商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲
通過商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn),商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧技巧僅僅只是一種外在的表面,具體還是需要掌握正確的方式以及方法來完成商業(yè)地產(chǎn)營銷工作。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家收集整理的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲,歡迎大家閱讀。
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲篇1
商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn),用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。
商圈:是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍。
所有權(quán):是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。
產(chǎn)權(quán):產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
經(jīng)營權(quán):經(jīng)營者對(duì)其經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。
零售業(yè):是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境,直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式,商業(yè)行為的最后一步。
開發(fā)商:開發(fā)項(xiàng)目,做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。
商業(yè)用地:商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋,出讓后用地的使用年限為40年。
國內(nèi)一線城市:指對(duì)本國經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面,領(lǐng)先于其他城市。如:上海、北京、廣州、深圳、天津
國內(nèi)二線城市:指除一線城市以外,省會(huì)、旅游城市,京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等,如:成都、**、武漢、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽、青島、大連、寧波、廈門等
國內(nèi)三線城市:昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。
五證一書:“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見書。
【商業(yè)物業(yè)】
占地面積:占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積,計(jì)算一般按底層建筑面積。
建筑面積:建筑展開面積,它是指建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
經(jīng)營面積(實(shí)用面積、柜臺(tái)面積):它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積:指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。
地下面積:指自然地面以下的(如地下室的)建筑面積總和。
建筑紅線: 也稱“建筑控制線”,指城市規(guī)劃管理中,任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。
道路紅線:城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線,在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。
建筑密度:等于占地面積除以土地面積,密度越低舒適度越高。
容積率:指總建筑面積除以用地面積的值,容積率越低舒適度越高。
綠地率:各類綠地總面積除以總占地面積×100%。
公攤率:公用建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)/建筑面積 ×100%。
框架結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu),空間分隔靈活,自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如:購物中心等
磚混結(jié)構(gòu):指建筑物用磚或者砌塊砌筑,梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以
小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開間進(jìn)深較小,房間面積小,多層或低層的建筑,對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)。如:商業(yè)街等
鋼結(jié)構(gòu):以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu),是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大,故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如:建材城等配套設(shè)施:綜合硬件配套設(shè)施
1)方便或吸引消費(fèi)者來此購物消費(fèi)的外部配套;吸引 室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車場(chǎng)
2)輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等
3)留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設(shè)施等
室外廣場(chǎng):居民休閑、健身、集會(huì)的場(chǎng)所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室外廣場(chǎng)。室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場(chǎng)所,一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng),另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場(chǎng)已成為購物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。
下沉式廣場(chǎng):下沉式是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法,應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合,成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開敞公共空間,將人流往下吸引,極大地提高了地下商場(chǎng)的租賃價(jià)值。
臨街面:與街道相臨的一面;
裙樓:一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分,修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。
層高:下層地面到上一層地面的距離。
凈高:層高減去樓板厚度,商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。
柱距:柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
大堂:建筑內(nèi)部寬敞開闊的空間,用于會(huì)客、活動(dòng)、禮議、展覽等。
中庭:建筑內(nèi)部的庭院空間,形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”,現(xiàn)代購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗,將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來,一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。
回廊:在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。
開間:空間的寬度,一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
進(jìn)深:空間的縱深長度。大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
動(dòng)線:意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn),連合起來成為就成為動(dòng)線。超市與百貨的動(dòng)線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂回,以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷售點(diǎn)。
