房地產(chǎn)投資信托的風險

時間：2017-06-19 13:55:05 維偉18由分享

　　房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構進行房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的風險，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)投資信托的風險

　　上市交易的REITs會同時受不動產(chǎn)周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動產(chǎn)景氣度較低或股市系統(tǒng)性風險較高的情況下,會影響基金的收益水平。此外,由于目前我國境內(nèi)還沒有公開上市的REITs產(chǎn)品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險,主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。

　　REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢。通過對不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產(chǎn)專業(yè)人士進行投資及經(jīng)營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

　　1、建立完善相關配套制度

　　發(fā)展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環(huán)境。委托代理風險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處;另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風險問題可以采取以下原則:第一,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須向代理人授予權利,而且授予代理人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須對被授予權力的代理人進行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監(jiān)督約束機制。

　　此外可以借鑒美國的經(jīng)驗,引入獨立董事制度。即對每一只REITs 基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務, 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革, 不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結(jié)構,建立監(jiān)督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs 運作的透明度,才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構

　　發(fā)展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業(yè)知識，難以進行有效的監(jiān)督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人(保險公司)謀取更多的利益。

　　3、盡快出臺相應保險金投資不動產(chǎn)的法律文件

　　2006年，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經(jīng)濟建設起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性,保險行業(yè)對于險資投資房地產(chǎn)一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結(jié)構的發(fā)展及風險管控能力的提高,險資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》。引入獨立監(jiān)督人,并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規(guī)定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監(jiān)督管理,使險資投資不動產(chǎn)的風險最小化。

　　4、專業(yè)性的復合型人才培養(yǎng)

　　REITs基本上是權益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業(yè)性強，需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的人才團隊，實現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風險，提高收益。

　　5、建立監(jiān)管制度

　　信息的公開化、透明化有利于保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務明確于銀監(jiān)會或證監(jiān)會或保監(jiān)會的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險資金投資REITs的安全性。