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海口市城市房屋拆遷管理辦法
當(dāng)前城市房屋拆遷問題日益突出,由于其所涉及主體與利益的多樣性,以及主體利益之間的碰撞,使得這個進程變得極為復(fù)雜。下文是海口市城市房屋拆遷管理辦法，歡迎閱讀!
海口市城市房屋拆遷管理辦法完整版
第一章 總 則
第一條 為了加強本市房屋拆遷管理,保障城市建設(shè)的順利進行,保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條 在本市轄區(qū)范圍內(nèi)的國有土地上,因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的,適用本辦法。
因城市建設(shè)需要拆遷集體土地上的農(nóng)民自住房屋的,應(yīng)當(dāng)先依法辦理征地手續(xù)。
法律、法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及華僑、港澳臺同胞、外國人的房屋等另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第三條 本辦法所稱拆遷人,是指依法取得《房屋拆遷許可證》的建設(shè)單位或者個人。
本辦法所稱被拆遷人,是指被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)和使用人。
第四條 房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃,有利于舊城改造,有利于改善和提高市民的居住條件和生活環(huán)境。
第五條 房屋拆遷應(yīng)遵循先補償后搬遷和先安置后拆除的原則。
第六條 拆遷人必須依照本辦法辦理各項拆遷手續(xù),對被拆遷人給予合理補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要,在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
第七條 市城市建設(shè)行政主管部門(以下簡稱市城建主管部門)主管本市房拆遷工作。市城建主管部門可以委托依法設(shè)立的管理房屋拆遷事務(wù)的組織具體實施本辦法。
各級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)互相配合,保障房屋拆遷工作順利進行。
第二章 拆遷管理
第八條 單位或者個人需要拆遷房屋及其附屬物的,應(yīng)向市城建主管部門申請,并具備以下條件和提交有關(guān)文件和資料：
(一)拆遷申請書;
(二)已取得的建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件(包括立項批文、選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批文及紅線圖);
(三)具有不低于80%的拆遷補償安置資金;
(四)有合法產(chǎn)權(quán)、建筑質(zhì)量合格的安置房屋或者具備基本生活設(shè)施的周轉(zhuǎn)用房;
(五)拆遷計劃和拆遷方案。
單位或者個人申請拆遷自有房屋,應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、被拆遷房屋的《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》,或者經(jīng)房地產(chǎn)主管部門確認的其他合法權(quán)屬證明文件。
第九條 市城建主管部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷人全部有關(guān)的有效文件和資料之日起,15日內(nèi)核發(fā)《房屋拆遷許可證》;不予核發(fā)的,應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
自領(lǐng)取拆遷許可證之日起三個月內(nèi)未動員拆遷的,拆遷許可證失效。
第十條 市城建主管部門在核發(fā)《房屋拆遷許可證》后5日內(nèi),應(yīng)將拆遷人、實施拆遷單位、拆遷范圍、安置房地點、拆遷期限、搬遷期限等內(nèi)容以公告形式予以公布。
拆遷人必須按照《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷,不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。
第十一條 拆遷范圍確定后,市城建主管部門應(yīng)通知有關(guān)部門在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理下列事項：
(一)遷入居民戶口和居民分戶,但因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、大中專畢業(yè)生回籍、婚姻等確需遷入戶口的除外;
(二)房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產(chǎn)等手續(xù),但依照人民法院或者仲裁機構(gòu)生效的判決、裁決需執(zhí)行的除外;
(三)新建、改建、擴建和裝修裝飾房屋等批準(zhǔn)手續(xù);
(四)企業(yè)登記手續(xù)。
暫停期限為1年。需要延長期限的,可以延長一次,并應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前1個月內(nèi)報市城建主管部門批準(zhǔn),延長時間不得超過1年。
第十二條 自拆遷公告發(fā)布之日起,拆遷期限不得超過12個月,搬遷期限不得超過6個月。需要延長拆遷和搬遷期限的,拆遷人應(yīng)在期滿前20日內(nèi)向市城建主管部門提出書面申請。經(jīng)批準(zhǔn)可以延長一次,但不得超過6個月。
第十三條 市城建主管部門對拆遷人用于補償安置的資金實行監(jiān)管。在辦拆遷許可證時,拆遷人應(yīng)將補償安置資金劃入監(jiān)管專用帳戶,由市城建主管部門監(jiān)督用作拆遷補助費、補償費和安置費,不得挪作他用。拆遷補償安置資金的使用情況,應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人公布,接受拆遷當(dāng)事人的監(jiān)督。
第十四條 市人民政府可以組織統(tǒng)一拆遷,也可以由拆遷人委托具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷;經(jīng)市城建主管部門批準(zhǔn)也可以由拆遷人自行拆遷。
