房地產(chǎn)投資信托概念
房地產(chǎn)投資信托制度最早起源于美國,現(xiàn)已成為全球金融市場的主要產(chǎn)品之一。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托概念，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托概念
一、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的意義
(一)增加投資渠道
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，人們已經(jīng)具有從傳統(tǒng)的銀行儲蓄轉(zhuǎn)向其他投資理財方式的意識，但是投資渠道狹窄，市場缺乏大量安全的投資產(chǎn)品。目前我國證券市場上可交易品種只有大約20%為債券類低風險產(chǎn)品，80%左右為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資具有所需資金量大、周期長等特性。對于大多數(shù)中小投資者來說，他們持有的資金還不足以使他們有能力投資房地產(chǎn)行業(yè)，即使有能力投資，也只是投資某一項目，風險性較高，不能通過多樣化的投資組合降低投資風險。房地產(chǎn)投資信托通過發(fā)行受益憑證向公眾募集資金，由專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司通過持有多個房地產(chǎn)項目形成投資組合，與其他風險較高的資產(chǎn)相比具有市場價格波動小、投資風險分散和較高收益等投資特性，特別適合中小投資者投資，為眾多中小投資者提供更多的投資渠道，有參與房地產(chǎn)投資的機會，分享房地產(chǎn)投資帶來的較高收益。
(二)優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)
目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高風險產(chǎn)品為主，低風險產(chǎn)品品種單一且市場份額小。證券市場合理發(fā)展的重點就是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加低風險產(chǎn)品的市場份額，使其達到合理狀態(tài)。
由房地產(chǎn)投資信托的特點決定，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可增加低風險投資市場產(chǎn)品種類，優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)。從流動性看，房地產(chǎn)投資信托一般不開發(fā)新物業(yè)，而是通過管理和出租已采購開發(fā)物業(yè)從中取得租金收入，進而獲取收益有效地避免了資金占用的風險;像其他股票一樣，房地產(chǎn)投資信托的股票可在證券交易所進行交易，其流動性僅次于現(xiàn)金。從風險看，房地產(chǎn)投資信托募集大眾資金從事多樣化的投資，其投資項目包括寫字樓、公寓、酒店等，還包括醫(yī)院、養(yǎng)老院這類公益性質(zhì)房地產(chǎn)。在各項投資項目中，房地產(chǎn)投資信托會針對項目的特性采取不同的管理模式，通過不同種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合降低風險。
(三)分散銀行信貸風險，為房地產(chǎn)企業(yè)增加融資渠道
我國房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)信貸對銀行的風險狀況產(chǎn)生重要影響。防控房地產(chǎn)信貸風險是商業(yè)銀行高度關(guān)注的問題。房地產(chǎn)市場單一的融資渠道不僅增加了銀行貸款結(jié)構(gòu)風險，降低銀行抗風險能力，還妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)資本運作，特別是當面臨銀根緊縮的金融調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出融資渠道單一的困境。房地產(chǎn)投資信托是以信托制度原理為基礎(chǔ)發(fā)展起來的進行房地產(chǎn)資金融通的投融資方式，是以代理他人財產(chǎn)的方式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集社會閑散資金，實現(xiàn)短期資金長期化，然后通過專業(yè)化的運作為投資者賺取最大收益的財產(chǎn)管理過程。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可以拓展房地產(chǎn)市場的融資渠道，改變傳統(tǒng)的信貸模式。
二、房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展模式選擇
國際上房地產(chǎn)投資信托的模式主要有公司型和契約型兩種主要模式。美國、日本、韓國等國家及我國臺灣地區(qū)多采用公司型，新加坡及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托多采用契約型。這兩種模式各有利弊。
目前我國資本市場還不夠完善，在房地產(chǎn)投資信托方面的法律法規(guī)還不健全，無論是資本市場的完善程度還是法律法規(guī)的健全程度都遠不及美國，所以在采用的模式和運作方面能夠借鑒的比較少。亞洲各國及我國大陸地區(qū)的外部經(jīng)濟環(huán)境比較類似，在房地產(chǎn)投資信托方面可以借鑒香港地區(qū)和新加坡，通過立法推動房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，當其達到一定的程度后再借鑒美國模式，逐步放開市場。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會對發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的呼聲不斷，因此銀監(jiān)會和證監(jiān)會分別提出了關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的方案。銀監(jiān)會制定的是債權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托方案，證監(jiān)會提出的是股權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托方案。
(一)銀監(jiān)會的房地產(chǎn)投資信托方案
銀監(jiān)會起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托計劃試點管理辦法(草案)》對運作方式、收益分配、負債率等都做了明確的規(guī)定。在運作方式上采用封閉式，經(jīng)核準的信托總額在信托合同期內(nèi)不允許變更，信托單位允許交易，但信托單位持有人不得申請贖回;在投資范圍上可投資成熟的具有穩(wěn)定、能夠預(yù)見現(xiàn)金流的商業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、工業(yè)用房等;在投資對象中含有80%以上能產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的租金收入、處置收益等不低于該房地產(chǎn)投資信托總收入的75%，購買房地產(chǎn)項目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以現(xiàn)金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托計劃凈收益的90%;負債率方面不得超過信托財產(chǎn)凈值的20%。
