房地產(chǎn)投資信托方案

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　　土地儲備投資信托基金是一種集合眾多投資者的資金,由專門的基金管理公司運作,并投資于土地儲備項目的一種投資形式。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托方案，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)投資信托方案

　　能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動金融改革的有效途徑。

　　一、房地產(chǎn)投資信托

　　房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對象的產(chǎn)業(yè)投資基金。“房地產(chǎn)投資信托”從字面上來理解，應該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)是在美國國會對《國內(nèi)稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個具有專屬性的概念。

　　按照美國《國內(nèi)稅收法》中的規(guī)定，經(jīng)濟實體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實體;(2)由董事會或受托管理人管理;(3)擁有可完全轉讓的所有權憑證;(4)至少有 100名所有權憑證持有人;(5)在前一個稅收年度的下半年，由5人以下人數(shù)擁有的所有權不超過50%;(6)總資產(chǎn)中至少有75%投資于房地產(chǎn)資產(chǎn);(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產(chǎn)的租金或房地產(chǎn)貸款的利息;(8)由應納稅的REIT子公司股票構成的資產(chǎn)不超過20%;(9)每年至少有90%的應納稅收入以股東股息的形式支付。

　　可見，REIT在所有權的分布、總資產(chǎn)的運用和利潤的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投資基金，它按照有關規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營運能帶來收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關規(guī)定將絕大多數(shù)應稅收入分配給受益憑證持有者。

　　作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點，如專家經(jīng)營、組合投資、分散風險、高流動性。還由于其在資產(chǎn)運用和利潤分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨特優(yōu)勢。

　　1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務，而且收入主要來源于房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)運營，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(即直接進入房地產(chǎn)開發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級市場的投資風險。這個確定性的投資策略帶來了較肯定及可預見的管理及業(yè)務行為。

　　2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈活多變的投資。透過房地產(chǎn)投資組合，實現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對中小投資者來說，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負擔的財政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。

　　3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對長遠建立和增強投資者的信心非常重要。

　　4.稅務方面的優(yōu)惠。多數(shù)國家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設有優(yōu)惠的稅務安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國，新加坡以及中國香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會在個人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問題。投資者可以受惠于較高的稅后回報。

　　5.信息披露的透明度。投資基金如果沒有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會對其運營的穩(wěn)健性失去信心的風險。這主要是由于投資者缺乏相關信息所致。REIT會按照規(guī)定就其重要的運營事項披露適當?shù)男畔ⅲ梢詭椭顿Y者了解該計劃的運作及可能涉及的投資風險。

　　6.收益平穩(wěn)，波動性小，市場回報高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理，回避風險的能力較強。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報，使很多投資者都認為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關基金作為減低證券市場的投資波動的有效途徑。截至2002年底，美國REIT提供的平均股息收益率是7.3%;澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%;中國香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國債利率高出不少。

　　從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國、澳大利亞、日本、新加坡、中國香港等地。美國的REIT是國際上房地產(chǎn)基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國占據(jù)了其中60%以上的比例。根據(jù)最近的數(shù)據(jù)，美國目前大約有 180家公開上市交易的 REIT，行業(yè)的總市值已經(jīng)達到2390億美元。全美REIT擁有的商業(yè)類房地產(chǎn)超過4000億美元。新加坡市場目前共有7只REIT，市值超過50億美元。中國香港市場上目前有3只REIT。

　　二、當前我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀

　　20世紀90年代初，中國曾掀起一陣房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。深圳股票交易所上市了藍天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實際上是我國房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國股票市場中完全消失，或被兼并，或被重組?？梢?，我國早期對房地產(chǎn)投資基金的探索是不成功的。導致這一結果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營型的運作模式，陷入了當時房地產(chǎn)市場的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，這些基金的運作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關的法律法規(guī)不健全，基金組織結構不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)能力欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過于單一也是主要原因之一。

　　2002年7月央行出臺的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開展資金信托業(yè)務。2003年央行出臺的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)對房地產(chǎn)信貸采取了從嚴的態(tài)度。這使信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)找到了結合點，導致了房地產(chǎn)投資信托計劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規(guī)模發(fā)展。據(jù)有關統(tǒng)計資料：2003年9月，全國房地產(chǎn)投資信托計劃發(fā)行額30億元;2003年底為60億元;2004年底達111.74億元。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2005年公開披露的集合資金信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結構也呈多元化態(tài)勢。