市重點建設(shè)工程、市政建設(shè)工程、綜合性開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)由市人民政府組織統(tǒng)一拆遷。
市城建主管部門不得接受拆遷委托。
第十五條 拆遷人委托拆遷的,應(yīng)當(dāng)出具委托書,與受委托的單位簽訂委托拆遷合同,并報市城建主管部門備案。
接受拆遷委托的單位必須經(jīng)市城建主管部門資格審核。
實施房屋拆遷的人員應(yīng)持有市城建主管部門核發(fā)的《房屋拆遷工作證》,并持證上崗。
第十六條 拆遷人應(yīng)與被拆遷房屋所有權(quán)人按照本辦法規(guī)定簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》。協(xié)議書內(nèi)容主要包括：被拆除房屋的建筑面積、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房地點、面積、樓層及交付使用時間、過渡期限、違約責(zé)任及當(dāng)事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷人應(yīng)將拆遷安置情況張榜公布,接受監(jiān)督。
補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用市城建主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范文本。
第十七條 房屋拆遷補償安置協(xié)議書簽訂后,應(yīng)當(dāng)報送市城建主管部門備案。經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商,可向公證機關(guān)辦理公證。
第十八條 拆除個人所有的房屋,拆遷人應(yīng)書面征求被拆遷房屋所有權(quán)人對產(chǎn)權(quán)處置的意見。房屋所有權(quán)人在國內(nèi)的,應(yīng)在接到征求意見書之日起30日內(nèi)予以答復(fù);
房屋所有權(quán)人在港、澳、臺地區(qū)的,應(yīng)在接到征求意見書之日起60日內(nèi)答復(fù);房屋所有權(quán)人在國外的,應(yīng)在接到征求意見書之日起90日內(nèi)答復(fù)。
無法通知房屋所有權(quán)人的,拆遷人應(yīng)當(dāng)公告,房屋所有權(quán)人應(yīng)自公告之日起90日內(nèi)予以答復(fù)。逾期未予答復(fù)的,經(jīng)市城建主管部門核實,拆遷人向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全后,可先行拆遷騰地,后按有關(guān)規(guī)定處理。
第十九條 拆除依法代管的房屋,代管人可以持授權(quán)委托書與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議;無授權(quán)的,由市城建主管部門按有關(guān)規(guī)定辦理,并經(jīng)公證機關(guān)辦理證據(jù)保全后存入檔案。
第二十條 拆遷人與被拆遷人對補償和安置協(xié)商達不成協(xié)議的,由市城建主管部門裁決,如對裁決不服的,可依法申請復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。在復(fù)議和訴訟期間,拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的,不停止拆遷的執(zhí)行。但拆遷時應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物作勘察記錄,并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
第二十一條 在房屋拆遷公告規(guī)定或者裁決作出的拆遷期限內(nèi),被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的,市人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定。逾期仍不拆遷的,由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷,或者依法申請人民法院強制拆遷。
第二十二條 管理房屋拆遷事務(wù)的組織應(yīng)當(dāng)加強對房屋拆遷施工單位的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁因拆遷施工堆放的物料和產(chǎn)生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學(xué)習(xí)、生活秩序。
第二十三條 拆遷補償安置工作結(jié)束后1個月內(nèi),拆遷人應(yīng)及時、準(zhǔn)確、完整地將被拆除房屋和拆遷補償安置資料,報送市城建主管部門備案。
第三章 拆遷補償
第二十四條 拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合的形式,具體形式由被拆遷人選定。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按被拆除房屋的建筑面積計算。
實行作價補償?shù)?作價補償?shù)慕痤~可以按所拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新,乘以130%結(jié)算。
第二十五條 被拆除房屋和安置房屋面積的計算辦法,應(yīng)按國家規(guī)定的建筑面積計算方法執(zhí)行。
被拆除房屋增設(shè)閣樓的,閣樓一側(cè)最小凈高在22米以上的部分,按其全部面積計算建筑面積;凈高在17米以上、不足22米的部分,按其面積的50%計算建筑面積;凈高不足17米的部分,不計算建筑面積。
第二十六條 拆除公益事業(yè)的房屋及其附屬物,拆遷人應(yīng)按照其原性質(zhì)、規(guī)模予以重建,或者按重置價格結(jié)合成新結(jié)算給予補償,或者由市人民政府按照城市規(guī)劃統(tǒng)安排。
拆除市政基礎(chǔ)設(shè)施、園林、綠地等公用設(shè)施,拆遷人應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)部門辦理手續(xù)后方可進行,并按城市規(guī)劃配套建設(shè)。
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人按評估價予以補償。
第二十七條 拆遷住宅房屋,實行以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)?應(yīng)當(dāng)按下列辦法結(jié)算補償：
