長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法
長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法
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長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法最新全文
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范集體建設用地的管理，促進土地資源的優(yōu)化配置和高效集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》等規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的集體建設用地使用權流轉，是指已經依法批準為集體建設用地的土地使用權，在保持土地所有權不變的前提下，依照規(guī)定的程序，通過有償、有限期的出讓、租賃、作價(出資)入股、聯(lián)營、轉讓、轉租和抵押等方式發(fā)生轉移的行為。
第三條 本市行政區(qū)域內的集體建設用地使用權流轉管理，適用本辦法。
第四條 市、縣(市)國土資源管理部門負責本區(qū)域內集體建設用地使用權流轉的管理和監(jiān)督工作，財政、建設、規(guī)劃、民政、環(huán)保、農業(yè)、林業(yè)等有關部門協(xié)同做好相關工作。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當配合有關部門做好本行政區(qū)域內集體建設用地使用權流轉管理的相關工作。
第五條 市、縣(市)農村土地流轉交易中心(以下統(tǒng)稱交易中心)負責組織實施職責范圍內集體建設用地使用權流轉交易工作。
第六條 集體建設用地使用權的流轉，堅持依法、自愿、有償、公平、公正和誠實信用的原則，應當進入交易中心公開進行。
第七條 集體建設用地使用權流轉必須同時符合下列條件：
(一)符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設等規(guī)劃;
(二)經依法批準的集體建設用地;
(三)未被司法機關、行政機關限制權利;
(四)已依法登記發(fā)證;
(五)界址清楚、面積準確，沒有權屬爭議;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第八條 集體建設用地使用權流轉必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上(含本數,下同)成員或三分之二以上村民代表同意。
第九條 通過出讓、轉讓和租賃方式取得的集體建設用地使用權不得用于開發(fā)商品房地產項目和城鎮(zhèn)居民的住宅建設。除農村村民經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地建設住宅外，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃可以開發(fā)商品房地產項目建設用于銷售的，必須依法征為國有土地。
第十條 集體建設用地使用者應當按照原建設用地批準文件規(guī)定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經有批準權的機關批準，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和土地所有權人同意。
第十一條 集體建設用地使用權轉讓、轉租時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、轉租;集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、轉租時，其占用范圍內的土地使用權應隨之辦理轉讓、轉租手續(xù)。
集體建設用地使用權的抵押，應當符合《物權法》、《擔保法》的規(guī)定。
第十二條 村民住宅用地使用權及其附屬設施流轉后，不再批準新的住宅及附屬設施用地。村民購買商品住宅并將住宅用地及其附屬設施進行復墾的，參照本城鎮(zhèn)居民購買經濟適用房的政策和標準進行貨幣補貼，由村民轉變?yōu)榫用?，享受城市居民的同等待遇?/p>
第十三條 集體土地流轉實行合同管理和登記制度，以明確和規(guī)范流轉各方的權利義務關系。
第十四條 集體建設用地使用權流轉合同一般包括下列條款：
1、雙方當事人的姓名、住址;
2、流轉土地的名稱、座落、面積、質量;
3、流轉土地的期限和起止日期;
4、流轉土地的用途;
5、雙方當事人的權利和義務;
6、成交價款和付款方式;
7、違約責任;
8、解決爭議的方式。
第二章 集體建設用地使用權出讓、租賃
第十五條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有者將一定年限的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，按集體建設用地使用權出讓的有關規(guī)定辦理。
集體建設用地使用權租賃，是指集體建設用地所有者作為租賃人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向租賃人支付租金的行為。
第十六條 集體建設用地使用權出讓比照國有建設用地的方式進行，按許可用途控制在最高年限以內執(zhí)行。
第十七條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：