　　從2003 年底中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，到2005年3月，國內(nèi)首只“準房地產(chǎn)投資信托”——“聯(lián)信·寶利”一期的公開發(fā)售(這只信托產(chǎn)品首次引進受益大會制度、中介機構參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度)。這些其實都屬于房地產(chǎn)投資信托計劃的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。

　　1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權類的投資產(chǎn)品，購買REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動產(chǎn)，是權益買賣行為;而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資計劃本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權信托計劃，雖然不是直接的債權融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權，并且由于回購承諾的安排，實質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。

　　2.產(chǎn)品流動性的區(qū)別。REIT具有基金性質(zhì)而且可以轉讓，可以在公開資本市場交易，而且沒有持有期限，不可以贖回;而信托計劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標準化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設定了償還期限。

　　3.組織結構的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權與資產(chǎn)管理權進行徹底分開，真正實現(xiàn)了所有權與經(jīng)營權的分離，并且REIT設立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進行項目投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機構。

　　4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來源于REIT持有不動產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了;而信托計劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關，只與風險相關。盡管開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益;而一旦開發(fā)商償還不了本息，信托持有人卻要承擔風險，形成了風險與收益不對稱的局面。

　　因此，目前我國的房地產(chǎn)信托計劃只是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差別不大。當開發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時轉而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風險轉移到信托持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托計劃的隱性風險，2005年9月，中國銀監(jiān)會下發(fā)了《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(212號文件)。該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)，三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行貸款的審核標準(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場急劇萎縮。

　　內(nèi)地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托投資基金。越秀房地產(chǎn)信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產(chǎn)分拆出來的，進入房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)包括城建大廈、白馬大廈、財富廣場及維多利廣場的物業(yè)。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預計2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達6.54-7.05%。作為內(nèi)地首只在港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認購，在香港和國際資本市場分別獲得496倍和74倍的超額認購。通過越秀REIT募集的資金最終超過20億港元。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金問題，而且可以將中國銀行業(yè)的風險轉移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過REIT這一管道流入內(nèi)地，會加速房地產(chǎn)市場價格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會通過REIT流出。所以我國政府應該盡快推出本土的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風險。

　　三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑選擇

　　基于我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的路徑有兩種：一是由現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資信托計劃向REIT轉化;二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。

　　1.由“信托計劃”向REIT轉化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計劃較為符合REIT產(chǎn)品要求的結構。信托計劃模式發(fā)展REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢在于從結構上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托憑證持有人的利益?？梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REIT，并承擔托管責任，按照REIT的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進行房地產(chǎn)市場的資本運營。

　　由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國現(xiàn)在的信托計劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未設立;現(xiàn)有《信托法》中規(guī)定了“資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元”的限制確定了信托計劃的私募性質(zhì)。

　　為了早日推出我國內(nèi)地的REIT，可以通過先成立私募房地產(chǎn)投資信托計劃把商業(yè)模式建立起來。并逐漸將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標準化，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時候通過推動相關立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉化為公募信托或者發(fā)起設立新的公募信托。

　　從2003年的“121號文件”以來，內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托計劃的商業(yè)模式已初步建立起來了，甚至有幾只“信托計劃”也屬于權益類投資，并構建了類似REIT的組織結構。但2005年央行的“212號文件”的出臺使“信托計劃”急劇萎縮。信托業(yè)的發(fā)展與政策的導向是緊密相關的。所以，我國應盡快制定《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托計劃管理暫行辦法》，逐步將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標準化。在產(chǎn)品設計方面，特別是股權收益類信托產(chǎn)品設計方面進行漸進式創(chuàng)新和突破(對權益類信托產(chǎn)品可考慮放寬信托合同的數(shù)量限制，并給予稅收優(yōu)惠)，大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理公司，以便隨著我國房地產(chǎn)金融體系的逐步完善、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，順利轉型為REIT。

　　2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購買房地產(chǎn)。

　　從房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REIT策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(持有、經(jīng)營房地產(chǎn)項目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開發(fā)管理的實力和經(jīng)驗以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)并進行房地產(chǎn)項目投資管理運作，待相關法律法規(guī)出臺后，迅速轉變?yōu)楣夹问交鸩幦∩鲜薪灰住?/p>

　　房地產(chǎn)投資信托的信托性

　　從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實體經(jīng)營的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因為即使利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關鍵在于信用、規(guī)范運作、和成熟的金融基礎設施。

　　
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