房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間：2017-06-19 13:55:05 維偉18由分享

　　房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)

　　上市交易的REITs會(huì)同時(shí)受不動(dòng)產(chǎn)周期性波動(dòng)和股市整體周期波動(dòng)的影響,在不動(dòng)產(chǎn)景氣度較低或股市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,會(huì)影響基金的收益水平。此外,由于目前我國(guó)境內(nèi)還沒(méi)有公開(kāi)上市的REITs產(chǎn)品,因此,不管是直接投資還是通過(guò)QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風(fēng)險(xiǎn),主要包括匯兌風(fēng)險(xiǎn)、外匯管制風(fēng)險(xiǎn)、境外稅法風(fēng)險(xiǎn)等。

　　REITs作為一種基金，具有風(fēng)險(xiǎn)分散化和管理專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)對(duì)不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時(shí)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，REITs通常聘請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資及經(jīng)營(yíng)管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

　　1、建立完善相關(guān)配套制度

　　發(fā)展REITs 的首要任務(wù)是完善REITs 運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托代理風(fēng)險(xiǎn)：一方面，給委托人帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)化分工的好處;另一方面，也帶來(lái)了代理問(wèn)題損害了委托人利益。要解決委托-代理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題可以采取以下原則:第一,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須向代理人授予權(quán)利,而且授予代理人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須對(duì)被授予權(quán)力的代理人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,對(duì)被授予權(quán)利的代理人必須進(jìn)行激勵(lì)。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵(lì)監(jiān)督約束機(jī)制。

　　此外可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立董事制度。即對(duì)每一只REITs 基金必須聘請(qǐng)獨(dú)立董事,明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的,而不是對(duì)投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù), 而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過(guò)嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革, 不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,完善信息披露制度,保證REITs 運(yùn)作的透明度,才能為險(xiǎn)資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構(gòu)

　　發(fā)展REITs，首要任務(wù)就是完善REITs的運(yùn)行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來(lái)了代理問(wèn)題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，難以進(jìn)行有效的監(jiān)督，因此有必要設(shè)立獨(dú)立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人(保險(xiǎn)公司)謀取更多的利益。

　　3、盡快出臺(tái)相應(yīng)保險(xiǎn)金投資不動(dòng)產(chǎn)的法律文件

　　2006年，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,該辦法對(duì)于提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提高,險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國(guó)務(wù)院辦公廳126 號(hào)文件也對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵(lì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人,并對(duì)委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計(jì)劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機(jī)計(jì)劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時(shí)加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理,使險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。

　　4、專(zhuān)業(yè)性的復(fù)合型人才培養(yǎng)

　　REITs基本上是權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，而這類(lèi)產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)能力。它的運(yùn)作復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，需要有一個(gè)能既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)REITs的專(zhuān)業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

　　5、建立監(jiān)管制度

　　信息的公開(kāi)化、透明化有利于保護(hù)投資者的利益，對(duì)投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務(wù)明確于銀監(jiān)會(huì)或證監(jiān)會(huì)或保監(jiān)會(huì)的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯(cuò)位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險(xiǎn)資金投資REITs的安全性。