房地產(chǎn)投資信托基金守則

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　　房地產(chǎn)投資信托，是不動(dòng)產(chǎn)證券化中非常成熟的一種產(chǎn)品。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托基金守則，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)投資信托基金守則本守則是證監(jiān)會(huì)按照國(guó)際證券事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)組織所制定的原則,以及按照證監(jiān)會(huì)認(rèn)為對(duì)適當(dāng)?shù)匾?guī)管房地產(chǎn)投資信托基金至為重要的其它原則而訂立的.管理公司,受托人及其代理人或獲其轉(zhuǎn)授職能者在管理或執(zhí)行與房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作有關(guān)的事宜時(shí),都應(yīng)遵守有關(guān)原則的精神. GP1 清晰的法律形式及擁有權(quán)結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)必須以信托形式持有,及必須與受托人,管理公司,相關(guān)實(shí)體,其它集體投資計(jì)劃及任何其它實(shí)體的資產(chǎn)分開處理.

　　GP2 由受托人進(jìn)行有效監(jiān)管

　　受托人在職能上必須獨(dú)立于房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司,及在維持房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)在法律上的整全性時(shí),須以維護(hù)持有人最佳利益的方式行事.受托人須確保其以勤勉及審慎的態(tài)度履行職責(zé).

　　GP3 合資格的管理公司

　　房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司必須使證監(jiān)會(huì)信納其具備的人力,技術(shù)及財(cái)政資源,足以使其可以有效及負(fù)責(zé)任的方式,履行其對(duì)有關(guān)的房地產(chǎn)投資信托基金的職能,包括執(zhí)行所訂明的投資政策.就此而言,管理公司必須在廉潔穩(wěn)健,市場(chǎng)操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高

　　的標(biāo)準(zhǔn).此外,管理公司不得超越其獲有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的組成文件所賦予的權(quán)力. GP4 管理職能的轉(zhuǎn)授

　　房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司必須履行有關(guān)管理房地產(chǎn)投資信托基金的所有主要職能.除非管理公司可以適當(dāng)?shù)乇O(jiān)察及確保獲轉(zhuǎn)授職能者的表現(xiàn)稱職,否則不得將管理職能轉(zhuǎn)授.盡管某些附屬職能可以轉(zhuǎn)授予第三者履行,但管理公司仍須就獲轉(zhuǎn)授職能者的表現(xiàn)是否稱職,向房地產(chǎn)投資信托基金的持有人及受托人全面負(fù)責(zé).管理公司必須確保獲轉(zhuǎn)授職能者繼續(xù)勝任其要履行的職能.管理公司與獲轉(zhuǎn)授職能者之間的法律關(guān)系必須清晰而不含糊.

　　GP5 遵守有關(guān)規(guī)定

　　房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司必須使證監(jiān)會(huì)信納其已設(shè)立足夠的系統(tǒng),監(jiān)控及程序,以確保所有適用的監(jiān)管規(guī)定及其它法律規(guī)定均獲得遵守.房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司及受托人在確保有關(guān)方面在遵守本守則的規(guī)定方面承擔(dān)最終的責(zé)任,及將會(huì)以開放及合作的方式與證監(jiān)會(huì)交往. GP6 良好的管治及避免利益沖突

　　管理公司必須以維護(hù)房地產(chǎn)投資信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司對(duì)這些持有人

　　具有受信責(zé)任.管理公司為房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行的交易必須是公平及按照一般商業(yè)條款進(jìn)行的.管理公司必須確保已設(shè)立程序,以確保員工替房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行的交易不會(huì)損害房地產(chǎn)投資信托基金持有人的權(quán)益.除本守則另有規(guī)定外,涉及該計(jì)劃的關(guān)連人士交易都須獲得持有人的批準(zhǔn),而在有關(guān)交易中擁有重大利益的持有人如果其利益與所有其它持有人的利益不同,則不得投票. 就所有與房地產(chǎn)信托投資基金有關(guān)及任何就其在任何證券交易所上市或買賣而產(chǎn)生的事宜而進(jìn)行的活動(dòng)及交易,管理公司須依循及秉持良好的公司管治原則及最佳的業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn).受托人,管理公司,物業(yè)估值師及該計(jì)劃的任何代表須遵守最佳的管治標(biāo)準(zhǔn).

