房地產(chǎn)投資信托計劃
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房地產(chǎn)投資信托計劃
(一)提高信托產(chǎn)品流通性
應(yīng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化信托計劃產(chǎn)品，使其收益權(quán)憑證具備證券性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金缺口、風(fēng)險承受能力等實際情況來確定不同的融資方式。在2005年在中國地產(chǎn)金融年會上，央行副行長吳曉靈公開表示，用公開發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。
確保信托產(chǎn)品成功發(fā)行的關(guān)鍵是：信托規(guī)模的確定，房地產(chǎn)項目的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營，項目收益率、信托資金的擔(dān)保和保證措施等。通過開展信托產(chǎn)品評級制度，逐漸影響信托產(chǎn)品的供求情況和市場價格，最終建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以自由轉(zhuǎn)讓的二級市場，提高信托產(chǎn)品的流動性。
(二)改變雙重征稅制
為了降低信托融資成本，必須平衡信托公司關(guān)聯(lián)方利益和投資者利益。通過明確界定納稅主體，確認(rèn)納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體：如果信托所得仍在信托財產(chǎn)內(nèi)，則信托財產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財時，則不應(yīng)對信托機(jī)構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。
(三)降低信托流程風(fēng)險
1.完善風(fēng)險披露制度
信托投資公司應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險監(jiān)測分析，加強(qiáng)對信托融資資金的監(jiān)督，保證資金的高效使用和流動性。應(yīng)通過加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，建立健全業(yè)務(wù)操作規(guī)程，完善風(fēng)險管理制度，并加大執(zhí)行力度，進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的識別、計量、監(jiān)測、控制的能力;同時應(yīng)建立風(fēng)險責(zé)任認(rèn)定和追究制度。
房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長期有效合作機(jī)制，提高信息透明度，規(guī)范運作，共同提高抗風(fēng)險能力。在美國，證券管理委員會負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計劃、財務(wù)計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn)，而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗，提高信息披露的有效性。
2.減少信托資金運作風(fēng)險
投資者詳細(xì)了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質(zhì)押或強(qiáng)信用擔(dān)保，這對確保目前以融資貸款型為主的房地產(chǎn)信托計劃的安全性非常重要。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險狀況審慎確定抵押率。抵押品應(yīng)選擇市場前景看好的房地產(chǎn)，將周圍環(huán)境良好、交通方便、房屋設(shè)計建造質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、價格適中的商品房設(shè)定為抵押物，易于銷售變現(xiàn)。
對項目貸款型信托，信托公司必須對項目開發(fā)過程的資金運用進(jìn)行全程監(jiān)控，?？顚Ｓ?，同時將項目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計劃的還本付息;對投資運營型信托，信托公司應(yīng)按時將租金等收益劃入專管賬號，委托托管機(jī)構(gòu)監(jiān)管管理現(xiàn)金流。同時合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。禁止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動態(tài)化的投資組合，有效實現(xiàn)投資重點在機(jī)會性購買、置業(yè)投資、土地投資、土地開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)之間的轉(zhuǎn)移。
3.明確委托代理關(guān)系
信托投資公司作為受托人，必須嚴(yán)格按照代客理財、誠實守信、謹(jǐn)慎有效的原則管理信托資產(chǎn)，只收傭金，不賺取差價收益。應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項下財產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信托時，信托財產(chǎn)必須由第三方托管，以保證信托財產(chǎn)安全。托管方應(yīng)由合格的商業(yè)銀行擔(dān)當(dāng)。
(四)加強(qiáng)人才資源儲備
房地產(chǎn)投資信托運作應(yīng)該以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運作規(guī)范為基本原則，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)。信托公司必須培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識又具有房地產(chǎn)運營管理理念的專業(yè)人才，努力成為具有高素質(zhì)研究隊伍和雄厚資金實力的房地產(chǎn)信托投資公司。
房地產(chǎn)投資信托避稅作用
房地產(chǎn)投資必須大量借貸，一方面是由于其投資額巨大，另一方面是由于投資者必須利用財務(wù)杠桿來獲得較佳的權(quán)益投資回報率。利息可以抵扣應(yīng)納稅額，房地產(chǎn)投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應(yīng)納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應(yīng)納稅額，降低房地產(chǎn)的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產(chǎn)，卻沒有花很多時間和精力(如只有20%)來參與經(jīng)營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。
某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應(yīng)納稅額。 總之，房地產(chǎn)投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收改革法案無非是降低了這種作用而已。 REITs的生命力所在稅收優(yōu)惠是REITs優(yōu)于其它房地產(chǎn)經(jīng)營公司的重要原因。在上市的房地產(chǎn)公司中，REITs的數(shù)量和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通的房地產(chǎn)公司。REITs的總資產(chǎn)約為3000億美元，而REOCs約為300億。 具有上市公司固有的一些優(yōu)勢，如規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)范化管理、透明度高、專業(yè)化管理、股權(quán)大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業(yè)中，幾乎所有的頂級公司均為上市公司。 變現(xiàn)性好。REITs給予變現(xiàn)性很差的房地產(chǎn)投資以很好的股權(quán)流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。
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