垂直動(dòng)線:各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。
平面動(dòng)線:是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。
外聯(lián)動(dòng)線:商場(chǎng)與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導(dǎo)示系統(tǒng):在公共場(chǎng)所設(shè)置的指引標(biāo)示牌,如洗手間、收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、樓層品牌分布圖。
一次商裝:指商場(chǎng)為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境,主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。(通常開發(fā)商負(fù)責(zé))
二次商裝:指以一次商裝為基礎(chǔ),為展示品牌和商品形象,按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行的二次裝飾裝修,主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經(jīng)營商負(fù)責(zé))
挑檐:樓頂或門楣平面凸出墻體的部分,主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。
柜臺(tái):柜臺(tái)是供營業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。
貨架:貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲(chǔ)存商品的設(shè)施。
【商業(yè)操作】
投資、融資:指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè),通過生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)取得一定利潤。后者是以貨幣購買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券,間接參與企業(yè)的利潤分配。
融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要,通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金,組織資金的供應(yīng),以保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。
商業(yè)定位:1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費(fèi)群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營管理設(shè)想
商業(yè)格局:指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。
商業(yè)規(guī)劃:商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。
業(yè)態(tài)組合:多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。
混業(yè):一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式,對(duì)經(jīng)營商品有限有限定。在名店的概念上,不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。
商鋪劃分:商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。
商業(yè)招商:開發(fā)商在開發(fā)階段以及管理商在管理運(yùn)營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開設(shè)店鋪,進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營過程。
主力店:主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂等。具有以下三條特征
1、擁有高價(jià)值的品牌號(hào)召力2、能主動(dòng)吸引人流3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營穩(wěn)定。
主力店招商:主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位,又因?yàn)檎加妹娣e大,對(duì)建筑有特殊要求,在進(jìn)行招商時(shí),應(yīng)對(duì)其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。
主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn):1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 2、保證人流量3、帶動(dòng)并高價(jià)招商4、帶動(dòng)并高價(jià)銷售商鋪。
公開招商:以公開的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。
定向招商:招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系,向目標(biāo)商戶推介商業(yè)物業(yè),并說服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的招商方式。
國際一線品牌:lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉達(dá)
國際二線品牌:calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)
miumiu(普拉達(dá)副線),levi"s, lee(均為牛仔為主)
國際三線品牌:only、vero moda、elane、艾格
國內(nèi)一線品牌:百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g2014國內(nèi)二線品牌:浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌號(hào)召力:商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動(dòng)作用。
免租期:為了幫助經(jīng)營旺場(chǎng)減輕商家負(fù)擔(dān)。商場(chǎng)經(jīng)營管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨?,以使商業(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。
轉(zhuǎn)手費(fèi)(頂手費(fèi)):支付給先前的經(jīng)營者,因?yàn)榍罢叻e累了很多無形的開店資本,如:客戶、聲譽(yù)等。轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低,基本可代理商鋪的經(jīng)營狀況。
收益率:收益率是指投資的回報(bào)率,一般以年度百分比表達(dá),根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。對(duì)公司而言,收益率指凈利潤占使用的平均資本的百分
比。
返租:是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后(主要針對(duì)現(xiàn)鋪)同時(shí)又簽定租賃合同,發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(bào)(約為8%—12%),而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有,這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán),然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。
回購:開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營者或投資者的商鋪重新通過高價(jià)收購回來,以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理的結(jié)果。
商業(yè)運(yùn)營:商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理,保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。
試營業(yè):所謂“試營業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營方式,主要是經(jīng)營者向消費(fèi)者告知該營業(yè)場(chǎng)所剛開張,管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善,但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營業(yè)
投資回報(bào)率=(期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn))/期初財(cái)產(chǎn)×100%;