　　GP7 計(jì)劃的估值

　　管理公司必須確保房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)慣例或按照證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的程序,以及依照公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則,定期獲得真誠(chéng)的估值.

　　GP8 投資及借款限制

　　房地產(chǎn)投資信托基金必須訂立顧及其投資目標(biāo),風(fēng)險(xiǎn)因素及資金流通性的投資局限及借款限制.該等局限及限制必須在房地產(chǎn)投資信托基金的銷售檔內(nèi)清楚披露.

　　GP9 管理費(fèi)及投資者權(quán)利

　　管理費(fèi)必須在銷售檔內(nèi)清楚披露.房地產(chǎn)信托投資基金亦必須確保持有人可以參與涉及該基金的重大決策,以及獲得公平公正的對(duì)待.房地產(chǎn)投資信托基金的活動(dòng)所出現(xiàn)的重大改變,不得不公平地?fù)p害到持有人的權(quán)利.

　　GP10 銷售及披露

　　房地產(chǎn)投資信托基金的有意投資者及現(xiàn)有持有人,必須獲提供有關(guān)該基金的全面,準(zhǔn)確和及時(shí)的數(shù)據(jù),以便可以完全了解該房地產(chǎn)投資信托基金的投資及風(fēng)險(xiǎn)因素,從而有助他們?cè)谡莆粘浞仲Y料的情況下作出投資決定.所有可能會(huì)造成利益沖突或會(huì)使人認(rèn)為會(huì)造成該等沖突的交易,委任或活動(dòng),應(yīng)向投資者及持有人披露.房地產(chǎn)投資信托基金的廣告不得載有虛假或誤導(dǎo)的數(shù)據(jù),亦不得以欺詐的方式表述.

　　違反本守則的後果

　　任何人如未能遵守本守則內(nèi)適用于該人的任何條文 -

　　(a) 不會(huì)即因此而須負(fù)上任何司法或其它程序的法律責(zé)任.但在根據(jù)該條例而在任何法院進(jìn)行的程序中,本守則都可以獲接納為證據(jù),以及如法院認(rèn)為本守則載有的任何條文與有關(guān)法律程序中所提出的任何問題有關(guān),都可以在就有關(guān)問題作出裁決時(shí)參照有關(guān)條文;及

　　(b) 證監(jiān)會(huì)將考慮有關(guān)缺失會(huì)否意味著有關(guān)人士并非適當(dāng)人選,以及有關(guān)的房地產(chǎn)投資信托基金是否適宜繼續(xù)獲得認(rèn)可.

　　第1章∶行政安排

　　1.1 證監(jiān)會(huì)已將該會(huì)根據(jù)該條例第104條有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)力,轉(zhuǎn)授予證監(jiān)會(huì)執(zhí)行董事(中介團(tuán)體及投資產(chǎn)品)及任何依據(jù)該條例委任的獲轉(zhuǎn)授職能者.

　　1.2 根據(jù)該條例第8條,證監(jiān)會(huì)獲賦權(quán)就征詢意見或其它目的成立委員會(huì).證監(jiān)會(huì)可以成立房地產(chǎn)投資信托基金委員會(huì),以就與本守則有關(guān)的事宜進(jìn)行征詢及提供意見.該房地產(chǎn)投資信托基金委員會(huì)的職權(quán)及成員,將在其職權(quán)范圍內(nèi)訂明. 資料私隱

　　1.3 申請(qǐng)人可能因本守則要求其提供數(shù)據(jù)而須向證監(jiān)會(huì)提供《個(gè)人資料(私隱)條例》所指的個(gè)人資料.證監(jiān)會(huì)僅為執(zhí)行職能而使用申請(qǐng)人提供的個(gè)人數(shù)據(jù).證監(jiān)會(huì)在執(zhí)行職能時(shí),可將申請(qǐng)人提供的個(gè)人資料與證監(jiān)會(huì)或香港或海外政府機(jī)關(guān),其它監(jiān)管機(jī)構(gòu),法團(tuán),團(tuán)體或個(gè)人所持有或收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),比較,轉(zhuǎn)移或交換,以便核實(shí)有關(guān)數(shù)據(jù).在符合該條例第378條載述的限制下,證監(jiān)會(huì)可向其它監(jiān)管機(jī)構(gòu)披露個(gè)人資料.根據(jù)《個(gè)人資料(私隱)條例》,依據(jù)本守則向證監(jiān)會(huì)提供數(shù)據(jù)的人士或有權(quán)按照規(guī)定的方式及在該條例訂明的范圍內(nèi),要求查閱或更正該人士已提供予證監(jiān)會(huì)的個(gè)人資料.如有任何查詢,應(yīng)向證監(jiān)會(huì)個(gè)人數(shù)據(jù)私隱主任提出.

