鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
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鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法完整版
第一條 為促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，加快推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場化進(jìn)程，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和河南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、河南省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格，并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在我市及縣(市)建成區(qū)范圍內(nèi)提供社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理。
第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公正、公平的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，積極促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理，市和縣(市)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第七條 我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅(指多層住宅、高層住宅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)(普通住宅區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主在簽定房屋買賣合同時(shí)已約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的除外)。
寫字樓、別墅、公寓、商鋪等其他各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣(市)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。無法約定的執(zhí)行政府發(fā)布的基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
第九條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)形式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。另有約定的除外。
第十三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收期限不得超過3個(gè)月，另有約定的從其約定。
第十四條 與普通住宅區(qū)配套的學(xué)校、幼兒園等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不超過所在住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十五條 業(yè)主或使用人房屋裝修期間，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的其它任何費(fèi)用。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主或使用人自行按規(guī)定處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)按規(guī)定由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)約定合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十八條 因開發(fā)建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十九條 任何單位和個(gè)人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意，所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由協(xié)議雙方約定。
第二十三條 各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主及社會(huì)的監(jiān)督。
第二十四條 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由鄭州市物價(jià)局和鄭州市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條 本辦法自二00四年八月一日起執(zhí)行。以前印發(fā)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政策和批準(zhǔn)的有關(guān)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)停止執(zhí)行。
鄭州市物價(jià)局關(guān)于《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)問題的解釋
《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(鄭價(jià)公〔2014〕4號(hào))自2014年9月1日實(shí)施至今3個(gè)多月以來，在貫徹落實(shí)過程中，還存在很多誤讀、誤解、執(zhí)行不到位等問題，市物價(jià)局已于11月中旬開始對(duì)全市物業(yè)收費(fèi)工作展開全面檢查?，F(xiàn)對(duì)如下幾個(gè)政策問題予以說明：
一、老舊小區(qū)政策銜接問題
《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，9月1日前已交付使用的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定執(zhí)行。待協(xié)議期滿后，按新辦法規(guī)定執(zhí)行。包括物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在2014年9月1日之前簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，如果是合法、有效并在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)備案的，受《合同法》的保護(hù)，不應(yīng)因?yàn)椤多嵵菔形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的實(shí)施而終止。
原《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)征求業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的同意，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批問題
《合同法》第六十三條規(guī)定，執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行。
2014年9月1日起實(shí)施的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條第二款規(guī)定，住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在9月1日以后簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照政府部門職能劃分和《辦法》中規(guī)定的審批程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)先到鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，然后再到物價(jià)部門核定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
三、關(guān)于停車收費(fèi)問題
近幾日，媒體和業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)的關(guān)注成為熱點(diǎn)。業(yè)主普遍認(rèn)為原協(xié)議約定的停車費(fèi)高于新《辦法》制定的政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求參照新《辦法》頒布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
利益雙方的訴求，在新舊政策銜接過程中，都應(yīng)在《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的框架下進(jìn)行，做到有法可依、有章可循。
業(yè)主要求降低機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一是應(yīng)待服務(wù)協(xié)議期滿后，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;二是服務(wù)協(xié)議未到期的，可通過業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違價(jià)行為的處罰問題
針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹落實(shí)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的情況，鄭州市物價(jià)局已于11月中旬，開展了全市的物業(yè)收費(fèi)檢查工作。為維護(hù)廣大業(yè)主的切實(shí)利益，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等違價(jià)行為，物業(yè)檢查部門將根據(jù)《價(jià)格法》等相關(guān)價(jià)格法律、法規(guī)，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。
全市廣大業(yè)主如發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違價(jià)行為，也可撥打價(jià)格舉報(bào)電話進(jìn)行投訴舉報(bào)：
鄭州市價(jià)格舉報(bào)電話：12358
金水區(qū)價(jià)格舉報(bào)電話：68612358
二七區(qū)價(jià)格舉報(bào)電話：67412358
中原區(qū)價(jià)格舉報(bào)電話：69112358
惠濟(jì)區(qū)價(jià)格舉報(bào)電話：63639637
管城區(qū)價(jià)格舉報(bào)電話：66305790
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