深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例
《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》已經(jīng)市政府五屆九十八次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2014年1月1日起施行。下文是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)定，歡迎閱讀!
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)定
第一章 總 則
第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 市住房和建設(shè)部門(mén)是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市主管部門(mén))，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)組織實(shí)施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)主管部門(mén))以及其他相關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠(chéng)信檔案制度;
(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
第三條 區(qū)主管部門(mén)接受市主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);
(二)確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散;
(三)撤銷(xiāo)違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，撤銷(xiāo)管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無(wú)效;
(四)會(huì)同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議;
(五)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、行業(yè)協(xié)會(huì)制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng);
(七)批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng);
(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
區(qū)主管部門(mén)可以根據(jù)管理實(shí)際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門(mén)的名義辦理前款第(六)項(xiàng)規(guī)定的備案事項(xiàng)和第(八)項(xiàng)規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會(huì)成立和行業(yè)協(xié)會(huì)制裁的備案除外。
第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，指導(dǎo)籌備組開(kāi)展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;
(二)對(duì)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門(mén)解散、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(三)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門(mén)予以撤銷(xiāo);
(五)業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;
(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、資料;
(七)組織召開(kāi)街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;
(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門(mén)委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。
第五條 規(guī)劃國(guó)土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門(mén)，按照各自職責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門(mén)、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。
第六條 各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市主管部門(mén)創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)。
原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問(wèn)題。
原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。
第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會(huì)建設(shè)和社區(qū)和諧。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對(duì)物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。
第八條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫(kù)，完善不良行為警示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書(shū)、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫(kù)保持互聯(lián)互通和信息共享。
第九條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹(shù)立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣，明確實(shí)行生活垃圾分類(lèi)。
第十條 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開(kāi)辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)、市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)另行制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議
第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃國(guó)土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對(duì)全市物業(yè)管理重大問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。
區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。
第十三條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門(mén)、機(jī)構(gòu)召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問(wèn)題：
(一)業(yè)主委員會(huì)任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;
(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;
(三)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。
街道辦事處組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議可以邀請(qǐng)市、區(qū)主管部門(mén)進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主列席會(huì)議。
第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會(huì)政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無(wú)正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：
(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;
(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(五)因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書(shū)面同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書(shū)面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門(mén)。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書(shū)的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面邀請(qǐng)通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)3日前將列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的人員名單和聯(lián)系方式書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實(shí)提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)市主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)核實(shí)業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)拒不進(jìn)行核實(shí)、無(wú)法履行職責(zé)或者存在爭(zhēng)議的，由街道辦事處予以核實(shí)。
經(jīng)核實(shí)提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)核實(shí)提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會(huì)在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;但人民法院、區(qū)主管部門(mén)依法撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)物業(yè)所在地區(qū)主管部門(mén)撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機(jī)短信。
業(yè)主聯(lián)系方式以入住時(shí)登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書(shū)面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。
第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓(棟)或者單元張貼的形式進(jìn)行，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充：
(一)在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所張貼;
(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;
