廣州市物業(yè)管理辦法(2)
廣州市物業(yè)管理辦法
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第五十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，應當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總人數(shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會，補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
備案的有關事項發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費及其他相關費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;
(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息;
(九)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
第五十八條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，全體業(yè)主應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務。
業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務自行終止。
在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。
職務中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉;未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿當日應當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。
第六十三條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(三)招標公告和招標文件;
(四)開標簽到表;
(五)評標專家評分表;
(六)評標委員會的評標報告;
(七)中標單位資質(zhì)證書;
(八)中標單位的投標文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費超出政府指導價最高收費標準的，還應當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務收費標準的批復文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)前期物業(yè)服務合同;
(四)中標通知書。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。
第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的，應當遵循以下程序：
(一)物業(yè)服務企業(yè)已委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上的業(yè)主表決通過;表決結果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結果應當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結果。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
建設單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)物業(yè)專項維修資金清冊;
(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(六)物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單;
(七)物業(yè)服務用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第七十一條 房屋登記機構應當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋予以記載，業(yè)主有權查詢。
建設單位在出售物業(yè)時，應當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的公共服務設施，屬于建設單位所有的，建設單位應當按照物業(yè)服務合同全額繳納物業(yè)服務費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;
(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);
(三)臨時管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務
第七十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。
物業(yè)服務企業(yè)應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)物業(yè)服務合同。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、計收方式;
(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。
第七十五條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。
物業(yè)服務企業(yè)對共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時，供電企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第七十七條 物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料，應當建檔保存：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(三)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡、垃圾清運等書面協(xié)議;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在新物業(yè)服務合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定提前終止物業(yè)服務合同的，應當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
第八十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的，應當移交居民委員會、村民委員會代管：
(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;
(三)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;
(四)物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權清冊等相關資料;
(七)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。
第八十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第八十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市的相關規(guī)定協(xié)助政府有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調(diào)查核實后予以處理;對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有和共同管理的權利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應當遵守服務協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關規(guī)定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照服務協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復;造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施和環(huán)境，不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)損毀樹木、園林;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十二)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應當按照有關規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關部門另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。
物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設單位應當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應費用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七章 法律責任
第九十二條 相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負責查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關或者行政監(jiān)察機關責令改正，拒不改正的，給予行政處分;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：
(一)違反本辦法第八條規(guī)定，相關行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;
(五)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關按照《廣州市行政備案管理辦法》有關規(guī)定依法處理，并可以將處理情況向社會公布。
第九十四條 有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成損失的，責任人依法承擔法律責任：
(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;
(二)組織召開業(yè)主大會的機構違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復業(yè)主對表決結果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。
第九十五條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令改正;拒不改正造成嚴重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員涉嫌犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權的;
(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;
(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定，建設單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關文件資料，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務信息并及時更新的;
(三)共有物業(yè)的管理機構未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開，或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政管理部門責令限期改正，有多收價款的，應當退回多收價款;逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務收費標準的;
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結果提出異議，物業(yè)服務企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的;
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結果提出異議，經(jīng)查驗證實物業(yè)服務企業(yè)公示的表決結果與業(yè)主表決意見不一致的;
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務資金有關情況，或者未按規(guī)定答復業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定，將預收的物業(yè)服務資金用于物業(yè)服務合同約定以外的支出的，應當承擔物業(yè)服務合同約定的違約責任;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第九十九條 對違反本辦法的行為，當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應的責任外，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關法律、法規(guī)規(guī)定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第一百條 本辦法自2014年5月1日起施行。
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