìng)爭(zhēng)力的綜合商業(yè)街區(qū)概念，深圳人人樂大型生活超市以及百貨大賣場(chǎng)、經(jīng)典影院、肯德基、通程電器等商家的進(jìn)駐，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光、文化等于一身，使商業(yè)地產(chǎn)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)動(dòng)升級(jí)，資本共榮，開業(yè)即旺場(chǎng)，締造中偉。神農(nóng)步行街365天無晝夜璀璨生活。

　　10，商業(yè)地產(chǎn)靠“漲”

　　1、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)助力，

　　2、優(yōu)勢(shì)區(qū)位助力，

　　3、中偉品牌助力

　　4、大型主力店助力

　　5、巨大客群流量助力

　　6、多功能業(yè)態(tài)助力

　　在以上六點(diǎn)的強(qiáng)力助推下，選擇中偉。神農(nóng)步行街必將回給您一個(gè)豐厚的回報(bào)。

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)感悟篇3

　　商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

　　商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。

　　所有權(quán)：是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。

　　產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

　　經(jīng)營(yíng)權(quán)：經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。

　　零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。

　　開發(fā)商：開發(fā)項(xiàng)目，做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。

　　商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

　　國(guó)內(nèi)一線城市：指對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津

　　國(guó)內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會(huì)、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、**、武漢、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽(yáng)、青島、大連、寧波、廈門等

　　國(guó)內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽(yáng)、柳州、株洲、長(zhǎng)春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。

　　五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見書。

　　【商業(yè)物業(yè)】

　　占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。

　　建筑面積：建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　經(jīng)營(yíng)面積(實(shí)用面積、柜臺(tái)面積)：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。

　　地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面積總和。

　　建筑紅線: 也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

　　道路紅線：城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。

　　建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

　　容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。

　　綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積×100%。

　　公攤率：公用建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)/建筑面積 ×100%。

　　框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購(gòu)物中心等

　　磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以

　　小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)。如：商業(yè)街等

　　鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施

　　1)方便或吸引消費(fèi)者來此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套;吸引 室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車場(chǎng)

　　2)輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等

　　3)留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設(shè)施等

　　室外廣場(chǎng)：居民休閑、健身、集會(huì)的場(chǎng)所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室外廣場(chǎng)。室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場(chǎng)所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng)，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場(chǎng)已成為購(gòu)物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。

　　下沉式廣場(chǎng)：下沉式是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場(chǎng)的租賃價(jià)值。

　　臨街面：與街道相臨的一面;

　　裙樓：一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

　　層高：下層地面到上一層地面的距離。

　　凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。

　　柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。

　　大堂：建筑內(nèi)部寬敞開闊的空間，用于會(huì)客、活動(dòng)、禮議、展覽等。

　　中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物、另一方面又通過展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。

　　回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。

　　開間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

　　進(jìn)深：空間的縱深長(zhǎng)度。大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

　　動(dòng)線：意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來成為就成為動(dòng)線。超市與百貨的動(dòng)線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂回，以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷售點(diǎn)。

　　垂直動(dòng)線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。

　　平面動(dòng)線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。

　　外聯(lián)動(dòng)線：商場(chǎng)與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場(chǎng)所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、樓層品牌分布圖。

　　一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。(通常開發(fā)商負(fù)責(zé))

　　二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé))

　　挑檐：樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。

　　柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。

　　貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。

　　【商業(yè)操作】

　　投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得一定利潤(rùn)。后者是以貨幣購(gòu)買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤(rùn)分配。

　　融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。

　　商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費(fèi)群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想

　　商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。

　　商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。

　　業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。

　　混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。

　　商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。

　　商業(yè)招商：開發(fā)商在開發(fā)階段以及管理商在管理運(yùn)營(yíng)階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)過程。

　　主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂等。具有以下三條特征

　　1、擁有高價(jià)值的品牌號(hào)召力2、能主動(dòng)吸引人流3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

　　主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因?yàn)檎加妹娣e大，對(duì)建筑有特殊要求，在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)對(duì)其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。

　　主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)：1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 2、保證人流量3、帶動(dòng)并高價(jià)招商4、帶動(dòng)并高價(jià)銷售商鋪。

　　公開招商：以公開的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。

　　定向招商：招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介商業(yè)物業(yè)，并說服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方式。

　　國(guó)際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉達(dá)

　　國(guó)際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)

　　miumiu(普拉達(dá)副線)，levi"s, lee(均為牛仔為主)

　　國(guó)際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格

　　國(guó)內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g2014國(guó)內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播

　　品牌號(hào)召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動(dòng)作用。

　　免租期：為了幫助經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)減輕商家負(fù)擔(dān)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨穑允股虡I(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。

