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浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

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浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

  物業(yè)管理是伴隨著住房制度和城市管理體制改革而誕生的新興行業(yè)。下文是浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法,歡迎閱讀!

  浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法最新版

  第一章 總  則

  第一條 為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

  第三條 本辦法所稱的住宅區(qū),是指住宅建筑面積l萬平方米以上、公用設(shè)施配套的居民生活區(qū)。

  本辦法所稱物業(yè),是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場地。

  本辦法所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托,享有權(quán)利,并承擔(dān)義務(wù)。

  本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治,同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理,并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

  第四條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

  各級有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工,配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

  第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

  第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會由全體業(yè)主組成,業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。

  第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開。

  第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):

  (一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

  (二\)審議業(yè)主委員會工作報告;

  (三\)選舉罷免業(yè)主委員會委員;

  (四\)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

  (五\)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案;

  (六\)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。

  第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年召開一次;經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議,也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

  業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議,以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。

  第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主的自治組織,應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):

  (一\)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

  (二\)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定,簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;

  (三\)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況;

  (四\)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況;

  (五\)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴;

  (六\)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作;

  (七\)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

  第九條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成,設(shè)主任1人,副主任1至3人,每屆任期3年。

  業(yè)主委員會的決議,以組成人員的過半數(shù)通過。

  已設(shè)立居民委員會的住宅區(qū),業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)。

  第十條 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。

  第十一條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約,應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十二條 住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的,由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后,由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

  第十三條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡稱委托合同)。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi),將委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。

  委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。

  第十四條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。

  第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:

  (一\)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定,管理住宅區(qū)的物業(yè);

  (二\)按照國家和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費;

  (三\)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

  第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù):

  (一\)房屋公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù);

  (二\)住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生;

  (三\)綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理;

  (四\)車輛進(jìn)出及停放的管理;

  (五\)配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序,做好安全防范工作;

  (六\)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作,并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

  第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

  第十七條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起15日內(nèi),向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料:

  (一\)住宅區(qū)總平面圖;

  (二\)住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖;

  (三\)住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖;

  (四\)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;

  (五\)住宅區(qū)綜合驗收資料。

  住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后,物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會,供物業(yè)管理企業(yè)使用。

  第十八條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項資金,用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

  第十九條 物業(yè)維修專項資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會名義專戶存儲,專項管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開,接受業(yè)主監(jiān)督。

  物業(yè)維修專項資金不得出借,不得用于房地產(chǎn)投資,不得用干經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營性活動,不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。

  第二十條 物業(yè)維修專項資金的具體收取、管理和使用辦法,由省財政、物價主管部門會同省物業(yè)主管部門制訂,報省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

  第二十一條 住宅區(qū)交付使用后,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

  第二十二條 住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù),由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

  第二十三條 任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為:

  (一\)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途;

  (二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占;

  (三\)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;

  (四\)擅自占用公共場地,損壞公共設(shè)施,毀壞綠化;

  (五\)隨意停放機(jī)動車輛;

  (六\)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場;

  (七\)亂倒垃圾、雜物;

  (八\)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃;

  (九\)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

  第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

  物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時,應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

  第五章 物業(yè)管理用房與費用

  第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中,應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供,其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房,4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。

  物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有,交由業(yè)主委員會代管,由物業(yè)管理企業(yè)使用。

  第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費,實行政府定價;物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費,實行政府指導(dǎo)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定的權(quán)限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。

  業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外,其他部門不得重復(fù)收取。

  物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

  第六章 法律責(zé)任

  第二十七條 對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正,可處以2000元以上10000元以下的罰款。

  第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的,由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。

  第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法查處。

  第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的,或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

  第三十一條 罰款的收繳和實施行政處罰的程序,按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

  第三十二條 當(dāng)事人對具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

  第三十三條 物業(yè)主管部門的工作人員,在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污截留、挪用物業(yè)維修專項資金,尚未構(gòu)成犯罪的,由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正,并給予行政處分。

  第三十四條 違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

  第七章 附  則

  第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)維修專項資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法,由各市、縣人民政府制定。

  本辦法施行前巳交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅區(qū),可參照本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。

  第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行。

  物業(yè)管理原則

  (一)權(quán)責(zé)分明原則:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ),業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體,是物業(yè)管理權(quán)的核心。

  (二)業(yè)主主導(dǎo)原則:業(yè)主主導(dǎo),是指在物業(yè)管理活動中,以業(yè)主的需要為核心,將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo),是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

  (三)服務(wù)第一原則:所做的每一項工作都是服務(wù),物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

  (四)統(tǒng)一管理原則:一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

  (五)專業(yè)高效原則:物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理,并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

  (六)收費合理原則:物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符,物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

  (七)公平競爭原則:物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機(jī)制,在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度,委托方發(fā)標(biāo),一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),招標(biāo)要公開,揭標(biāo)要公正。

  (八)依法行事原則:物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜,涉及到法律非常廣泛,整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,是具有法律效力的規(guī)范文書,是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

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