投資回收期:是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間,其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設(shè)開始年算起,也可以從投資年開始算起,計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明)
平效:銷售業(yè)績÷店鋪面積得出賣場(chǎng)1平米的效率,平米效率越高,賣場(chǎng)的效率也就越高,同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績也就越高。
毛利:商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。
純利:毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤
年?duì)I業(yè)額:年?duì)I業(yè)額是年銷售額
進(jìn)場(chǎng)費(fèi):進(jìn)場(chǎng)費(fèi)(也叫進(jìn)店費(fèi))是商場(chǎng)和超市利用其在市場(chǎng)交易中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位,向供貨商收取的一種費(fèi)用
出租率:招商率就是商場(chǎng)的出租率,分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率,鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率,即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百分率
直營:總公司直接經(jīng)營的連鎖店,即由公司總部直接經(jīng)營、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營形態(tài)。
加盟:總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán),并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理及商品供銷的協(xié)助;而加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對(duì)的報(bào)償,一種零售經(jīng)營形態(tài)。
聯(lián)營:商場(chǎng)經(jīng)營者與商戶合作經(jīng)營,經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點(diǎn))或(提成加扣點(diǎn))。
旺場(chǎng):店里顧客很多的時(shí)候。
冷場(chǎng):淡場(chǎng),店里顧客少的時(shí)候。
街區(qū)商業(yè):以步行街為主要的建筑亮點(diǎn),構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn):1、建筑等級(jí)低,投資少2:產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確,適合獨(dú)立經(jīng)營。受中小投資者追捧,賣得快,賺得多。天價(jià)商鋪,都在步行街上。3:后續(xù)管理運(yùn)行成本低。
4:抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)(作為開發(fā)商而言)5:在日常運(yùn)營管理中,邊際收益的拓展點(diǎn)多。如:水電費(fèi)、廣告位、停車位、路賣、代開發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)
封閉式商鋪:上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn):1、較高建筑成本2、較高運(yùn)營成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營管理。超外:超市經(jīng)營區(qū)以外,一般由超市經(jīng)營者租賃給小商戶,利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi),租金價(jià)格很高。
按金(押金):商戶在入駐時(shí)交給開發(fā)商一筆保證金。
租金方式
1、合資關(guān)系:雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場(chǎng)地,商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備等,雙方有股權(quán)上開成一個(gè)比例,然后在收益方面共同分成,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
2、固定租金:按每月每平方米的租金來計(jì),這種合作關(guān)系是一種相對(duì)分離的合作關(guān)系,即無論商家經(jīng)營狀況如何,發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。
3、扣點(diǎn)(提成):發(fā)展商按一個(gè)固定比率,從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會(huì)隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。
4、扣點(diǎn)(提成)+保底:基本按扣點(diǎn)方式操作,商家與開發(fā)商商定一個(gè)基數(shù),當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金,當(dāng)超過基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。
租金遞增:也是租金上漲,商場(chǎng)在開業(yè)之初租金價(jià)格相對(duì)較低,隨著人流量增加、銷售額增加,商鋪所有人上漲租金價(jià)格,通常在簽定租賃合同時(shí)雙方約定好租金遞增比率。標(biāo)志vi:項(xiàng)目標(biāo)志logo及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用,視覺傳達(dá)。購物中心的標(biāo)志特點(diǎn):熱烈的有商業(yè)氛圍的、動(dòng)感的積極的、發(fā)散的。
1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈:距離購物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群。
人流量:指單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。
輻射人群:是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引人群。gdp、(增長率):國內(nèi)生產(chǎn)總值,相對(duì)于上一年的gdp數(shù)值的比率。
人均gdp:國內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。
財(cái)政收入:政府部門在一定時(shí)期內(nèi)(一般為一個(gè)財(cái)政年度)所取得的貨幣收入,財(cái)政收入是衡量一國政府財(cái)力的重要指標(biāo)。
社會(huì)消費(fèi)品零售總額:指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對(duì)城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對(duì)非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。
居民儲(chǔ)蓄存款余額:指某一時(shí)點(diǎn)城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲(chǔ)蓄金額,包括城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和農(nóng)民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款,不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位存款
人均可支配收入:個(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額
市場(chǎng)購買力:人們支付貨幣購買商品或勞務(wù)的能力,在一定時(shí)期內(nèi)用于購買商品的貨幣總額,它反映該時(shí)期全社會(huì)市場(chǎng)容量的大小。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))相對(duì)比例,標(biāo)志著一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。
恩格爾系數(shù):食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。
“金角銀邊”:商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)?ldquo;金角”,稱沿客動(dòng)線干道的路兩邊作“銀邊”說明商業(yè)價(jià)格極高。
“放水養(yǎng)魚”:商場(chǎng)在開業(yè)之初為了減少商家資金壓力,租金價(jià)格相對(duì)較低。經(jīng)過一至三年培育期,最終達(dá)到旺場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲篇2
