房地產(chǎn)投資信托的解釋
不動產(chǎn)投資信托指委托人基于對受托人的信任，將資金委托給受托人組成信托基金，由委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益從事不動產(chǎn)投資以獲取利益的行為。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的aa，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托的解釋
對REITs的優(yōu)惠 REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。
例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅=20%×(110-100)+25%×20=7萬元。 對REITs的要求 公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成;公司的收入主要來源于房地產(chǎn);公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。
房地產(chǎn)信托的投資
REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強(qiáng)等優(yōu)勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關(guān)性較低,在投資組合中配置一部分不動產(chǎn)基金,可優(yōu)化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風(fēng)險。國內(nèi)投資者可以通過參與境內(nèi)基金公司發(fā)行的專注于房地產(chǎn)投資的QDII基金,間接投資海外的房地產(chǎn)項目。
從國內(nèi)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)看，以不低于60%的資產(chǎn)投資美國上市交易REITs的鵬華美國房地產(chǎn)基金已首戰(zhàn)告捷。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來凈值增長率已達(dá)4.7%，一季度在同類QDII產(chǎn)品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產(chǎn)基金逆市收獲1.75%，在55只QDII產(chǎn)品中高居榜首，成為同期少數(shù)能夠賺錢的QDII基金之一。
由于國內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行置業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點(diǎn)是國外物業(yè)的稅務(wù)成本比較高，流動性比較大，風(fēng)險比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值。
REITS就是資產(chǎn)證券化的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，最大的好處就在于企業(yè)本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一樣。決定了他經(jīng)營模式主要還是在經(jīng)營租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是LP的權(quán)益，把這個權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業(yè)收益情況。
REITS的法規(guī)歷程，中國發(fā)展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個過程中間涉及到無數(shù)的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點(diǎn)，
第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。
第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非?？捎^的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區(qū)間內(nèi)沒有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國內(nèi)證券是要低的。
它跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險還是有貢獻(xiàn)的，美國REITS也促使這個行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運(yùn)營先進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_透明。
在公募市場上投資REITS的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業(yè)，由于時間關(guān)系簡單講一下房地產(chǎn)交易的情況，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。
我們從谷底過來已經(jīng)兩年半時間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，時間上來講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，進(jìn)入的是第二個階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模的整合階段，REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長期刺激經(jīng)濟(jì)需求。
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