審核房屋租賃合同
審核房屋租賃合同
合同審查就是按照法律法規(guī)以及當(dāng)事人的約定對合同的內(nèi)容、格式進(jìn)行審核。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心整理的審核房屋租賃合同文章，歡迎參考閱讀。
審核房屋租賃合同要點
1、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
2、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”
3、如果屬于轉(zhuǎn)租，審查出租人是否經(jīng)過房屋所有權(quán)人同意予以轉(zhuǎn)租
二、條款審核注意事項
(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;
1、承租方審查--出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。
(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利
①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
?、谖谢虼沓鲎獾模悍课菟袡?quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料
?、芊课蒉D(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
2、出租房審查---承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”
(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;
1、承租方與出租方審查
(1)必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置
(2)租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)
(3)房屋結(jié)構(gòu)
上述(1)-(3)的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。
(4)合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。
2、出租方特別審查
(1)裝修：應(yīng)當(dāng)約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得對房屋進(jìn)行裝修或者改造。如果承租人有裝修要求的，則應(yīng)當(dāng)約定承租人的的裝修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人的確認(rèn)同意，并且應(yīng)當(dāng)約定如果承租人對房屋的裝修改造造成出租人損失或遭到第三人的索賠，承租人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。
(2)對房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確的約定，最好以制作附件的形式加以明確，并且對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)進(jìn)行明確約定。
(3)如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。最好能夠在合同中約定，租賃合同期滿，承租方在一定期限內(nèi)不拆除或取回有關(guān)物品，視為承租人放棄遺留物之所有權(quán)，悉歸出租方所有。
3、承租方特別審查
(1)裝修：若有裝修要求，應(yīng)在合同中明確出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝修。
(2)如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。
(三)租賃用途;
承租人與出租人均應(yīng)當(dāng)審查合同是否對房屋的租賃用途做出明確的約定
(四)租賃期限;
1、承租方與出租房均應(yīng)當(dāng)審查合同是否對租賃期限做出明確約定，要具體到年月日，并且注意根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。
2承租方特別審查
如果承租方要對房屋進(jìn)行裝修，或出租方要辦理有關(guān)報批登記手續(xù)，作為承租方，最好在合同內(nèi)約定，租賃期間的起算時間為幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方可以使用租賃房屋但無需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。
(五)租金及交付方式;
1、出租人審查
(1)應(yīng)當(dāng)讓承租方提供租賃保證金，并且可以在合同中約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。
(2)支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。并且約定如果超過合同約定的期限支付租金，每延期一天應(yīng)向出租人支付相應(yīng)具體違約金，如果延期超過一定的期限，出租人有權(quán)解除租賃合同。
2、承租人審查
(1)租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;
(2)支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式，若收款人與出租人并非同一人，應(yīng)當(dāng)在合同中特別約定收款人。
3、承租人與出租人應(yīng)當(dāng)審查，在房屋租賃合同中，是否明確，水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、稅收等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。
(六)房屋交付
承租人要求出租人在租賃前交房的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確具體的交付時間。
(七)房屋修繕責(zé)任;
出租人與承租人都應(yīng)當(dāng)審查修繕責(zé)任是否明確，合同中應(yīng)約定房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。
(八)轉(zhuǎn)租的約定;
1、出租人：若出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)審查協(xié)議中是否有約定允許承租人轉(zhuǎn)租的條款，若出租人允許承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)租的條件進(jìn)行一定的約定。
2、承租人：若有需要對房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確約定出租人同意承租人對房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。
(九)變更和解除合同的條件;
1、作為承租方，合同中應(yīng)當(dāng)約定承租方提前終止合同的情形：
(1)若不可抗力事件發(fā)生，致使房產(chǎn)周圍環(huán)境發(fā)生重大變化，承租方所租房屋營業(yè)的市場，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無需承擔(dān)任何法律責(zé)任。
(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒能及時補(bǔ)救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實質(zhì)的損害。
2、作為出租方，合同中應(yīng)當(dāng)約定出租方提前終止本合同的情形：
(1)承租方逾期支付租金超過多少日。
(2)承租方擅自改變房屋用途的。
(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。
(4)承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動。
(十)違約責(zé)任;
審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響，審查對方的違約責(zé)任是否具有可操作性，以利于執(zhí)行。
(十一)當(dāng)事人約定的其他條款。
1、爭議解決條款
審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準(zhǔn)確無誤
2、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。
三、常見法律風(fēng)險提示
(一)出租人
1、租賃房產(chǎn)交付時，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財物移交清單。
2、并且承租方作為公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。
(二)承租人
1、承租人應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)支付房租，以免遭到違約金的損失或者承租人有理由解除合同。若出租人要求承租人支付房租到第三人的賬戶上，你讓出租人做出書面授權(quán)。
2、租賃房產(chǎn)交付時，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財物移交清單。
3、并且承租方作為公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。
房屋租賃合同審查要點
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。” 《一、審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格
1、出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。
(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利
①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
?、谖谢虼沓鲎獾模悍课菟袡?quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
?、酃灿蟹课莩鲎獾模菏欠窠?jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
?、芊课蒉D(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
2、承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”
二、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
三、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”
四、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況
1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置
2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)
3、房屋結(jié)構(gòu)
上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。
4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。
5、審查出租人是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。
6、審查房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的具體要求。
7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。
五、審查租賃期限
《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限
1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用;
2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;
3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體 日期或最后日期。
七、關(guān)于其他條款的審查
1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確
2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件
3、保險條款：審查是否投保公眾責(zé)任險或第三者責(zé)任險、保險費(fèi)用負(fù)擔(dān)
4、合同的變更與解除：審查是否對己方當(dāng)事人較為有利
5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響
6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍
7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準(zhǔn)確無誤
8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
八、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。
完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認(rèn)合同中是否有違反法律、行政法強(qiáng)行性規(guī)定的內(nèi)容，同時注意語句通順、言辭恰當(dāng)，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。