簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意什么
簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意什么
購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。
今天學(xué)習(xí)啦小編將與大家分享:簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意什么,具體內(nèi)容如下,僅供參考,希望可以幫助到大家哦。
購(gòu)房簽合同一般要注意哪些事項(xiàng)
知道的人在買(mǎi)商品房簽訂合同的時(shí)候,一般會(huì)依據(jù)國(guó)家工商行政管理總局和建設(shè)部制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》文件。雖然說(shuō)《文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的,已經(jīng)很好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,采用《文本》簽訂合同能盡可能的保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但都會(huì)對(duì)比《文本》根據(jù)自己的需求來(lái)修改些內(nèi)容,一般,在購(gòu)房時(shí)有些問(wèn)題需要重點(diǎn)關(guān)注下。
基本的“五證”齊全。一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
使用規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě),了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟,一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
相關(guān)證明文件有效。如果是買(mǎi)期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū),要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思:一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)均約定清楚,不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》,則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章,對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期,而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí),應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件,檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。
明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣,此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考:簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房,不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。
★購(gòu)房合同的內(nèi)容
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面:
1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等;
2.房?jī)r(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;
3.付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等;
4.交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等;
5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等;
6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;
7.保修責(zé)任;
8.乙方使用權(quán)限;
9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu);
10.違約賠償責(zé)任;
11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
★簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí),購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題:
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì),各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確,如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同,簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng),一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí),一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施,要說(shuō)明安裝到什么程度。
4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等,否則最終吃虧的是購(gòu)房者。在購(gòu)房合同中,一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括:簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房,開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房;購(gòu)房者不按期付款;開(kāi)發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求,保修不到位;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。
看完房子以后,就要簽合同了,現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū),然后再簽正式合同。這里面的問(wèn)題就更多了。
陷阱一:在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,就要交一定額度的定金,這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí),發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金,理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同,所以沒(méi)收定金。
對(duì)策:律師建議買(mǎi)家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定,若買(mǎi)家得不到貸款時(shí),定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等,這樣就避免了很大的麻煩。
同時(shí),開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的,這本身是沒(méi)有法律依據(jù)的。
陷阱二:合同主體認(rèn)定不明
購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí),往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?,這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。
另外,也有可能該項(xiàng)目是A公司開(kāi)發(fā)的,實(shí)際上卻是由B公司投資,作為買(mǎi)家還是應(yīng)與A公司簽約,否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩,以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
對(duì)策:在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”。否則,這個(gè)人的簽字是無(wú)效的,同時(shí)要注意合同上的公章,這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。
陷阱三:不要輕易在開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是,開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?,F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí),會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了,而忘記保護(hù)自己的利益。
對(duì)策:看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,最好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。
陷阱四:“最短時(shí)間”與“最好”
合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題,在最短時(shí)間內(nèi)解決”,“在裝修材料上,選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間,什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí),法律也沒(méi)有辦法,因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。
對(duì)策:購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
陷阱五:約定提前交納部分費(fèi)用
開(kāi)發(fā)商是做商人的,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中,開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去,要求購(gòu)房者提前交納,這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下,就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)
陷阱六:賣(mài)方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款,經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的,賣(mài)方可以解除合同并沒(méi) 收買(mǎi)方全部已付價(jià)款。”
這顯然是不公平條款,假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款,只剩5%的價(jià)款逾期未付,如果發(fā)展商以此為由,沒(méi)收其已付95%的價(jià)款,豈非很不公平。況且,沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為,作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。
對(duì)策:依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定,本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然,還有其他一些類(lèi)似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題,購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
陷阱七:處理結(jié)果不明確
很多合同中??梢钥吹竭@樣的條款,“應(yīng)于××日前如何如何”,但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),你也很難制裁他,最多是調(diào)解了事。
對(duì)策:購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法,做到越詳細(xì)越好。
陷阱八:以偏蓋全
這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶(hù)只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。
對(duì)策:對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法,就是要把合同寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
陷阱九:拒簽補(bǔ)充協(xié)議
