房地產(chǎn)投資信托的特征
房地產(chǎn)投資信托的基本性質(zhì)是信托，具體說來,房地產(chǎn)投資信托是一種投資基金。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的特征，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托的特征
在房地產(chǎn)投資信托最發(fā)達(dá)的美國，REIT的經(jīng)營和管理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上的受托人或者董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的，也就是說，該受托人與REIT的投資顧問及其附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人和董事會的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制定REIT的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃并指導(dǎo)其實施。
從本質(zhì)上講，REIT產(chǎn)品是一種資產(chǎn)運(yùn)營型的共同基金，國內(nèi)有些媒體的報道將其稱為房地產(chǎn)投資基金，嚴(yán)格說來并不妥當(dāng)，因為這個稱呼在美國通常是指另外一種形式的房地產(chǎn)基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，而是主要投資于房產(chǎn)類證券、房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。而REIT主要通過直接運(yùn)營房地產(chǎn)物業(yè)，獲得資產(chǎn)運(yùn)營收益作為基金回報。
房地產(chǎn)投資信托的比較優(yōu)勢及特征
REIT的資金來源主要有個方面：一是發(fā)行信托受益憑證或者股票，由機(jī)構(gòu)投資者(如人壽保險公司或其他養(yǎng)老基金組織等)和個人投資者認(rèn)購，REIT通常對認(rèn)購者會有一定要求，如上海國投此次發(fā)行的“新上海”國際大廈項目資金信托計劃要求投資者加入信托計劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元：二是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，美國法規(guī)對這一部分的融資比例有著嚴(yán)格的限制，以控制其財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資信托和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，具有明顯的比較優(yōu)勢，主要分列如下：
?、賀EIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來，具有很強(qiáng)的流動性。在國外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購其股份。
?、赗EIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合的原理，可有效降低投資風(fēng)險，獲得相對理想的投資回報率，從而避免廠直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險。
?、蹅鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道，使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時，有機(jī)會間接獲得原本可望而不可及的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。
?、茏鳛橐环N金融工具，REIT由于其本身的特點(diǎn)而成為一個很好的資金融通渠道，目前國外通行的BEIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會資金(包括普通中小投資者的閑散資金)，從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，獲得較高投資回報，降低投資者的投資風(fēng)險，因而是一種較好的金融投資工具。
作為一種信托產(chǎn)品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權(quán)和受益權(quán)分離、信托財產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理連續(xù)性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個特征：①REIT的經(jīng)營期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務(wù)定期向外界公布各期的財務(wù)報表，因而其財務(wù)運(yùn)作受到公眾監(jiān)督，具有較高的透明度。
②法律對REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來源有嚴(yán)格的規(guī)制要求，如美國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，REIT必須有股東人數(shù)和持股份額方面的限制，防止股份過于集中;每年收益的90%以上要分配給股東;所募資金的大部分必須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時至少要有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。
?、墼诎l(fā)達(dá)國家，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，而且免除了公司稅項，獲得了優(yōu)惠的稅收待遇，避免了雙重納稅。抵押型REIT的風(fēng)險主要有利率風(fēng)險、籌資風(fēng)險和信用風(fēng)險。
