物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文(10篇)
報(bào)告使用范圍很廣。按照上級(jí)部署或工作計(jì)劃，每完成一項(xiàng)任務(wù)，一般都要向上級(jí)寫報(bào)告，下面是小編為大家整理的物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文，僅供參考，喜歡可以收藏分享一下喲!
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇1
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。
(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇2
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20__年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。
2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20__年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專題培訓(xùn)、專家講座、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無(wú)序。
由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能囕v停放在車庫(kù)門口，車庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開車，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。
部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。
目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20__年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類亂象頻發(fā)。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。
政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。
敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：
1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇3
隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡(jiǎn)介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息：
此次調(diào)查以問(wèn)卷為主，訪問(wèn)為輔，采取訪問(wèn)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問(wèn)卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開。
根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問(wèn)題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問(wèn)題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對(duì)小區(qū)外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查反映，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：
1、調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。
2、強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂(lè)，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3、積極開展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。
4、 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇4
為打造__企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、__八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：__華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，__、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：__花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;__居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;__華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如：__花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞，門扇敞開無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門經(jīng)常打開而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在__華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，__華庭管理處前臺(tái)工作可以，__居和__花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)__現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓__的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以__華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市__居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于__華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__居管理處”、“中山市__物業(yè)管理有限公司__花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合__實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a、在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控__屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b、各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c、層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊(cè))、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格)，使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以__華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理;對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a)在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi)，使__物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。
e)在兩年內(nèi)，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)” 稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi)，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使__的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，__的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升!
以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇5
近年來(lái)隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn)，一座座風(fēng)格迥異，設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來(lái)，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì)化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來(lái)天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊(cè)的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有100萬(wàn)平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到20__年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家，管理總面積達(dá)到8652萬(wàn)平方米，占全市住宅存量的56%，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個(gè)，從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入突破10億元。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內(nèi)容更寬，形式更加多樣化
城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)，過(guò)去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)服務(wù)。近幾年，隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì)化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方。如國(guó)際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來(lái)所管的居民區(qū)以外，從20__年—20__年3年間開發(fā)了民政局大樓、長(zhǎng)泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬(wàn)平方米，達(dá)到目前的近40萬(wàn)平方米，增加了5.7倍。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)立體車庫(kù)的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3、舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)
去年是市委、市政府對(duì)天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會(huì)提供了就業(yè)崗位1448個(gè)，安置了下崗失業(yè)人員924名，其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬(wàn)平方米，累計(jì)達(dá)到9210萬(wàn)建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上，為社會(huì)可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期，截止20__年底，物業(yè)公司總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人，相當(dāng)于我國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來(lái)越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1、從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會(huì)化、專業(yè)化原則對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位，是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看：主要包括有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)。無(wú)償服務(wù)包括
(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場(chǎng)秩序的管理。
(2)高層電梯的管理和維護(hù)，小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。
有償?shù)姆?wù)包括：
(1)家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動(dòng)、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。
(2)代買機(jī)票、送水入戶。
(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看，對(duì)從業(yè)人員所需的知識(shí)和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗(yàn)以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來(lái)自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問(wèn)題作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，今后十幾年內(nèi)，城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20__平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬(wàn)—50萬(wàn)人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來(lái)越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過(guò)去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會(huì)的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí)，對(duì)擇業(yè)有了新的認(rèn)識(shí)，越來(lái)越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查，有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過(guò)就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高，不僅贏得了社會(huì)的尊重，同時(shí)也帶來(lái)了家庭地位的提高。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)及更好的待遇。例如：政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營(yíng)業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi)，(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi))，這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過(guò)去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元，好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，
一是年齡偏大，多數(shù)人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右;
二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;
三是女性占了大多數(shù)，據(jù)有關(guān)部門介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生，綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對(duì)近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對(duì)的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計(jì)給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件，爭(zhēng)取好一點(diǎn)的福利。例如，給下崗人員上養(yǎng)老保險(xiǎn)，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎(jiǎng)金及月餅、“三.八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對(duì)策
1、物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當(dāng)前，人們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識(shí)還不夠全面，對(duì)它所起到的作用還沒有完全體驗(yàn)到。因此，應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，逐步使用戶與經(jīng)營(yíng)者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系，讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容，把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬(wàn)戶，同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù)，讓業(yè)主們住的安心舒心，使服務(wù)、收費(fèi)很好的鏈接，形成良性循環(huán)。
2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。
通過(guò)舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調(diào)查顯示：天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好，專業(yè)技術(shù)不過(guò)硬，文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提高用戶對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫，把企業(yè)做大做強(qiáng)。首先，要廣開渠道，在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)制，開拓物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，使人們逐步認(rèn)識(shí)到經(jīng)營(yíng)管理的重要性與必要性，另外，隨著我國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)對(duì)老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。
第二，把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞，服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此在擴(kuò)大項(xiàng)目的同時(shí)，更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)，使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展。
第三，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營(yíng)造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂(lè)設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營(yíng)造社區(qū)歡樂(lè)、祥和、文明的氛圍，樹立企業(yè)良好的形象。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇6
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)__城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，__縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。
據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。
主要有以下六類：
一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。
二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。
三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。
四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。
五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。
六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。
在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。
主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入__以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。
從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入__我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會(huì)，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。
從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。
一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失;
二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用;
三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
(二)管理制度不完善。
目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：
一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);
二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。
三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。
四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。
五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。
從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：
一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生;
二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。
小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升__形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
(二)加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。
一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人;
二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接;
三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度;
四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。
(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。
要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。
要廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏;針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇7
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。
(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇8
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20__年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。
2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20__年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專題培訓(xùn)、專家講座、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無(wú)序。
由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能囕v停放在車庫(kù)門口，車庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開車，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車的案例。
2.違法建設(shè)不止。
部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。
目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20__年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類亂象頻發(fā)。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。
政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。
敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：
1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。
一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開展工作。
二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。
三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇9
隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡(jiǎn)介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息：
此次調(diào)查以問(wèn)卷為主，訪問(wèn)為輔，采取訪問(wèn)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問(wèn)卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開。
根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問(wèn)題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問(wèn)題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對(duì)小區(qū)外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查反映，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：
1、調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。
2、強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂(lè)，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3、積極開展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。
4、 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文篇10
為打造__企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、__八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：__華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，__、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：__花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;__居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;__華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如：__花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞，門扇敞開無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門經(jīng)常打開而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在__華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，__華庭管理處前臺(tái)工作可以，__居和__花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)__現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓__的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以__華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市__居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于__華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__居管理處”、“中山市__物業(yè)管理有限公司__花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合__實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a、在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控__屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b、各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c、層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊(cè))、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格)，使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以__華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理;對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a)在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi)，使__物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。
e)在兩年內(nèi)，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)” 稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi)，將__華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使__的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，__的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升!
以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
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