(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場(chǎng)、商場(chǎng)等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決應(yīng)當(dāng)通過(guò)市主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，但業(yè)主大會(huì)依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門(mén)另行制定。
除業(yè)主委員會(huì)選舉之外的其他業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)，投票截止后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)未超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長(zhǎng)業(yè)主投票時(shí)限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)月。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長(zhǎng)時(shí)限低于3個(gè)月的，從其規(guī)定。
根據(jù)前款規(guī)定延長(zhǎng)的投票期限屆滿仍無(wú)法達(dá)到表決條件的，業(yè)主大會(huì)終止該事項(xiàng)表決。終止表決的事項(xiàng)，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會(huì)議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。
第二十三條 《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的面積計(jì)算;尚未登記的，按照竣工測(cè)繪的面積計(jì)算;尚未竣工測(cè)繪的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)，按照單個(gè)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”，是指該物業(yè)房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告(竣工測(cè)繪)載明的總建筑面積。
第二十四條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十五條 符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí);
(二)業(yè)主名冊(cè)、聯(lián)系方式等資料;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得拒絕派出代表?yè)?dān)任籌備組成員。
籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，由籌備組組長(zhǎng)在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。
籌備組成立6個(gè)月仍無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。
籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的，由業(yè)主自行籌集;確實(shí)無(wú)法籌集的，由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付，墊付費(fèi)用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個(gè)月內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，決定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他合法資金來(lái)源中提取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書(shū)薪酬等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書(shū)薪酬等費(fèi)用的使用情況，每年至少向全體業(yè)主公布一次;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取的該項(xiàng)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過(guò)本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免、停車(chē)費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況，每年向全體業(yè)主公布一次。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。
籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù)，并對(duì)候選人資格審查確認(rèn)后，對(duì)委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。
委員、候補(bǔ)委員候選人推薦人數(shù)超過(guò)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。
第三十條 委員、候補(bǔ)委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。
委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。
委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補(bǔ)選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉參照本條相關(guān)規(guī)定，但業(yè)主大會(huì)對(duì)委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的具體處理方式作出決議的，按決議執(zhí)行。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)社區(qū)工作站向區(qū)主管部門(mén)提交備案申請(qǐng)。
社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面總結(jié)的業(yè)主大會(huì)成立情況進(jìn)行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見(jiàn)，并將備案申請(qǐng)及資料轉(zhuǎn)報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。
區(qū)主管部門(mén)的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規(guī)定，直接向區(qū)主管部門(mén)辦理。
第三十二條 經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會(huì)可以決定延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期，但決定延長(zhǎng)后的每屆任期不得超過(guò)5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長(zhǎng)任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)主管部門(mén)備案回執(zhí)。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第四十九條第三款的規(guī)定，制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。尚未制定管理規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)印章和檔案負(fù)有保管和依法、正當(dāng)使用的責(zé)任。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會(huì)的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請(qǐng)求轄區(qū)公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過(guò)40%但未超過(guò)50%的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ);缺員超過(guò)50%的，參照《條例》第三十八條規(guī)定，由區(qū)主管部門(mén)解散該業(yè)主委員會(huì)，并通知街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 根據(jù)《條例》第四十一條第二款，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個(gè)月前將換屆選舉方案報(bào)告區(qū)主管部門(mén)和物業(yè)所在地街道辦事處。
根據(jù)《條例》第四十一條第三款，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況，按照下列規(guī)定處理：
(一)街道辦事處確認(rèn)前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉;
(二)前期選舉工作程序違法、爭(zhēng)議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項(xiàng)，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助，重新舉行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)代管相關(guān)檔案資料，并參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，籌備組成員的組成由街道辦事處確定;但經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。
第三十五條 業(yè)主代表作為籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人條件。
第三十六條 居民委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，可以參照《條例》第十七條的表決規(guī)則，由居民委員會(huì)委員投票決定。社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，其代行時(shí)限可至該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日止。
第四章 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)
第三十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書(shū)，并在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門(mén)備案。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門(mén)備案。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門(mén)提供以下備案材料：
(一)物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖;
(二)建筑規(guī)劃總平面圖;
(三)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)出具的物業(yè)項(xiàng)目命名審批文件。
區(qū)主管部門(mén)對(duì)違反《條例》第六十五條規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則和方法的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并限期改正，重新辦理備案。
第三十八條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個(gè)以上物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖，或者已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的前提下，經(jīng)區(qū)主管部門(mén)和物業(yè)所在地街道辦事處確認(rèn)，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主大會(huì)成立之后，在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域或者合并、分立物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)依照《條例》第十七條的規(guī)定作出決定。