REIT在利率相對較低的時候發(fā)放抵押貸款，一旦利率上升的時候，就會損失投資收益，這就是通常所說的利率風(fēng)險。
抵押型房地產(chǎn)投資信托往往會通過短期證券類金融工具籌資，這就有可能形成籌資困難的潛在風(fēng)險，特別是一些投資于資金周轉(zhuǎn)較慢的房地產(chǎn)業(yè)的REIT，可能會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的局面。信用風(fēng)險的大小視REIT投資類型的不同而不同，發(fā)放機(jī)構(gòu)房屋抵押貸款支撐證券或者個人住房建造抵押貸款支撐證券的信用風(fēng)險非常小，而混合型房屋抵押貸款和商業(yè)建筑貸款的信用風(fēng)險就要高的多。
權(quán)益型REIT的風(fēng)險主要來自于所擁有或者參股的房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險，根據(jù)美國房地產(chǎn)市場的一份統(tǒng)計報告，投資于零售業(yè)物業(yè)的比例越大，該REIT的系統(tǒng)風(fēng)險也就越大，而投資于工業(yè)用房產(chǎn)的風(fēng)險要小的多，兩者之間B系數(shù)的差額最大可以達(dá)到50%。
對于投資者來說，應(yīng)該了解像其他投資一樣，REIT基金在法律上并沒有收益保底的規(guī)定，也就是說盡管房地產(chǎn)投資信托的收益相對比較穩(wěn)定，但是同樣也存在著“虧本”的可能性。但是作為投資者代表的信托受托人可以在設(shè)計資金信托計劃時，事先與該項目原所有人約定，對原先預(yù)測的信托收益進(jìn)行“擔(dān)保”或者“投保”，一旦收益低于預(yù)計發(fā)生違約時，將由保險公司或擔(dān)保公司先行賠償，從而保證信托收益的穩(wěn)定性，較好地化解這一風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資信托在中國目前的可行性
REIT最早產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代初，美國稅法將其定義為，經(jīng)營管理或者投資房地產(chǎn)的公司、信托或者協(xié)會。經(jīng)過近10多年的發(fā)展，在70年代一度達(dá)到頂峰。但在此后，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，特別是進(jìn)入80年代以后，美國一大批銀行都由于房地產(chǎn)業(yè)的呆壞賬而破產(chǎn)，REIT開始衰落。
直到1986年，美國國會通過《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，才徹底扭轉(zhuǎn)了這種局面。這個法案從兩個方面對REIT進(jìn)行了改革，允許了REIT不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接進(jìn)行運(yùn)營和管理，可以直接為其擁有房地產(chǎn)項目的客戶提供服務(wù);同時制定了BEIT的稅收優(yōu)惠政策。
這次法案的修訂使得REIT的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，活力重新凸現(xiàn)，REIT股版塊開始逐漸旺盛，到90年代末，已經(jīng)吸引了近10%的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)入REIT板塊，而且以幾何級的速度迅速增長。最近的十幾年里，REIT更是得到了空前的發(fā)展，市值增加了近15倍。
目前，美國大約有500多個REIT，其中有200家左右是已經(jīng)上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值總額已經(jīng)從92年底的160億美元驟增到2001年的1550億美元。REIT的發(fā)展正在逐漸使美國的房地產(chǎn)業(yè)從一個主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。
中國股市自從2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，盡管今年相繼推出了國有股減持停止，市值配售和增股門檻提高等一系列“利好”，但是實際反響不大，想要在短期內(nèi)重振旗鼓并非易事。
基金市場目前被視作投資者資金流向的替代出路，一時間各種類型的基金紛紛登臺亮相，看上去一片興旺，其在上半年的表現(xiàn)也的確足以為投資者所稱道。例如華安創(chuàng)新、南方穩(wěn)健成長和華夏成長三個基金在半年至九個月的持有期內(nèi)即相應(yīng)取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，眾多雨后春筍般出現(xiàn)的基金公司將使基金市場中的競爭越來越激烈，要繼續(xù)維持穩(wěn)定的收益率將會越來越困難，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)收益的基金。投資國債雖然風(fēng)險很低，但是其相對較低的收益率通常并不能滿足投資者的投資需求。近期發(fā)行的憑證二期國債利率甚至低于銀行同期存款利率，以年利率2.07%(三年期)的超低利率發(fā)行，形成了國債發(fā)行以來的首次滯銷局面。
面對這樣的局面，眾多投資者當(dāng)然的選擇是寧愿將資金存入銀行，也不愿費(fèi)心去嘗試吃力不討好的其他投資方式，所以中國人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，截至今年第一季度，中國居民的銀行儲蓄資金已經(jīng)達(dá)到了8萬億。
相比以上投資方式，房地產(chǎn)投資信托預(yù)計4%-5%的穩(wěn)定收益和相對較低的風(fēng)險對投資者無疑具有較大的吸引力，如前所述愛建產(chǎn)品和上海國投產(chǎn)品的熱銷已經(jīng)很好的說明了這一點(diǎn)，此時推出更多的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無疑是一個很好的時機(jī)。