　　2.1 "有聯(lián)系者"的涵義與該條例內(nèi)有關(guān)作為某人的"有聯(lián)系者"的定義相同.

　　2.2 "有聯(lián)系公司"-一家公司如擁有或控制另一家公司的投票權(quán)達(dá)20%或以上,即為該另一家公司的有聯(lián)系公司.或如兩家公司同屬另一家公司的有聯(lián)系公司,則該兩家公司即為有聯(lián)系公司.

　　2.3 "本守則"指由證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)發(fā)出的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》.

　　2.4 "集體投資計(jì)劃"的涵義與該條例附表1給予該詞的定義相同.

　　2.5 "證監(jiān)會(huì)"指該條例第3條所訂明的證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì).

　　2.6 "委員會(huì)"指房地產(chǎn)投資信托基金委員會(huì).

　　2.7 "關(guān)連人士"的定義見本守則第8.1條.

　　2.8 "組成文件"指監(jiān)管有關(guān)計(jì)劃的組成的主要文件,及包括有關(guān)的信托契約及所有重要的協(xié)議書.

　　2.9 "控權(quán)實(shí)體"的涵義與該條例內(nèi)有關(guān)"控權(quán)實(shí)體"的定義相同(有關(guān)定義的第(a)(ii)條除外).

　　2.10 "股息投資計(jì)劃"指自動(dòng)將持有人的股息再投資于更多的計(jì)劃單位之上的安排.

　　2.11 "聯(lián)交所"指香港聯(lián)合交易所有限公司.

　　2.12 "持有人"就某計(jì)劃的單位來說,指在登記冊(cè)上獲注明為該單位的持有人的人士.

　　2.13 "學(xué)會(huì)"指香港測(cè)量師學(xué)會(huì).

　　2.14 "管理公司"指依據(jù)本守則第5章獲委任的實(shí)體,并包括獲管理公司轉(zhuǎn)授職能者(如適用).

　　2.15 "銷售檔"指載有某計(jì)劃的數(shù)據(jù)的文件,或與其一并發(fā)出的檔,以邀請(qǐng)公眾人士購(gòu)入該計(jì)劃的單位.

　　2.16 "普通決議"指由某計(jì)劃的持有人作出的決議,并且該決議是在適當(dāng)?shù)卣匍_的會(huì)議上,獲有份出席及有權(quán)投票或透過代表投票的計(jì)劃持有人以投票方式透過簡(jiǎn)單多數(shù)票所通過的.

　　2.17 "物業(yè)估值師"或"總估值師"指依據(jù)本守則第6章獲委任的某計(jì)劃的物業(yè)估值師.

　　2.18 "房地產(chǎn)項(xiàng)目"或"物業(yè)"指土地或建筑物,不論有關(guān)權(quán)益屬于永久產(chǎn)業(yè)或租賃產(chǎn)業(yè)權(quán)益,以及包括停車場(chǎng)及附屬于有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有權(quán)的資產(chǎn)(例如家俬,固定裝置等).

　　2.19 "房地產(chǎn)投資信托基金"指根據(jù)本守則獲得證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的計(jì)劃.

　　2.20 "計(jì)劃"指根據(jù)本守則獲得認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金.

　　2.20A "該條例"指《證券及期貨條例》(第571章).

　　2.21 "重大持有人"的定義見本守則第8.1條.

　　2.22 "特別目的投資工具"指由某計(jì)劃依據(jù)本守則的規(guī)定擁有及控制的特別目的投資工具.

　　2.23 "特別決議"指在適當(dāng)?shù)卣匍_及以投票方式表決的會(huì)議上,獲75%或以上有份出席及有權(quán)投票或透過代表投票的計(jì)劃持有人所通過的決議.