(一)補償房屋建筑面積與原房屋建筑面積相等的,不作差價結(jié)算或者按各自房屋的建筑成本
價格結(jié)合成新進行差價結(jié)算,具體方式由被拆遷人選定;
(二)補償房屋建筑面積超過被拆除房屋建筑面積10平方米以下的,按成本價格結(jié)算。超過10平方米以上的,超過部分按市場價格結(jié)算;
(三)補償房屋建筑面積小于被拆除房屋建筑面積的,不足部分按重置價格結(jié)合成新,乘以130%結(jié)算補償;
(四)拆除房屋附屬設(shè)施(包括天井、庭院、花園等)不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但應(yīng)按評估價予以補償。
第二十八條 拆遷企業(yè)生產(chǎn)用房及其附屬設(shè)施的,由市城建主管部門組織拆遷人與被拆遷企業(yè)協(xié)商,按合理補償?shù)脑瓌t,采取包干一次性解決的辦法,簽訂補償協(xié)議。補償?shù)闹饕獌?nèi)容包括：
(一)廠房及其他建筑物,按拆除建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算;
(二)生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)施的拆除、搬遷、安裝,按實際發(fā)生費用計算;
(三)因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失,以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18個月,利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申請為準(zhǔn)。
第二十九條 拆除房產(chǎn)管理部門直管的公房、出租住宅和按房改政策購買的不足100%產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,原關(guān)系繼續(xù)保持。因拆遷而引起原合同條款變更的,應(yīng)作相應(yīng)修改。
第三十條 對拆除有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議,并在15日內(nèi)到市房產(chǎn)主管部門辦理變更手續(xù)。
第三十一條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋,在市城建主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛尚未解決的,由拆遷人提出補償方案,報市城建主管部門批準(zhǔn)后實施拆遷。市城建主管部門應(yīng)在拆遷前組織拆遷人、被拆遷人及有關(guān)部門對被拆遷的房屋作勘察記錄、評估,并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)。
第三十二條 拆除違章建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限和未規(guī)定使用期限的臨時建筑,給予適當(dāng)補償。
第三十三條 被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后或者接到市城建主管部門的停建通知后,繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建等工程建設(shè)的部分和房屋裝修的部分,不予補償。
拆遷公告發(fā)布前已對房屋進行裝修的,其裝修部分由具有資格的評估單位估價或拆遷當(dāng)事人協(xié)商估價,按評估價予以補償。
第三十四條 因房屋拆遷涉及土地使用權(quán)變更和補償?shù)?應(yīng)依照國家和本省有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)辦理。
第四章 拆遷安置
第三十五條 房屋拆遷安置方式分為回遷安置和異地安置。
用于市政工程、公益事業(yè)或者非住宅項目拆遷的,對被拆遷人實行異地安置。
拆遷人在原地新建商業(yè)用房的,對原沿街商業(yè)戶一般應(yīng)當(dāng)實行回遷安置。
第三十六條 拆遷住宅房屋,按不同地段劃分等級。
從好的區(qū)位安置到差的區(qū)位的,應(yīng)增加安置面積或給予區(qū)位差價補償。同一區(qū)位安置的,不增加安置面積。
從差的區(qū)位安置到好的區(qū)位的,不做區(qū)位差價結(jié)算。
拆除結(jié)構(gòu)為1層(含水泥平頂房,磚瓦房)住宅,按被拆除住宅合法產(chǎn)權(quán),增加20%的面積安置。
拆除房屋增設(shè)閣樓用于住人的,按本辦法第二十五條第二款的規(guī)定給予安置。
第三十七條 拆除歸僑、僑眷、華僑、港澳臺同胞有合法產(chǎn)權(quán)的房屋,實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,在同等條件下,可以在安置地點、樓層和朝向等方面允許優(yōu)先選擇。
第三十八條 拆除住宅房屋實行一次性定居安置確有困難的,經(jīng)市城建主管部門批準(zhǔn),可先臨時過渡。拆遷當(dāng)事人應(yīng)在拆遷安置協(xié)議中明確過渡方式和過渡期限。過渡期限自安置協(xié)議書簽訂之日起計算。
第三十九條 被拆除住宅房屋的使用人因拆遷而搬遷的,由拆遷人按被拆除房屋合法建筑面積每平方米不低于6元的標(biāo)準(zhǔn)付給搬遷費。
被拆遷人原有的有線電視、電話、水表、電表、煤氣表的遷移費,由拆遷人按照實際發(fā)生費用結(jié)合市場價給予補助。
第四十條 由被拆遷人自行解決或由其所在單位協(xié)助解決臨時過渡住房的,在規(guī)定的過渡期限內(nèi),拆遷人應(yīng)按被拆除房屋合法建筑面積,以每月每平方米不低于6元的標(biāo)準(zhǔn),一次性付給被拆遷人臨時過渡補助費。
第四十一條 由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的,周轉(zhuǎn)房面積不得小于被拆除房屋建筑面積的70%。
第四十二條 興建安置房為9層以下的樓房,過渡期限不得超過1年6個月;10層至18層的,過渡期限不得超過2年6個月;19層以上的,過渡期限不得超過4年。
安置房應(yīng)符合國家規(guī)定的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)。
第四十三條 由于拆遷人的責(zé)任延長回遷過渡期限的,自逾期之月起,拆遷人應(yīng)當(dāng)增加延期補助費。超過規(guī)定期限1至6個月的,按原標(biāo)準(zhǔn)每月增加50%;超過7至12個月的,增加1倍;超過18個月以上的,增加2倍。