商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧要注意的問題比較多,在處理相關(guān)問題的時(shí)候如果沒有注意相關(guān)的一些問題,商業(yè)地產(chǎn)營銷技那么最終就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)的工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)一些不良的現(xiàn)象。現(xiàn)在我們就來說說商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧要注意的事項(xiàng)。首先,如果是針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧,那么務(wù)必相關(guān)的工作人員自己要注意一些正確的操作方式,房地產(chǎn)營銷策劃如果本身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧掌握的技巧以及相關(guān)的信息不夠準(zhǔn)確,
那么最后就會(huì)導(dǎo)致自己的商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧不能夠達(dá)到理想的效果。導(dǎo)致最終商業(yè)地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)不能夠正常的進(jìn)行。嚴(yán)重的還會(huì)影響一些相關(guān)的工作環(huán)節(jié)。其次,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧還要注意的問題就是,在很多商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧的運(yùn)用過程當(dāng)中,銷售執(zhí)行不管是針對(duì)于什么樣的信息以及什么樣的技巧,在具體的使用過程當(dāng)中自己不能夠一味的追求簡單而忘記了商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧需要注意的一些問題。
因?yàn)樵诰唧w的工作環(huán)境當(dāng)中,如果自己本身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧沒有一個(gè)很好的掌握,那么在實(shí)施相關(guān)的工作的時(shí)候可能就會(huì)導(dǎo)致自己的工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)一些負(fù)面的情況。對(duì)于自己的正常工作來說是非常不利的。最后,要想商業(yè)地產(chǎn)營銷做的好,技巧的掌握很關(guān)鍵,但是也不能夠一味的僅僅只是追求技巧。商業(yè)地產(chǎn)營銷技巧技巧僅僅只是一種外在的表面,具體還是需要掌握正確的方式以及方法來完成商業(yè)地產(chǎn)營銷工作。
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)及收獲篇3
做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起,也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說以下幾點(diǎn),問題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少,所以有個(gè)很簡單的事實(shí),成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做,將它變成一種習(xí)慣。
首先,我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起,也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說以下幾點(diǎn),問題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少,所以有個(gè)很簡單的事實(shí),成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做,將它變成一種習(xí)慣。
1:房地產(chǎn)銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中,始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道,需要專業(yè)的溝通技巧,這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁,不能嫌貧愛富,不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶,我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤也充滿了好感,那么我們的目的也就達(dá)到了。
2:接待客戶的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說話,好的銷售人員必然是個(gè)好聽眾,通過聆聽來了解客戶的需求,是必要條件;同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家,通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法,是重要條件;更應(yīng)該是個(gè)談判專家,在綜合了各方面的因素后,要看準(zhǔn)時(shí)機(jī),一針見血的,點(diǎn)中要害,這是成交的關(guān)鍵因素。
3:機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人:在接待客戶的時(shí)候,我們的個(gè)人主觀判斷不要過于強(qiáng)烈,像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁,沒誠意”等主觀意識(shí)太強(qiáng),導(dǎo)致一些客戶流失,對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好,使得這些客戶到別的樓盤成交,對(duì)客戶不夠耐心,溝通的不夠好,對(duì)客戶沒有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話,機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。
4:做好客戶的登記,及進(jìn)行回訪跟蹤。不要在電話里講很長時(shí)間,電話里都說了,客戶就覺得沒有必要過來了。
5:經(jīng)常性約客戶過來看看房,了解我們的樓盤。針對(duì)客戶的一些要求,為客戶選擇幾個(gè)房型,使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題,這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解,為客戶提供最適合他的房子,讓客戶覺得你是真的為他著想,可以放心的購房。
6:提高自己的業(yè)務(wù)水平,加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問題就能游刃有余,樹立自己的專業(yè)性,同時(shí)也讓客戶更加的信任自己,這樣對(duì)我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候,一問三不知,客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。
7:學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧。對(duì)待意向客戶,他猶豫不決,這樣同事之間可以互相制造購買氛圍,適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了,但是由于一些小小的原因,會(huì)讓他遲遲不肯簽約,這個(gè)時(shí)候是千萬不能著急的,因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度,客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題,然后再細(xì)心地和他溝通,直到最后簽約。當(dāng)然,在解釋的時(shí)候,所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著,冷靜,并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
8:與客戶維系一種良好的關(guān)系,多為客戶著想一下也是一種房地產(chǎn)銷售技巧,這樣的話,你們可以成為朋友,他的親朋好友都可能是你的下個(gè)客戶。
9:如果這次沒成功,立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中,每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功,那么在客戶要離開的時(shí)候,不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場(chǎng)的日期,這樣你可以更加了解客戶的需求,也可以幫助你確定客戶的意向程度。
10:記住客戶的姓名??赡芸蛻舯容^多,不一定能夠記得所有的客戶姓名,但是,如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候,你能夠立刻報(bào)出他的姓名,客戶會(huì)覺得你很重視他,也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下,實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程,再加上平時(shí)的回訪工作,你是可以記得的,至少是他的姓氏!
以上就是我的房地產(chǎn)銷售技巧,我以后要這樣做,不能紙上談兵,引用一句話:能說不能做,不是真本領(lǐng)!
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