(一)對短期使用或用于修建臨時建筑物的集體建設用地，應實行短期租賃，租賃年限一般不超過 5年;
(二)對需要進行地上建筑物、構筑物建設后較長時期使用的集體建設用地，應實行有期限租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過第十六條規(guī)定的集體建設用地使用權出讓的最高年限。
第十八條 集體建設用地使用權出讓、租賃，應當簽訂書面合同，合同文本采用制定的統(tǒng)一格式。
第十九條 申請辦理集體建設用地使用權出讓、租賃手續(xù)的，應當提交下列材料：
(一)集體建設用地使用權流轉申請表;
(二)集體土地使用證原件;
(三)集體經濟組織出具村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的證明書;
(四)建設用地規(guī)劃要點、規(guī)劃總平面布置圖等規(guī)劃資料(不需要重建或新建的提供建筑物權屬證書);
(五)集體經濟組織有效證明;
(六)集體經濟組織流轉委托書和交地承諾書;
(七)地籍調查表、地籍測繪成果和地形圖;
(八)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。
第二十條 集體建設用地所有者和使用者申請辦理集體建設用地使用權出讓、租賃的，由各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府(街道辦事處)審核同意，報有批準權的機關批準。經審查批準符合流轉條件的，依法在交易中心進行公開交易后，辦理土地登記和領取相關權屬證明。
第二十一條 集體建設用地使用者應當按照城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設規(guī)劃的要求和出讓、租賃合同的約定，開發(fā)、利用、經營土地，集體建設用地所有者應當協(xié)助做好管理和監(jiān)督工作。
經依法批準變更土地用途的，合同雙方應當重新簽訂合同，調整出讓價款或租金，并辦理相關土地變更登記手續(xù)。
第二十二條 集體建設用地使用權出讓、租賃，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。特殊情況，經市、縣(市)人民政府批準可采取協(xié)議方式。
第二十三條 集體建設用地使用權出讓、租賃合同約定的土地使用年限屆滿，參照國有建設用地相關法律法規(guī)處理。其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、租賃合同的約定處理。沒有約定或者約定不明的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本試行辦法的規(guī)定重新辦理集體建設用地使用權流轉有關手續(xù)。
第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租
第二十四條 集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
集體建設用地使用權轉租，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。
第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。
轉讓合同文本采用國土資源部門制定的統(tǒng)一格式。
第二十六條 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續(xù)履行原租賃合同，轉租人與新的承租人應就有關權利義務事項簽訂書面合同。
集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限，不得超過原出讓合同、租賃合同約定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當在合同簽訂后30天內提出申請，向市或縣(市)國土資源管理部門提出申請，經有批準權的機關審查同意。經審查符合流轉條件的，依法在交易中心進行交易后，申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。
第二十八條 申請辦理集體建設用地使用權轉讓、轉租手續(xù)的，應當提交下列材料：
(一)原集體建設用地使用權出讓合同、租賃合同;
(二)雙方簽訂的轉讓合同、轉租合同;
(三)雙方身份的有效憑證;
(四)集體土地使用證原件;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。
第四章 集體建設用地使用權抵押
第二十九條 集體建設用地使用權抵押，應當符合《物權法》、《擔保法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。
第三十條 集體建設用地使用權抵押的，應當簽訂書面合同，在規(guī)定的時間內申請辦理抵押登記，符合抵押條件的，依法辦理建設用地使用權抵押登記。地上建筑物、其他附著物應一同依法辦理抵押登記。
第三十一條 申請辦理集體建設用地使用權抵押登記手續(xù)的，應當提交下列材料：
(一)主合同和抵押合同;
(二)集體土地使用證、房屋產權證;
(三)雙方身份的有效憑證;
(四)登記機關認為應提供的其他材料。
第三十二條 依法辦理抵押登記的集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人可與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物。協(xié)商不成的，抵押權人可以請求人民法院依法處理。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。