第三十九條 2008年1月1日之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定配置和移交物業(yè)服務(wù)用房。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書(shū)及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、宗地紅線圖在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，并將其作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
第四十一條 異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次在本市承接物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。
異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本規(guī)定實(shí)施之前已承接本市物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自本規(guī)定實(shí)施之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。
第四十二條 未經(jīng)供水、供電、供氣等公用事業(yè)單位、業(yè)主或者司法、行政授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對(duì)物業(yè)相關(guān)專(zhuān)有部分或者共有部分實(shí)施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災(zāi)等對(duì)業(yè)主或者公共財(cái)產(chǎn)造成重大損失的緊急情形除外。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任：
(一)建立健全安全管理責(zé)任制;
(二)制定安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有關(guān)安全管理制度;
(三)保障安全措施、安全宣傳、安全培訓(xùn)、安全隱患整改等所需經(jīng)費(fèi)的投入;
(四)定期開(kāi)展安全隱患排查并及時(shí)發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;
(五)制定安全事故應(yīng)急救援預(yù)案;
(六)及時(shí)如實(shí)報(bào)告安全事故;
(七)其他依法應(yīng)當(dāng)履行的安全生產(chǎn)責(zé)任。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行垃圾減量分類(lèi)處理、城市生活垃圾和建筑廢棄物等進(jìn)行減量分類(lèi)投放和收集事項(xiàng)進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)當(dāng)明確約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須事先征得業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后方可代為對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)園林綠化進(jìn)行調(diào)整，并依法辦理相應(yīng)行政審批手續(xù);業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約明確須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決的，業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意前應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的審計(jì)機(jī)構(gòu)選擇、審計(jì)頻率等審計(jì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)并書(shū)面報(bào)告區(qū)主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理物業(yè)服務(wù)合同終止事宜，并書(shū)面報(bào)告區(qū)主管部門(mén)。
對(duì)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式報(bào)告區(qū)主管部門(mén)。區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時(shí)通報(bào)物業(yè)所在街道辦事處。
第四十七條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷(xiāo)，且重新申請(qǐng)核定資質(zhì)未獲批準(zhǔn)的;
(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接工作后方可退出物業(yè)管理區(qū)域;尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)下決定是否由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問(wèn)題可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)被區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期退出逾期仍不退出的，除由區(qū)主管部門(mén)依照《條例》規(guī)定予以處理外，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予公開(kāi)譴責(zé)的制裁;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出導(dǎo)致業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第四十九條 區(qū)主管部門(mén)可以按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。有下列情況之一的，可以由街道辦事處組織，以抽簽形式在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，還未成立業(yè)主委員會(huì)的;
(三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主委員會(huì)同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由街道辦事處和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列突發(fā)公共事件之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向物業(yè)所在地街道辦事處及區(qū)政府相應(yīng)的主管部門(mén)報(bào)告：
(一)自然災(zāi)害，主要包括水患災(zāi)害、氣象災(zāi)害、地震災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害、海洋災(zāi)害、生物災(zāi)害等;
(二)事故災(zāi)難，主要包括安全事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故等;
(三)突發(fā)公共衛(wèi)生事件，主要包括傳染病疫情、動(dòng)植物疫情、食品安全與職業(yè)危害事件等;
(四)突發(fā)社會(huì)安全事件，主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、突發(fā)涉外事件等。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個(gè)人不得從事下列行為：
(一)擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途;
(二)違法搭建建(構(gòu))筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用部位;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地;
(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(五)破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變消防通道;
(六)未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變影響建筑結(jié)構(gòu)安全的部位;
(七)擅自拆除人民防空工程及人防通訊、警報(bào)設(shè)施;
(八)破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生本規(guī)定第五十一條規(guī)定行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者區(qū)政府相關(guān)主管部門(mén)。相關(guān)主管部門(mén)查證屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)定，給予獎(jiǎng)勵(lì)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合人民防空工程及人防通訊、警報(bào)設(shè)施日常維護(hù)管理責(zé)任，并為人防通訊、警報(bào)設(shè)施的安裝提供便利。
第五十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。
經(jīng)規(guī)劃國(guó)土、公安消防等主管部門(mén)批準(zhǔn)，利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)停放位的，其車(chē)位設(shè)置、管理等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用：
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
上述單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。
第五十五條 業(yè)主大會(huì)決定不將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)自行依法管理。
物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)變更為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。未及時(shí)設(shè)立的，市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第五十六條 物業(yè)維修工程竣工結(jié)算金額超過(guò)10萬(wàn)元的，在到區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)前，其結(jié)算報(bào)告須經(jīng)具有造價(jià)咨詢(xún)等相應(yīng)資格的第三方機(jī)構(gòu)予以審核。
市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按審核確認(rèn)的金額辦理?yè)芨妒掷m(xù)。
第五十七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等費(fèi)用的，不免除業(yè)主履行交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法定義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十八條 根據(jù)《條例》第八十六條第三款規(guī)定，主管部門(mén)在代管的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的增值收益中提取管理費(fèi)的比例為10%。
第六章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