銀監(jiān)會房地產(chǎn)投資信托方案偏向債券化，委托方是房地產(chǎn)企業(yè)，受托方是信托公司。其主要發(fā)行模式以“受益券”的形式進行。基本運作模式是企業(yè)作為委托人將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給具備受益券發(fā)行資格的信托公司進行管理和處置，并獲得全部信托受益權(quán)，隨后委托人將其持有的優(yōu)先級受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉(zhuǎn)讓。銀監(jiān)會的房地產(chǎn)投資信托的收益主要來源于處分房地產(chǎn)物業(yè)和房地產(chǎn)物業(yè)租金收入，受托人根據(jù)信托合同的約定對受益人進行信托收益分配。
銀監(jiān)會的房地產(chǎn)投資信托方案將資產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)分離，發(fā)行人擁有物業(yè)的控制權(quán)，將收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。直接以信托資產(chǎn)的名義來發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益券，這種方式一方面避免雙重征稅的稅收問題，另一方面也體現(xiàn)了風險可控原則。采用封閉式運作模式，保證了資金的穩(wěn)定性，并且在經(jīng)營范圍上也有強制規(guī)定，禁止進行開發(fā)性物業(yè)投資或者限制其他投資比例，不超過總資產(chǎn)的20%。資金投向的主體是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的和有保障的商業(yè)物業(yè)。這樣既可以保證投資者收益的穩(wěn)定，也可以在房地產(chǎn)市場不景氣時分散投資風險。 (二)證監(jiān)會的房地產(chǎn)投資信托方案
證監(jiān)會的房地產(chǎn)投資信托方案采取的是國際上較流行的模式。將房地產(chǎn)投資信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我國資本市場，解決大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難、渠道窄的問題，對我國資本市場產(chǎn)生深遠的影響。證監(jiān)會方案的大致方向是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)投資信托基金名下并且分割出讓，投資者也是通過持有房地產(chǎn)投資信托股份的方式間接擁有物業(yè)所有權(quán)，房地產(chǎn)投資信托基金在交易所公開交易，機構(gòu)投資者和廣大個人投資者都可投資。房地產(chǎn)物業(yè)的業(yè)主可以將商業(yè)物業(yè)過戶給基金公司，獲取現(xiàn)金或者基金份額，基金公司再以其物業(yè)及其租金收益權(quán)發(fā)起設(shè)立基金并在證券市場交易流通。
(三)兩種方案的比較與模式建議
將目前市場上這兩種方案進行比較，銀監(jiān)會的方案在我國目前階段具有很大的可行性，受益券只在銀行間流通交易，不涉及稅收和法律等問題。但是由于流通渠道窄，所募集到的資金有限，不能大規(guī)模上市交易。債權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托沒有退出機制，本身的投資和融資也不能實現(xiàn)循環(huán)，因此具有一定的局限性。
而證監(jiān)會的方案推行的難度則會很大，面臨雙重稅收和法律不完善等問題，根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，基金公司必需向國家繳納25%的企業(yè)所得稅，然后在收益分配的時候還要向股東征收個人所得稅，降低了投資者收益率。另外在將物業(yè)過戶的時候涉及資產(chǎn)評估、變更登記等事宜，其中的每一個環(huán)節(jié)都涉及操作問題，存在風險，在過戶時候涉及高額資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，使得很多投資者不愿意將其旗下資產(chǎn)出售給基金公司，因此阻礙了房地產(chǎn)投資信托的進一步發(fā)展。當房價快速上漲時，如果存量房租售比較高，租金反而是下降或者持平的，將房屋過戶給房地產(chǎn)信托公司收取租金，投資回報率低，在扣除管理等費用，實際回報率與銀行存款利率差不多。但是證監(jiān)會的方案也具有其獨特的優(yōu)勢，采用的是國際上比較流行的模式，能與國際接軌，還能夠使個人和投資者都參與到房地產(chǎn)業(yè)的投資，并且這種模式采用的是公募發(fā)行，運行過程中監(jiān)管力度大，能夠形成透明規(guī)范機制。
結(jié)合當前國情，建議在現(xiàn)階段采用以銀監(jiān)會方案為主、證監(jiān)會方案為輔的模式推行房地產(chǎn)投資信托。在運行過程中加強監(jiān)管力度，控制經(jīng)營風險，積極制定與房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的法律文件，借鑒新加坡和中國香港地區(qū)，立法推行，指導(dǎo)市場，待市場較為完善，法律體系較為健全時，從銀監(jiān)會的方案為主轉(zhuǎn)型到證監(jiān)會的方案為主，給予稅收優(yōu)惠，避免雙重稅收的負擔，擴大房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營范圍，采用公募方式發(fā)行上市流通，運作透明規(guī)范，與國際接軌。
三、結(jié)論
綜合以上分析，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道，也是一種不動產(chǎn)投資工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)增加融資渠道，為投資者增加投資渠道，對于房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟都具有積極的意義。盡管我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還存在法律法規(guī)不健全、缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收優(yōu)惠政策等障礙，但利用房地產(chǎn)投資信托為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道以及以基金方式投資房地產(chǎn)不失為一種值得嘗試的方式，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢。
房地產(chǎn)投資信托的基本解釋
對REITs的優(yōu)惠 REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。
例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅=20%×(110-100)+25%×20=7萬元。 對REITs的要求 公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成;公司的收入主要來源于房地產(chǎn);公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。
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