　　2.24 "具規(guī)模的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)"指根據(jù)《銀行業(yè)條例》獲得認(rèn)可和發(fā)牌以從事銀行業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),或?qū)嵤召Y本最少為150,000,000港元或等值外幣的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu).

　　2.25 "受托人"指依據(jù)本守則第4章獲委任的實(shí)體.

　　第3章: 房地產(chǎn)投資信託基金的基本認(rèn)可要求

　　甚么是房地產(chǎn)投資信托基金

　　3.1 房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃.有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào).房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金,會(huì)根據(jù)組成檔加以運(yùn)用,以在其投資組合內(nèi)維持,管理及購(gòu)入房地產(chǎn).

　　獲得認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金必須具備的條件

　　3.2 尋求證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金必須具備下列特色:

　　(a) 專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　(b) 積極地買賣房地產(chǎn)項(xiàng)目是受到限制的;

　　(d) 收入的絕大部分必須會(huì)定期以股息方式分派給持有人;

　　(e) 訂明其最高借款額;及

　　(f) 關(guān)連人士交易必須獲得持有人的批準(zhǔn).

　　3.3 根據(jù)該條例第104(2)及105(2)條,就向房地產(chǎn)投資信托基金送達(dá)通知或決定,及就任何相關(guān)廣告,邀請(qǐng)或檔的發(fā)出而言,必須有一名個(gè)人獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn).因此,任何申請(qǐng)認(rèn)可的人士均需要提名一名個(gè)人,以便證監(jiān)會(huì)可以將其核準(zhǔn)為核準(zhǔn)人士.

　　3.4 核準(zhǔn)人士必須:

　　(a) 一般在香港居住;

　　(b) 將目前的聯(lián)絡(luò)資料通知證監(jiān)會(huì),包括(在盡可能適用的范圍內(nèi))地址,電話及傳真號(hào)碼,以及電子郵件地址;

　　(d) 在聯(lián)絡(luò)資料出現(xiàn)任何變化后的14天內(nèi),將有關(guān)變化通知證監(jiān)會(huì);及

　　(e) 遵守證監(jiān)會(huì)認(rèn)為恰當(dāng)?shù)娜魏纹渌?guī)定.

　　3.5 獲證監(jiān)會(huì)認(rèn)可為房地產(chǎn)投資信托基金的核準(zhǔn)人士的個(gè)人,一般亦會(huì)被核準(zhǔn)為就與該房地產(chǎn)投資信托基金有關(guān)的廣告,邀請(qǐng)或文件的發(fā)出的核準(zhǔn)人士.

　　3.6 證監(jiān)會(huì)認(rèn)可房地產(chǎn)投資信托基金的一項(xiàng)條件,是該基金將會(huì)在證監(jiān)會(huì)接納的某個(gè)期間內(nèi)在聯(lián)交所上市.

　　第4章: 受託人

　　委任受托人

　　4.1 申請(qǐng)認(rèn)可的各計(jì)劃在架構(gòu)上必須屬信托形式,以及須委任證監(jiān)會(huì)接納的受托人.

　　注: 本章列出受托人的一般責(zé)任.受托人亦須履行一般信托法施加于其身上的職務(wù).

　　受托人的一般責(zé)任

　　4.1A 受托人負(fù)有受信責(zé)任以信托形式為持有人的利益而持有有關(guān)計(jì)劃的資產(chǎn),及監(jiān)察管理公司的活動(dòng)是否符合該計(jì)劃的有關(guān)組成文件及適用于該計(jì)劃的監(jiān)管規(guī)定.此責(zé)任包括確保管理公司的所有投資活動(dòng)均符合有關(guān)計(jì)劃的投資目的和政策及其組成檔的規(guī)定,且符合持有人的利益.

