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天津市物業(yè)管理新條例

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天津市物業(yè)管理新條例

  《 天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由天津市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第4次會議于2008年9月10日修訂通過,現(xiàn)將修訂后的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》公布,自2008年12月1日起施行。下文是天津市物業(yè)管理?xiàng)l例,歡迎閱讀!

  天津市物業(yè)管理?xiàng)l例完整版全文

  總 則

  第一條

  為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《 中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《 物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本條例。

  第二條

  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

  第三條

  業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

  本條例所稱物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第四條

  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

  第五條

  有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè),應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè),推行物業(yè)管理。

  第六條

  市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關(guān)部門,按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

  第七條

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員,負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo),監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

  業(yè)主大會委員會

  第八條

  業(yè)主享有下列權(quán)利:

  (一)參加業(yè)主大會會議,業(yè)主發(fā)表意見,行使表決權(quán);

  (二)推選業(yè)主代表,選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權(quán);

  (三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (四)提議召開業(yè)主大會會議,就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

  (五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

  (六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

  (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (八)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

  (九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第九條

  業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

  (一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

  (二)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

  (三)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動;

  (四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

  (五)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

  (六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;

  (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第十條

  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。

  新建物業(yè)項(xiàng)目,包括分期建設(shè)或者由兩個以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

  同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地,不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。

  物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法,由市人民政府規(guī)定。

  第十一條

  已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會:

  (一)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上;

  (二)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。

  第十二條

  業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。

  下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定:

  (一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

  (二)選舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (三)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng);

  (五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案,并監(jiān)督實(shí)施;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (七)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

  第十三條

  同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的,全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)在一百人以上的,可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表會,代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責(zé)。業(yè)主代表會的代表組成,不得少于三十五人。

  業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前,應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主代表會會議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見。

  業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位,由業(yè)主推選,并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第十四條

  符合成立業(yè)主大會條件的,業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個月內(nèi),在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

  籌備組由業(yè)主三至七名,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成?;I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任?;I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。

  第十五條

  籌備組履行下列職責(zé):

  (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

  (二)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù);

  (三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單,并公示征詢意見;

  (四)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案,提出臨時管理規(guī)約的修訂意見;

  (五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表;

  (六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  籌備組履行職責(zé)的期限,應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

  第十六條

  首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng):

  (一)業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)管理規(guī)約;

  (三)選舉業(yè)主委員會;

  (四)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

  (五)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

  第十七條

  業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

  第十八條

  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項(xiàng)作出規(guī)定。

  第十九條

  管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng),依法作出約定。

  管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

  第二十條

  業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

  制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,制定和修改管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第二十一條

  業(yè)主大會會議,由業(yè)主委員會組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,其他任何單位和個人不得組織召集。

  物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

  第二十二條

  業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

  業(yè)主大會作出的決定,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,對全體業(yè)主具有約束力。

  第二十三條

  業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

  (二)具有完全民事行為能力;

  (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

  (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會公信力;

  (五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

  (六)身體健康,能保證必要的工作時間。

  業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

  第二十四條

  業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu),執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

  (一)召集業(yè)主大會會議;

  (二)定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;

  (三)在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi),代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (五)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;

  (六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn),并監(jiān)督實(shí)施;

  (七)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

  (八)組織籌集專項(xiàng)維修資金;

  (九)組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作;

  (十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項(xiàng)。

  業(yè)主委員會不履行上述第(三)項(xiàng)、第(九)項(xiàng)職責(zé)的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

  第二十五條

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

  (一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;

  (二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (三)管理規(guī)約。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況,及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

  備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi),將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

  第二十六條

  業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

  第二十七條

  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止:

  (一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;

  (二)以書面形式提出辭職的;

  (三)因身體健康原因喪失工作能力的;

  (四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

  業(yè)主委員會成員有上述情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第二十八條

  業(yè)主委員會換屆的,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。

  業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的,應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

  第二十九條

  物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容,不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

  業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  本條例所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

  第三十條

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)百分之一的比例提取活動經(jīng)費(fèi),具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  第三十一條

  本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

  物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

  物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題:

  (一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

  (二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

  (三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

  (四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

  (六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)

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