房地產(chǎn)投資信托的解釋
不動(dòng)產(chǎn)投資信托指委托人基于對(duì)受托人的信任，將資金委托給受托人組成信托基金，由委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益從事不動(dòng)產(chǎn)投資以獲取利益的行為。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的aa，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托的解釋
對(duì)REITs的優(yōu)惠 REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對(duì)自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
美國(guó)目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。
例如，如果五年前以100萬(wàn)元購(gòu)得某物業(yè)，5年后折舊20萬(wàn)元，賬面價(jià)值為80萬(wàn)元，售得110萬(wàn)元。資本利得稅=20%×(110-100)+25%×20=7萬(wàn)元。 對(duì)REITs的要求 公司的資產(chǎn)主要是由長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)組成;公司的收入主要來(lái)源于房地產(chǎn);公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。
房地產(chǎn)信托的投資
REITs具有門(mén)檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場(chǎng)的相關(guān)性較低,在投資組合中配置一部分不動(dòng)產(chǎn)基金,可優(yōu)化投資組合,有效分散單一投資證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)投資者可以通過(guò)參與境內(nèi)基金公司發(fā)行的專注于房地產(chǎn)投資的QDII基金,間接投資海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從國(guó)內(nèi)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)看，以不低于60%的資產(chǎn)投資美國(guó)上市交易R(shí)EITs的鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金已首戰(zhàn)告捷。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來(lái)凈值增長(zhǎng)率已達(dá)4.7%，一季度在同類QDII產(chǎn)品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產(chǎn)基金逆市收獲1.75%，在55只QDII產(chǎn)品中高居榜首，成為同期少數(shù)能夠賺錢(qián)的QDII基金之一。
由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國(guó)、歐洲澳大利亞看房的活動(dòng)，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行置業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點(diǎn)是國(guó)外物業(yè)的稅務(wù)成本比較高，流動(dòng)性比較大，風(fēng)險(xiǎn)比較集中，我們覺(jué)得在這種情況下，通過(guò)PE的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值。
REITS就是資產(chǎn)證券化的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，最大的好處就在于企業(yè)本身面。
美國(guó)REITS的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一樣。決定了他經(jīng)營(yíng)模式主要還是在經(jīng)營(yíng)租賃性房地產(chǎn)而非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過(guò)50%的股份，這是美國(guó)非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來(lái)，是LP的權(quán)益，把這個(gè)權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業(yè)收益情況。
REITS的法規(guī)歷程，中國(guó)發(fā)展REITS的過(guò)程非常艱苦，看一下美國(guó)的歷程有很艱苦，美國(guó)REITS第一家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個(gè)過(guò)程中間涉及到無(wú)數(shù)的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個(gè)特點(diǎn)，
第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。
第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來(lái)源，它歷史的股息的付息情況，它價(jià)格變動(dòng)是隨著市場(chǎng)的變動(dòng)的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非?？捎^的，從歷史上來(lái)看，在過(guò)去3年5年，跟他上證宗旨相比沒(méi)有超過(guò)，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)沒(méi)有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)內(nèi)證券是要低的。
它跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險(xiǎn)還是有貢獻(xiàn)的，美國(guó)REITS也促使這個(gè)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運(yùn)營(yíng)先進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_(kāi)透明。
在公募市場(chǎng)上投資REITS的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國(guó)最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業(yè)，由于時(shí)間關(guān)系簡(jiǎn)單講一下房地產(chǎn)交易的情況，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。
我們從谷底過(guò)來(lái)已經(jīng)兩年半時(shí)間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，時(shí)間上來(lái)講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，進(jìn)入的是第二個(gè)階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模的整合階段，REITS之間活動(dòng)非常頻繁。
第三個(gè)階段就是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長(zhǎng)期刺激經(jīng)濟(jì)需求。
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