　　4.2 受托人必須:

　　(a) (i) 在履行職能及職務(wù)以及保障持有人的權(quán)利及權(quán)益時(shí),以適當(dāng)勤勉的手法行事及時(shí)刻保持警覺;

　　注: 受托人如認(rèn)為恰當(dāng),可以就與管理該計(jì)劃有關(guān)的事宜,尋求獨(dú)立專業(yè)顧問的意見或建議. (ii) 確保該計(jì)劃的所有資產(chǎn)按照其組成檔的規(guī)定,適當(dāng)?shù)胤珠_處理及為持有人的利益而持有;及 (iii) 對(duì)其代名人及代理人就構(gòu)成該計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的資產(chǎn)的作為或不作為負(fù)責(zé);

　　(b) 采取合理審慎的措施,確保該計(jì)劃在出售,發(fā)行,購(gòu)回及注銷其單位時(shí),均依照組成檔的規(guī)定行事;

　　(c) 不時(shí)委任符合第6章所列出的資格規(guī)定的總估值師,替該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目估值,并按照第6章的規(guī)定,替該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目制備估值報(bào)告;

　　(d) 如受托人或管理公司合理地相信進(jìn)行有關(guān)估值是恰當(dāng)?shù)?則須安排替該計(jì)劃的任何房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值;

　　(e) 執(zhí)行管理公司的投資指示,但有關(guān)指示與銷售文件,組成文件,本守則或一般法律的規(guī)定有所沖突的除外;

　　(f) 采取一切合理審慎的措施,確保該計(jì)劃遵守組成檔內(nèi)的投資及借款限制及該計(jì)劃據(jù)此獲給予認(rèn)可的條件;

　　(g) 采取一切合理審慎的措施,確保除非受托人已獲得所委任及以書面指示的物業(yè)估值師提交的近期的估值報(bào)告,否則不得由受托人或替受托人購(gòu)入或出售任何房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　注: 該房地產(chǎn)項(xiàng)目的估值生效日期不得超過有關(guān)通函發(fā)出日期前的3個(gè)月(若有關(guān)交易需要持有人

　　批準(zhǔn))或有關(guān)買賣協(xié)議日期前的3個(gè)月(若有關(guān)交易毋須持有人批準(zhǔn)).

　　(h) 采取一切合理審慎的措施,確保由該計(jì)劃或替該計(jì)劃進(jìn)行的所有交易都是以公平的方式進(jìn)行,同時(shí)關(guān)連人士交易都是根據(jù)第8章進(jìn)行的;

　　注: 若受托人對(duì)于某項(xiàng)交易是否為關(guān)連人士交易存疑,必須要求有關(guān)交易按照第8章的規(guī)定進(jìn)行. (i) 向持有人發(fā)出報(bào)告(該報(bào)告須載入年度報(bào)告),說明根據(jù)受托人的意見,管理公司有否在各個(gè)重要方面依照組成文件的規(guī)定管理該計(jì)劃;如果管理公司未有依照組成文件的規(guī)定管理該計(jì)劃,該報(bào)告必須說明管理公司在哪些方面未有符合有關(guān)的規(guī)定,以及受托人就此采取的措施;

　　(j) 采取一切合理審慎的措施,確保在認(rèn)購(gòu)單位的款項(xiàng)未收妥前,不會(huì)發(fā)出單位證明書;

　　(k) 采取一切合理審慎的措施,確保該計(jì)劃具有所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目及就該計(jì)劃的資產(chǎn)而替該計(jì)劃簽立的合約(例如物業(yè)合約,租約,聯(lián)營(yíng)協(xié)議或聯(lián)合安排協(xié)議,以及任何其它協(xié)議)的適當(dāng)法定業(yè)權(quán),同時(shí)該等合約每份都必須為合法,有效,具約束力及可由該計(jì)劃或替該計(jì)劃按照有關(guān)條款予以執(zhí)行的; 注: 有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具有良好和可銷售的業(yè)權(quán).

　　(l) 采取一切合理審慎措施,確保管理公司就該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目安排足夠的物業(yè)保險(xiǎn)及公眾保險(xiǎn); (m) 采取一切合理審慎的措施,確保該計(jì)劃的每個(gè)單位的資產(chǎn)凈值都會(huì)在或當(dāng)估值師就有關(guān)期間發(fā)表年度估值報(bào)告時(shí)加以計(jì)算,而該資產(chǎn)凈值將在年度報(bào)告中刊登;

　　(n) 要求管理公司在合理可行的情況下,盡快將違反本守則的情況向受托人匯報(bào),而且在適用的情況下,受托人須在接獲管理公司的匯報(bào)后,將有關(guān)違規(guī)情況通知證監(jiān)會(huì);及

　　(o) 負(fù)責(zé)就該計(jì)劃持有的所有特別目的投資工具委任董事局.

