廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級的行政管理關(guān)系。下文是廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則，歡迎閱讀!
廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則最新全文
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》以及省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》、《廣州市物業(yè)管理辦法》，結(jié)合實際，制定本實施細則。
第二條 物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計費方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
組合制是指業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要，分服務(wù)項目聘請管理企業(yè)并支付費用的管理模式和計費方式。
第七條 實行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
政府指導(dǎo)價由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 實行組合制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費和高檔住宅、別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
買賣合同約定的物業(yè)管理服務(wù)時間終止時，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會決定，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按同類同一服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中重新約定。
第十條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定比例或數(shù)額。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6.物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費用;
7.物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。若一方對對方聘請的專業(yè)機構(gòu)有異議的，應(yīng)當(dāng)雙方共同聘請同一專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準(zhǔn)。另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)收費按月計收。除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收。
第十四條 住宅小區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，按低于該住宅物業(yè)和同期公布的廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價最高浮動上限收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用途、辦公用途的物業(yè)，其收費標(biāo)準(zhǔn)可在該住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上浮，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、辦公用房的業(yè)主或物業(yè)使用人按同類同一服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十六條 住宅小區(qū)的機動車停車場停放保管服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按《廣州市機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法》執(zhí)行。
第十七條 裝修管理服務(wù)費用和裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，并應(yīng)以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。
在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施的，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)退還業(yè)主。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。
裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費;委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況進行公示。
第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十一條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
供水單位對未實行“一戶一表”的住宅小區(qū)，在“一戶一表”改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內(nèi)由供水單位與物業(yè)管理企業(yè)在委托合同中約定。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據(jù)供電、供水企業(yè)制定的分?jǐn)傓k法合理分?jǐn)偅硇惺杖?。?jīng)業(yè)主大會同意，公共水電費用可納入物業(yè)服務(wù)收費統(tǒng)一收取。
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第二十六條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十七條 本實施細則由市物價局負責(zé)解釋。
第二十八條 本實施細則從2004年11月1日起執(zhí)行。原市政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門印發(fā)的相關(guān)物業(yè)收費政策以及原市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門核發(fā)的商場、辦公樓有關(guān)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》同時停止執(zhí)行。為保證新舊政策順利銜接，原市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》從2005年1月1日起停止執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)十大要則
一、工作應(yīng)自己創(chuàng)造，而不能等待;
二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動;
三、應(yīng)致力于大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸;
四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進步;
五、抓住就不放，達不到目的，死不罷休;
六、主動把周圍的人調(diào)動起來，調(diào)動與被調(diào)動，長時間后便有天壤之別;
七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望;
八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣松散;
九、所謂服務(wù)就是開動腦筋，眼觀六路、耳聽八方、面面俱到、滴水不漏;
十、不要害怕摩擦，摩擦是前進之母、積極之養(yǎng)料。害怕摩擦，就會使你變得軟弱無能。
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