前面說(shuō)了,開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中,不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,你買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯,是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通,如果有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題,為了出面積、增利潤(rùn),現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯,而且平時(shí)還不全開(kāi),在上下班高峰時(shí)間極為不便,這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
但是,就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣,開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的,特別是一些賣(mài)得很好的樓盤(pán)都是如此。
對(duì)策:不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何,購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行,又覺(jué)得沒(méi)有把握,那就只好放棄了。
◆目前,商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的,較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,因此,采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但購(gòu)房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉,即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題
在目前商品房交易過(guò)程中,許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況:一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售,俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋,就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū),由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定,在未取得預(yù)售許可證前,是不能預(yù)售商品房的,而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定,違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效,因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布,將于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》)第2條規(guī)定:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的,可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定,在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū),如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證,該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的;如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證,那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的情況一樣,即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。
第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū),需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿(mǎn)足了合同成立的要件,主要是看合同條款是否完備?!蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同,肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定,筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定,反推出不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū),就必然沒(méi)有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款,那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿(mǎn)足合同應(yīng)具備的基本條款,不具有法律效力。
2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題
在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同外,還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“政府部門(mén)有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋,開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ),一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此,購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái),找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún),將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái),并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的,保護(hù)購(gòu)房人的條款很少,因此,應(yīng)在專(zhuān)家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購(gòu)房人以上的合理要求,那么,購(gòu)房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷(xiāo)其商品房,一般都散發(fā)售樓書(shū),發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告,作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō),售樓書(shū),廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款。此類(lèi)廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為,購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假?gòu)V告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時(shí),國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定,購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷(xiāo)售廣告問(wèn)題。
不過(guò)為了避免不必要的麻煩,購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí),要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中,使其成為合同內(nèi)容的一部分,以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。
4、樣板房問(wèn)題
目前在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí),開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷(xiāo)商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房,因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?!渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明,致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)購(gòu)房合同(變更還是撤銷(xiāo)購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問(wèn)題
有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購(gòu)房合同的重要組成部分,因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗(yàn)收,是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收,因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定,都是由開(kāi)發(fā)商擬訂,側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定,在下列情況下,購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題,有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定:交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
總之,購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),不要著急,盡可能多咨詢(xún)一些專(zhuān)業(yè)人士,這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
★關(guān)于購(gòu)房合同附件
買(mǎi)房前要認(rèn)真簽訂購(gòu)房合同,更不要輕視合同中的附件。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中共有五處明確規(guī)定了由買(mǎi)賣(mài)雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。對(duì)這些附件,購(gòu)房人切不要掉以輕心,要注意防止約定不明,留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱。
附件一是房屋平面圖。一般情況下,開(kāi)發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)單,既無(wú)尺寸也無(wú)比例,一旦發(fā)生爭(zhēng)議,購(gòu)房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此,購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等基本數(shù)據(jù),并盡可能要求開(kāi)發(fā)商同時(shí)提供電器、供水、照明以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán),也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。
附件二是有關(guān)公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明。這里購(gòu)房者需要注意的是,凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施,均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。雙方應(yīng)約定,賣(mài)出人違背該分?jǐn)傇瓌t的,應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款,并按該價(jià)款的10%支付違約金。
附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言,此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類(lèi)的模糊性名稱(chēng)。應(yīng)當(dāng)盡量寫(xiě)清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開(kāi)發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)此,購(gòu)房人要仔細(xì)閱讀、審查,防止有的開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。其次,購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定。例如,不含房?jī)r(jià)款中的有關(guān)交納的費(fèi)用,如管道煤氣安裝費(fèi)、安全門(mén)對(duì)講機(jī)費(fèi)(要標(biāo)明廠家、品牌),按規(guī)定設(shè)置的供電容量,買(mǎi)受人要求增容部分的增容費(fèi)等都可在此附件中約定。