　　獲接納為受托人的條件

　　4.3 受托人必須是:

　　(a) 根據(jù)《銀行業(yè)條例》第16 條的規(guī)定而獲發(fā)牌的銀行;或

　　(b) 上述銀行的附屬信托公司;或

　　4.4 受托人的帳目必須經(jīng)獨(dú)立審計(jì),其已發(fā)行及實(shí)收資本及非分派資本儲(chǔ)備最少為10,000,000 港元或等值外幣.

　　4.5 即使上文第4.4 條另有規(guī)定,如果受托人是獲證監(jiān)會(huì)接納的具規(guī)模的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)("控股公司")的全資附屬公司,而又符合下列條件,則受托人的實(shí)收資本及非分派資本儲(chǔ)備可以少于10,000,000港元:

　　(b) 控股公司承諾不會(huì)任由其全資附屬公司違責(zé),同時(shí),如果未獲證監(jiān)會(huì)事先許可,不會(huì)自行處置受托人的股本或容許受托人的股本受到處置或予以發(fā)行,致使受托人不再是該控股公

　　司的全資附屬公司.

　　4.6 受托人:

　　(a) 擁有的主要人員必須對(duì)持有與根據(jù)本守則獲得認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作方式類似的計(jì)劃有所認(rèn)識(shí),具備有關(guān)的組織資源及相關(guān)經(jīng)驗(yàn);或

　　(b) 所隸屬的集團(tuán)必須:

　　(i) 具備良好聲譽(yù);

　　(ii) 曾經(jīng)在海外司法管轄區(qū)出任房地產(chǎn)投資信托基金或類似性質(zhì)的基金的受托人;及

　　(iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足夠支持,以便受托人可以履行其就該計(jì)劃的職能.

　　受托人的退任

　　4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),否則受托人不可退任.受托人的退任必須在新的受托人履新時(shí)才可以生效.

　　受托人的獨(dú)立性

　　4.8 受托人必須獨(dú)立于管理公司,而管理公司亦必須獨(dú)立于受托人.

　　4.9 即使上文第4.8 條另有規(guī)定,如果受托人及管理公司均為法團(tuán),并且擁有相同的最終控股公司,及如果符合以下說明,則不論受托人及管理公司是否在香港或其它地方注冊(cè)成立,兩者均會(huì)被視為互相獨(dú)立:

　　(a) 受托人及管理公司均為具規(guī)模的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的附屬公司;

　　(b) 受托人及管理公司均并非對(duì)方的附屬公司;

　　(d) 受托人及管理公司均簽署承諾書,聲明在處理該計(jì)劃的事宜時(shí),將會(huì)獨(dú)立行事;及

　　(e) 受托人及管理公司的最終控股公司向證監(jiān)會(huì)提交聲明及作出承諾,表示除彼此隸屬同一集團(tuán)這個(gè)關(guān)系外,受托人及管理公司均會(huì)獨(dú)立行事;同時(shí)最終控股公司亦會(huì)確保受托人及管理公司會(huì)繼續(xù)獨(dú)立行事.

　　第5章: 管理公司,核數(shù)師,上市代理人及財(cái)務(wù)顧問

　　委任管理公司

　　5.1 每個(gè)要求獲得認(rèn)可的計(jì)劃,必須委任證監(jiān)會(huì)接納的管理公司.

　　管理公司的一般責(zé)任

　　5.2 管理公司必須:

　　(a) 根據(jù)該計(jì)劃的組成檔的規(guī)定,純粹以持有人的利益管理該計(jì)劃,同時(shí)亦要履行一般法律加諸其身上的職務(wù);

　　(b) 確保該計(jì)劃的資產(chǎn)在財(cái)政及經(jīng)濟(jì)方面都按持有人的利益獲得專業(yè)管理,包括但不限于: (i) 制訂該計(jì)劃的投資策略及政策及有效地管理與該計(jì)劃有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn);

　　(ii) 厘定該計(jì)劃的借款限額;

　　(iii) 投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　(iv) 管理該計(jì)劃的現(xiàn)金流量;

　　(v) 管理該計(jì)劃的財(cái)務(wù)安排;

　　(vi) 制訂該計(jì)劃的股息支付時(shí)間表;

　　(vii) 為該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目安排足夠的物業(yè)保險(xiǎn)及公眾保險(xiǎn);

　　注: 倘若在投購(gòu)業(yè)權(quán)保險(xiǎn)屬普遍做法的司法管轄區(qū),管理公司便應(yīng)就位于該司法管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)作出該保險(xiǎn)安排.