第五十九條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，并依法接受市、區(qū)主管部門(mén)的監(jiān)督管理。
深圳市建設(shè)工程交易服務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易中心)是全市物業(yè)管理招投標(biāo)的統(tǒng)一交易場(chǎng)所，為招標(biāo)人和投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法律咨詢(xún)服務(wù)。
由財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入交易中心進(jìn)行招投標(biāo)。
提倡業(yè)主大會(huì)進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)開(kāi)展各項(xiàng)具體工作。業(yè)主大會(huì)可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
第六十一條 建設(shè)單位進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前填寫(xiě)物業(yè)管理招標(biāo)備案表報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。
第六十二條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，以下事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)依法決定：
(一)是否通過(guò)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案;
(二)是否通過(guò)業(yè)主委員會(huì)編制的招標(biāo)文件;
(三)是否進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(四)是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以依業(yè)主大會(huì)授權(quán)履行如下招標(biāo)人職責(zé)：
(一)編制招標(biāo)公告、招標(biāo)文件;
(二)發(fā)布招標(biāo)公告、發(fā)放招標(biāo)文件;
(三)組織招標(biāo)答疑、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)會(huì)議;
(四)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十三條 招標(biāo)人進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在交易中心發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)人未通過(guò)交易中心進(jìn)行物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)不得收取招標(biāo)公告發(fā)布費(fèi)用。
招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。
第六十四條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本并通過(guò)其政府網(wǎng)站等途徑向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。
招標(biāo)人可以根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本，結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。
第六十五條 招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的交易服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)由招標(biāo)人支付，但招標(biāo)成功后依據(jù)招標(biāo)文件的約定由中標(biāo)人或者投標(biāo)人承擔(dān)的除外。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將評(píng)標(biāo)、定標(biāo)情況向區(qū)主管部門(mén)備案，招標(biāo)人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)代為辦理本備案事項(xiàng)。
第六十六條 物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)行評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)定性評(píng)審和招標(biāo)人自主定標(biāo)的制度。
招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇下列方法定標(biāo)：
(一)票決定標(biāo)法，定標(biāo)委員會(huì)成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過(guò)投票表決方式確定中標(biāo)人;
(二)抽簽定標(biāo)法，定標(biāo)委員會(huì)成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過(guò)隨機(jī)抽簽方式確定中標(biāo)人。
第六十七條 定標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)組建，由7名以上單數(shù)成員組成，在定標(biāo)當(dāng)日由招標(biāo)人從2倍以上備選人員名單中隨機(jī)抽取確定。
招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)的，定標(biāo)委員會(huì)成員由業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主代表組成。招標(biāo)人為建設(shè)單位的，定標(biāo)委員會(huì)成員由招標(biāo)人自行確定。
與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
第七章 法律責(zé)任
第六十八條 主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)工作站、相關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員在物業(yè)管理行政監(jiān)管中不履行職責(zé)或者不正確履行職責(zé)的，依法追究行政責(zé)任;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十九條 業(yè)主委員會(huì)違反本規(guī)定第二十七條第二款規(guī)定，未按規(guī)定將相關(guān)費(fèi)用的使用情況公布的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處以3000元罰款。
第七十條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)違反本規(guī)定，按下列規(guī)定處理：
(一)違反第二十八條第二款規(guī)定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)利益或者采取挪用、欺騙等方式非法侵占業(yè)主共有資金的，經(jīng)街道辦事處、區(qū)主管部門(mén)或者其他行政主管部門(mén)、司法機(jī)關(guān)查實(shí)的，由業(yè)主委員會(huì)依照《條例》第三十五條、第三十六條的規(guī)定處理并報(bào)市主管部門(mén)備案;市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理;
(二)違反第三十三條第一款規(guī)定，未將印章、檔案等有關(guān)資料、財(cái)物按時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以3000元罰款。
第七十一條 業(yè)主違反本規(guī)定，經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定有第五十一條規(guī)定行為的，相關(guān)部門(mén)依法處理時(shí)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知市主管部門(mén)，市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案;行為時(shí)已屬于業(yè)主委員會(huì)委員的由業(yè)主委員會(huì)依照《條例》第三十五條、第三十六條的規(guī)定處理并報(bào)市主管部門(mén)備案。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定，按下列規(guī)定處理：
(一)違反第二十八條第三款規(guī)定，未按規(guī)定將相關(guān)繳費(fèi)情況公布的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以2萬(wàn)元罰款;
(二)違反第四十二條規(guī)定，擅自停水、停電、停氣的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正;拒不改正的，按涉及戶(hù)數(shù)計(jì)算每戶(hù)處以500元罰款;
(三)違反第五十條規(guī)定，未履行有關(guān)報(bào)告義務(wù)的，由區(qū)主管部門(mén)處以1萬(wàn)元罰款;違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報(bào)告的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒;
(四)違反第二十六條第四款、第五十一條規(guī)定，除由相關(guān)部門(mén)依法處理外，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以給予警告或者業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)的制裁;拒不執(zhí)行相關(guān)部門(mén)的行政處罰、處理決定的，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以給予公開(kāi)譴責(zé)的制裁。
第七十三條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十條第一款規(guī)定，未進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處以10萬(wàn)元罰款。
建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十一條規(guī)定，未向區(qū)主管部門(mén)辦理物業(yè)管理招標(biāo)備案的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦備案手續(xù);逾期仍未補(bǔ)辦的，處以3萬(wàn)元罰款。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員及執(zhí)行秘書(shū)有違反《條例》、本規(guī)定的行為并依法承擔(dān)行政法律責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)作為不良行為記錄載入信用信息檔案。
第八章 附 則
第七十五條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在本規(guī)定實(shí)施后6個(gè)月內(nèi)，依法制定物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序、規(guī)則、專(zhuān)家管理辦法以及招標(biāo)文件示范文本，依規(guī)定程序批準(zhǔn)后公布。
第七十六條 本規(guī)定所稱(chēng)區(qū)政府，含新區(qū)管理機(jī)構(gòu);本規(guī)定所稱(chēng)街道辦事處，含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的辦事處;本規(guī)定所稱(chēng)管理規(guī)約，含臨時(shí)管理規(guī)約。
第七十七條 本規(guī)定自2014年1月1日起施行。
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