　　轉(zhuǎn)手費(fèi)(頂手費(fèi))：支付給先前的經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽(yù)等。轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。對(duì)公司而言，收益率指凈利潤(rùn)占使用的平均資本的百分

　　比。

　　返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后(主要針對(duì)現(xiàn)鋪)同時(shí)又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(bào)(約為8%—12%)，而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理。

　　回購(gòu)：開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營(yíng)者或投資者的商鋪重新通過高價(jià)收購(gòu)回來，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理的結(jié)果。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。

　　試營(yíng)業(yè)：所謂“試營(yíng)業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)方式,主要是經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者告知該營(yíng)業(yè)場(chǎng)所剛開張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營(yíng)業(yè)

　　投資回報(bào)率=(期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn))/期初財(cái)產(chǎn)×100%;

　　投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間，其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設(shè)開始年算起，也可以從投資年開始算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明)

　　平效：銷售業(yè)績(jī)÷店鋪面積得出賣場(chǎng)1平米的效率，平米效率越高，賣場(chǎng)的效率也就越高，同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)也就越高。

　　毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。

　　純利：毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤(rùn)

　　年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額是年銷售額

　　進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)(也叫進(jìn)店費(fèi))是商場(chǎng)和超市利用其在市場(chǎng)交易中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，向供貨商收取的一種費(fèi)用

　　出租率：招商率就是商場(chǎng)的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百分率

　　直營(yíng)：總公司直接經(jīng)營(yíng)的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營(yíng)、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

　　加盟：總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理及商品供銷的協(xié)助;而加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對(duì)的報(bào)償，一種零售經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

　　聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與商戶合作經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點(diǎn))或(提成加扣點(diǎn))。

　　旺場(chǎng)：店里顧客很多的時(shí)候。

　　冷場(chǎng)：淡場(chǎng)，店里顧客少的時(shí)候。

　　街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn)：1、建筑等級(jí)低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價(jià)商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運(yùn)行成本低。

　　4：抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)(作為開發(fā)商而言)5：在日常運(yùn)營(yíng)管理中，邊際收益的拓展點(diǎn)多。如：水電費(fèi)、廣告位、停車位、路賣、代開發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)

　　封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購(gòu)物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn)：1、較高建筑成本2、較高運(yùn)營(yíng)成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。超外：超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，租金價(jià)格很高。

　　按金(押金)：商戶在入駐時(shí)交給開發(fā)商一筆保證金。

　　租金方式

　　1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場(chǎng)地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開成一個(gè)比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　2、固定租金：按每月每平方米的租金來計(jì)，這種合作關(guān)系是一種相對(duì)分離的合作關(guān)系，即無論商家經(jīng)營(yíng)狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。

　　3、扣點(diǎn)(提成)：發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會(huì)隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。

　　4、扣點(diǎn)(提成)+保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。

　　租金遞增：也是租金上漲，商場(chǎng)在開業(yè)之初租金價(jià)格相對(duì)較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價(jià)格，通常在簽定租賃合同時(shí)雙方約定好租金遞增比率。標(biāo)志vi：項(xiàng)目標(biāo)志logo及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用，視覺傳達(dá)。購(gòu)物中心的標(biāo)志特點(diǎn)：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動(dòng)感的積極的、發(fā)散的。

　　1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：距離購(gòu)物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群。

　　人流量：指單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。

　　輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引人群。gdp、(增長(zhǎng)率)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相對(duì)于上一年的gdp數(shù)值的比率。

　　人均gdp：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。

　　財(cái)政收入：政府部門在一定時(shí)期內(nèi)(一般為一個(gè)財(cái)政年度)所取得的貨幣收入，財(cái)政收入是衡量一國(guó)政府財(cái)力的重要指標(biāo)。

　　社會(huì)消費(fèi)品零售總額：指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對(duì)城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對(duì)非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。

　　居民儲(chǔ)蓄存款余額：指某一時(shí)點(diǎn)城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲(chǔ)蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和農(nóng)民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位存款

　　人均可支配收入：個(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額

　　市場(chǎng)購(gòu)買力：人們支付貨幣購(gòu)買商品或勞務(wù)的能力，在一定時(shí)期內(nèi)用于購(gòu)買商品的貨幣總額，它反映該時(shí)期全社會(huì)市場(chǎng)容量的大小。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))相對(duì)比例，標(biāo)志著一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。

　　恩格爾系數(shù)：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。

　　“金角銀邊”：商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)?ldquo;金角”，稱沿客動(dòng)線干道的路兩邊作“銀邊”說明商業(yè)價(jià)格極高。

　　“放水養(yǎng)魚”：商場(chǎng)在開業(yè)之初為了減少商家資金壓力，租金價(jià)格相對(duì)較低。經(jīng)過一至三年培育期，最終達(dá)到旺場(chǎng)。

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