第五章 法律責(zé)任
第四十四條 有下列行為的,由市城建主管部門視其情節(jié)輕重給予行政處罰：
(一)未取得《房屋拆遷許可證》或者未按《房屋拆遷許可證》的規(guī)定擅自拆遷的,責(zé)令停止拆遷,并對拆遷人按已拆除的房屋建筑面積處以每平方米30元的罰款。
(二)委托未取得房屋拆遷資格的單位進行拆遷的,責(zé)令停止拆遷,并對委托人處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
(三)擅自提高或者降低補償、安置標(biāo)準(zhǔn)的,責(zé)令拆遷人限期改正;拒不改正的,處以5000元以上1萬元以下的罰款。
(四)擅自擴大或者縮小拆遷范圍的,責(zé)令拆遷人限期改正,并處以5000元以上1萬元以下的罰款。
(五)沒有正當(dāng)理由超過規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長搬遷期限、過渡期限的,責(zé)令拆遷人限改正,并處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第四十五條 拆遷人違反拆遷補償安置協(xié)議,給被拆遷人造成損失的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第四十六條 被拆遷人超過公告的搬遷期限或者違反協(xié)議,拒絕騰退周轉(zhuǎn)房,以及其他違反本辦法有關(guān)規(guī)定的,由市城建主管部門責(zé)令限期搬遷或騰退,并處以2000元以上5000元以下的罰款。逾期不搬遷或不騰退的,由市城建主管部門依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
第四十七條 因拆遷施工堆放的物料和產(chǎn)生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學(xué)習(xí)、生活秩序的,由有關(guān)行政主管部門依照《海口市城市市容管理辦法》、《海口市環(huán)境噪聲污染防治辦法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
第四十八條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法提起行政復(fù)議或行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,也不起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的行政主管部門依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十九條 擾亂拆遷工作秩序,辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的,由公安機關(guān)依法處理;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第五十條 市城建主管部門違反規(guī)定發(fā)放《房屋拆遷許可證》的,由上級主管部門對其主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分;給當(dāng)事人造成損失的,依法予以賠償。
第五十一條 市城建主管部門違反規(guī)定貪污、挪用、截留、擠占拆遷補償安置資金,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,由監(jiān)察機關(guān)或者上級主管部門對其主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分。
第五十二條 城建主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第五十三條 本辦法的房屋拆遷重置價格、安置房計價標(biāo)準(zhǔn)和房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn),由市城建主管部門會同價格部門統(tǒng)一制定。
第五十四條 本辦法具體應(yīng)用的問題由海口市人民政府負責(zé)解釋。
第五十五條 本辦法自公布之日起施行。1989年7月31日市人民政府頒發(fā)的《?？谑薪ㄔO(shè)拆遷安置暫行辦法》同時廢止。
城市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)第一次征求意見稿，對房屋征收貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，這一規(guī)定本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。二次征求意見稿明確規(guī)定，對被征收房屋價值的補償金額，不得低于 房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長 沈巋指出，關(guān)于補償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)新的征求意見稿規(guī)定，市場價格成了最底線?？紤]到中國在現(xiàn)實的征收和拆遷過程中，很多 被征收人的 房屋所有權(quán)及其他合法權(quán)益的形成有歷史因素，有很多復(fù)雜情況，不能一概籠統(tǒng)地用市場價補償，在市場價基礎(chǔ)上，只要考慮的因素是合理的，就可以高于市場價。
2011年國務(wù)院出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在行政程序、補償標(biāo)準(zhǔn)等方面對征收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及征收拆遷的案件數(shù)量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數(shù)量在七八千件左右，預(yù)計未來仍將持續(xù)這樣的態(tài)勢。“最高人民法院2012年針對房屋征收案件出臺了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”
楊在明認為，而征收拆遷是一個持續(xù)的過程，其中還包含了征收決定的前置程序問題、征收補償協(xié)議的履行、補償標(biāo)準(zhǔn)的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續(xù)出臺相關(guān)司法解釋。“爭取在明年再出臺一個相關(guān)的司法解釋。”
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