集體建設用地所有權人與債權人、債務人協(xié)商，可以贖回集體建設用地使用權。
第三十三條 抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第五章 土地價格及收益
第三十四條 市、縣(市)國土資源管理部門負責組織本行政區(qū)域土地分等定級估價工作，并統(tǒng)一制定本區(qū)域內的基準地價、標定地價，報市人民政府批準后定期公布執(zhí)行。
集體建設用地交易以基準地價(標定地價)加基礎設施配套費作為交易起始價?；A設施配套費由市、縣人民政府收取，專項用于基礎設施建設。
有關土地交易稅、費和土地收入分配辦法參照國有建設用地土地收入管理辦法另行制定。
第三十五條 集體建設用地使用權流轉參照城鄉(xiāng)一體化地價體系確定的基準地價或標定地價，交易價格明顯偏低的，集體土地所有者享有優(yōu)先回購權。集體土地所有者放棄優(yōu)先回購權時，市、縣(市)人民政府有優(yōu)先購買權。
第三十六條 集體土地所有者出讓、租賃集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統(tǒng)一管理，主要用于本集體經濟組織成員的社會保障安排和村內公益設施建設，不得挪作他用。具體實施辦法另行制定。
第六章 監(jiān)督檢查
第三十七條 流轉后的集體建設用地閑置的，國土資源管理部門應當責令限期改正;集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，暫停辦理其新增集體建設用地審批手續(xù)。
第三十八條 違反本試行辦法第二十一條的規(guī)定，未按出讓合同規(guī)定的期限和城市、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經營土地的，應當予以糾正;拒不糾正的，國土資源管理部門依法予以查處。
未按集體建設用地批準用途建設、使用的，國土資源管理部門應當責令限期改正;拒不改正的，依法處理。
第三十九條 集體建設用地使用權不進入土地流轉交易中心公開交易的，交易結果不予認定，并責令限期改正;未糾正的，不得辦理產權變更登記或者他項權利登記手續(xù)。
第四十條 農村土地流轉交易中心、農村集體經濟組織、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及其他管理部門工作人員弄虛作假、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄，進行責任追究，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
土地分戶登記發(fā)證管理有關規(guī)定
為規(guī)范土地登記發(fā)證工作，依法依規(guī)解決分戶登記發(fā)證中存在的問題，維護住戶的合法權益，保障房地產市場的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》以及國土資源部《土地登記辦法》有關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。
一、分戶登記發(fā)證的條件及流程
(一)分戶登記發(fā)證必須具備的條件如下：
1、用戶申請登記。需分戶單位或業(yè)主代表提出分戶登記申請。
2、土地權屬合法。包括土地權屬來源、四至界址、面積等方面。需核實用地審批文件與圖件、土地初始登記等相關確權資料，以及地籍測繪成果與地籍調查表。
3、報建資料完整。包括發(fā)改委的立項、城鄉(xiāng)規(guī)劃局的建設工程規(guī)劃許可、住建委的建筑施工許可、稅費繳款憑證等相關文件。
4、持有房屋權證。需分戶樓棟房屋已分戶核發(fā)房屋所有權證。
5、指標符合規(guī)定。主要審查建筑容積率、土地用途等指標與審批情況是否一致。
6、其它條件。
(二)分戶登記發(fā)證的基本流程如下：
1、由單位或業(yè)主代表提出分戶登記申請，窗口受理;
2、審核土地的權屬資料、報建審批材料和土地使用條件等內容;
3、審查住戶面積分攤表、房屋所有權證復印件等資料;
4、符合條件的辦理注冊登記，核發(fā)土地使用證。
二、不同類型住宅的分戶登記發(fā)證
(一)福利性住房
1、職工房改房等福利性住房的土地分戶登記發(fā)證，由行政機關企事業(yè)單位申請，并按規(guī)定提供登記發(fā)證所需資料。
2、行政機關企事業(yè)單位合并的，由合并后的單位提出申請，提供登記發(fā)證所需資料，辦理土地分戶登記。
3、原行政事業(yè)單位已撤銷、企業(yè)破產或改制的，由留守機構、改制后的單位或業(yè)主代表提出申請，提供登記發(fā)證所需資料，辦理土地分戶登記。
(二)商品房
1、商品房分戶登記發(fā)證由房地產開發(fā)單位申請，并按規(guī)定提供登記發(fā)證所需資料。
2、原商品房開發(fā)建設單位已撤銷的，分兩種情況來處理：一是土地權屬資料完善，出讓手續(xù)完備，相關稅費已繳清的，由購買單位或業(yè)主代表提供登記發(fā)證所需資料，以及原開發(fā)建設單位工商登記注銷與開發(fā)資質注銷的證明材料等相關資料，申請辦理登記發(fā)證;二是土地權屬資料缺失，出讓手續(xù)不完善，欠繳稅費的，經市政府批準，按程序確定土地權屬，然后進行實地認界測繪確定分戶范圍，根據購買單位或小區(qū)業(yè)主代表提供的房屋所有權證復印件、規(guī)劃報建手續(xù)等相關資料，辦理分戶登記。