1990年以來房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對我國經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的支撐作用。雖然在1992-1993年間曾經(jīng)出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)過熱的泡沫現(xiàn)象，以及1996-1997年房地產(chǎn)業(yè)的短期回落，但是這并未影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的全局，1998年之后開始繼續(xù)快速增長。
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展的新時期：增長方式從單純追求速度和規(guī)模向追求總量和效益轉(zhuǎn)變;住房制度改革和國家把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大消費(fèi)重點(diǎn)，相應(yīng)把貸款杠桿從投資方轉(zhuǎn)向消費(fèi)方的措施，正在逐漸形成一個買方需求市場;房地產(chǎn)市場本身開始逐漸成熟;城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，對房地產(chǎn)業(yè)的需求產(chǎn)生很大的拉動力;此外，加入WTO后，各種條款的實行將進(jìn)一步規(guī)范我國的房地產(chǎn)業(yè)，使之逐漸跟國際接軌，屆時還將會有大量的境外資金進(jìn)入。這些新特征給我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來更大的機(jī)遇，注入更多的活力。
眼下一些觀點(diǎn)認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近飽和，增長速度過快形成了泡沫，從實際情況來看并非如此。按照“十五”計劃，到2005年，我國城鎮(zhèn)居民將達(dá)到5.4億人，人均住房建筑面積應(yīng)達(dá)到22平方米，而根據(jù)2001年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，2000年我國城鎮(zhèn)居民4.58億人，人均住房建筑面積為19.8平方米?？梢?ldquo;十五”期間要增加的住房面積為28.12億平方米，如果算上原有舊住宅的拆遷重建，這一數(shù)值將達(dá)到大約46億平方米，按照每平方米1000元的造價計算，“十五”期間的城鎮(zhèn)住宅年均需求約為9000億元，可見房地產(chǎn)業(yè)還存在著巨大的潛力。
當(dāng)前，推行房地產(chǎn)投資信托可以起到拓寬居民投資渠道，開拓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，有效集中社會資金，使房地產(chǎn)投資大眾化，培育和發(fā)展我國資本市場，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等意義。我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會財富的積累已經(jīng)形成了一定的基礎(chǔ)，資本和證券市場已具備了相當(dāng)?shù)娜萘亢鸵?guī)模，各種基金的發(fā)展也正在步向成熟，因而推出房地產(chǎn)投資信托的條件已經(jīng)基本具備，時機(jī)也已成熟。目前推行REIT的不利條件主要在于相關(guān)立法還不完善：一方面我國還沒有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策減免REIT的稅收;另一方面是由于我國產(chǎn)業(yè)基金禁止上市，所以REIT目前也無法上市進(jìn)行公募，只能以私募的方式進(jìn)行，縮小了融資渠道，減少了流動性。這都將會影響到REIT的收益。另外，由于REIT產(chǎn)品對我國投資者來說還是一個全新的金融產(chǎn)品，還沒有被很好的了解，因而其全面推行和普及必然還需要一段時間，根據(jù)目前我國的實際情況，REIT暫時只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜將所募資金用于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，也就是采用Mortgage REIT的形式，降低投資風(fēng)險，吸引投資者，先建立起REIT在中國的商業(yè)模式。如前所述的“新上海”國際大廈項目投資計劃所采用的基本上也就是這樣的方式，它采用投建項目新上海國際大廈的部分樓盤作為貸款的實物擔(dān)保，其低風(fēng)險和穩(wěn)定的收益吸引了大量的“求穩(wěn)”的投資者，短期內(nèi)即全部售空。
當(dāng)REIT在中國發(fā)展到一定階段的時候，根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略的不同，部分REIT可以轉(zhuǎn)向收益和風(fēng)險都相對較高的權(quán)益型信托，直接進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營并獲得經(jīng)營收入，以更好地吸引不同類型的投資者。目前當(dāng)務(wù)之急還在于要盡快的推動相關(guān)法規(guī)制度的出臺，尋求稅收上的減免和優(yōu)惠，發(fā)揮REIT本身的優(yōu)勢;同時敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
房地產(chǎn)投資信托的簡介
從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust,簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。
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