　　(viii) 策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

　　(ix) 制訂及落實(shí)租務(wù)策略;

　　(x) 執(zhí)行租約條件;

　　(xi) 確保所管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目遵守政府規(guī)例;

　　(xii) 履行租務(wù)管理工作,例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施,以及與租戶磋商出租,退租,續(xù)訂租約,租金檢討,終止租約及重新出租等事宜;

　　(xiii) 進(jìn)行租金評(píng)估,制訂租約條款,擬備租約,收取租金及入帳,追收欠租及收回物業(yè); (xiv) 確立及執(zhí)行例行的管理服務(wù),包括保安監(jiān)控,防火措施,通訊系統(tǒng)及緊急事故管理; (xv) 制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理,維修及改善的政策及計(jì)劃;及

　　(xvi) 推動(dòng)修繕及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng);

　　(c) 確保該計(jì)劃具有所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目及就該計(jì)劃的資產(chǎn)而替該計(jì)劃簽立的合約(例如租約)的適當(dāng)法定業(yè)權(quán),同時(shí)所有該等合約都必須是合法,有效,具約束力及可由該計(jì)劃或替該計(jì)劃按照有關(guān)條款予以執(zhí)行的;

　　(ca) 實(shí)施適當(dāng)政策及進(jìn)行盡職審查,以確保管理公司只會(huì)在審慎及勤勉地進(jìn)行調(diào)查后才作出投資.涉及某計(jì)劃投資或不投資于某一國(guó)家或物業(yè)的所有相關(guān)步驟,程序及決定,全部均須妥善及清楚地以書面方式記錄,作為管理公司備存紀(jì)錄的職能的一部分.

　　注: (1) 管理公司須采取一切合理的步驟,以確保有關(guān)計(jì)劃在海外物業(yè)方面的權(quán)利,已根據(jù)有關(guān)司法管轄區(qū)適用的土地業(yè)權(quán)及產(chǎn)權(quán)法適當(dāng)?shù)貧w屬及注冊(cè),并可在該海外司法管轄區(qū)的司法體系內(nèi)強(qiáng)制執(zhí)行.

　　(2) 盡管須進(jìn)行的盡職審查所涉及的范圍或事宜會(huì)因應(yīng)有關(guān)物業(yè),其地理位置及其它情況而有所差別,然而,不論物業(yè)位處何地,均須按相同準(zhǔn)則就物業(yè)進(jìn)行盡職審查.

　　(3) 管理公司有責(zé)任就任何物業(yè)投資的所有相關(guān)范疇進(jìn)行所有適當(dāng)和透徹的盡職審查.盡管何謂相關(guān)范疇將取決于有關(guān)物業(yè)的性質(zhì)及特定情況及其所在的司法管轄區(qū),然而,該等相關(guān)范疇包括例如以下事宜:

　　(i) 物業(yè)的擁有權(quán)及業(yè)權(quán);

　　(ii) 必需的政府批準(zhǔn)及城市規(guī)劃要求;

　　(iii) 對(duì)物業(yè)用途及外資擁有權(quán)的限制;

　　(iv) 安全規(guī)定;

　　(v) 土地補(bǔ)價(jià)規(guī)定;

　　(vi) 物業(yè)是否負(fù)有產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān);

　　(vii) 是否符合分區(qū)規(guī)劃及建筑物規(guī)定;

　　(viii) 現(xiàn)有及預(yù)期出現(xiàn)的租約及重大協(xié)議;

　　(ix) 維修及營(yíng)運(yùn)物業(yè)所需的開支;及

　　(x) 已投購(gòu)的保險(xiǎn)的承保范圍及金額.

　　(以上清單旨在提供有關(guān)須進(jìn)行盡職審查的范疇的若干指標(biāo),但所列范疇并非巨細(xì)無遺.)