3、出讓合同約定為綜合用途的土地按以下方式處理：
(1)對于2010年8月20日之前已完成開發(fā)建設并已預售，但尚未辦理土地分戶登記的，由建設單位將土地按實際用途分解為綜合(商業(yè))和住宅，其中綜合(商業(yè))部分使用年限維持50年，住宅部分修改至70年，辦理修改出讓合同手續(xù)。
(2)對于2010年8月20日之前尚未完成開發(fā)建設且未預售的項目，應憑有關規(guī)劃審定的文件先到國土資源部門按照商業(yè)用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，辦理修改出讓合同手續(xù)。
(3)辦理修改土地出讓合同的，應先繳清土地出讓價款，方可辦理土地分戶登記發(fā)證。
4、商品房開發(fā)項目改變了商住等用途比例、提高了容積率的，經市政府批準后按有關土地出讓政策補辦修改土地出讓合同手續(xù)，補繳相關土地價款，辦理土地分戶登記。
5、低層高檔住宅根據長政發(fā)【2006】19號文件，按商業(yè)用地標準征收土地出讓金，按住宅登記發(fā)證，使用年限70年。從開發(fā)商處買地建房的按轉讓辦理，即屬于統(tǒng)一規(guī)劃設計，由用戶辦理相關用地手續(xù)自建的，在辦理土地分戶登記時，應先補辦土地轉讓手續(xù)，并繳納相關稅費。由開發(fā)商統(tǒng)一建設銷售的，可依據土地初始登記，直接辦理土地分戶登記。
6、房地產開發(fā)單位建設的商品房銷售給單位的，其土地按分戶登記辦理。
(三)經濟適用住房
對于經濟適用住房項目的分戶登記發(fā)證，開發(fā)建設單位必須提供市經濟適用住房領導小組辦公室的批準文件和核定允許銷售一定比例經營性用房的合法文件。經濟適用住房項目銷售的經營性用房應在批準的經營性用房銷售比例內，其有償部分土地使用權年限一般從項目用地批準時間算起。經濟適用房項目補辦出讓手續(xù)并繳納土地出讓金的，則以補辦時間計算土地使用年限。
1、《長沙市人民政府關于做好穩(wěn)定住房價格工作通知》(長政發(fā)【2005】22號)文件實施前，對于經省、市政府批準、已完成開發(fā)建設的經濟適用房項目，原則上由開發(fā)建設單位統(tǒng)一辦理土地登記，經濟適用房部分按行政劃撥地進行分戶登記發(fā)證。對于經營性用房部分在銷售比例內的分攤土地，應補辦土地出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，但不補交土地出讓金;對于批準比例外的分攤土地，應補辦土地出讓手續(xù)，簽訂出讓合同，并按該項目供地時相應的出讓標準補交土地出讓金。
單套經濟適用房中有部分面積作為商品房銷售的，不作出讓地處理。
2、《長沙市人民政府關于做好穩(wěn)定住房價格工作通知》(長政發(fā)【2005】22號)文件實施后，經市政府批準的經濟適用房項目，經批準的商業(yè)或經營性建筑面積比例在20%以內的，按分攤的土地面積補辦土地出讓手續(xù)，并按項目供地時相應的出讓金標準補交土地出讓金;經批準的商業(yè)或經營性建筑面積比例超過20%的，按分攤的土地面積補辦土地出讓手續(xù)，并按項目供地時相應標準補交樓面地價。在補辦土地出讓手續(xù)并補交相關費用后，方可辦理土地分戶登記。
(四)村民安置房
使用國有土地建住宅安置小區(qū)的，由村集體組織準備用地批準文件、土地權屬資料、房屋所有權證復印件等相關資料，統(tǒng)一申報辦理國有土地分戶登記。
三、土地分戶登記發(fā)證的其它問題
(一)分戶登記發(fā)證中的土地確權
對于單位的，歷史性住房用地尚未辦理土地確權手續(xù)的，需收集整理土地權源資料辦理土地確權審批手續(xù)之后，方可辦理分戶登記。
(二)道路、地下建設用地使用權的登記發(fā)證
1、地面是本單位進出道路，其道路上所建房屋按正常土地分戶登記發(fā)證;地面是公共道路，其道路上所建房屋應當剔除公共道路部分面積后，將剩余面積分攤登記發(fā)證。
2、地下空間辦理了地下建設用地使用權出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納了土地出讓金的，可按地下平面分布和結構辦理分戶登記。
(三)分期開發(fā)建設項目的分戶登記發(fā)證
房地產開發(fā)項目分期建設分期申請登記分戶發(fā)證的，應嚴格按市規(guī)劃局批準的規(guī)劃平面設計圖和建筑施工圖進行。實際有調整的，必須以審批后調整方案為依據。第一期分戶發(fā)證時，要準確核算出各項用地指標，第二期分戶發(fā)證時，要將前期各項用地指標累積相加，以此類推，最后一期建筑量應控制在建筑總量的30%以上，開發(fā)項目超過相關指標的，應在修改出讓合同，繳清稅費后，方可辦理最后一期的土地分戶登記發(fā)證。
(四)關于道路和綠地規(guī)劃調整問題
凡住宅的主體建筑未按規(guī)劃設計進行建設，壓占規(guī)劃路幅和公共綠地的，不得辦理土地登記;如果住宅建筑按規(guī)劃部門批準文件建設后，規(guī)劃道路和綠地等又進行了調整，住宅建筑主體壓占調整后的路幅和綠地的，必須經市規(guī)劃局同意，按規(guī)劃調整后的有效面積進行分攤辦理土地分戶登記發(fā)證。
(五)關于查封、抵押等問題
被司法機關、行政機關限制房地產權利、設置的抵押權未解除或發(fā)生權屬糾紛等情況，暫不辦理土地分戶手續(xù)。
四、附則
本規(guī)定自2011年5月1日起實施，我局原有關于土地分戶登記有關文件同時廢止，原有規(guī)定與本規(guī)定不符的，以本規(guī)定為準。
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