物業(yè)管理?xiàng)l例不妥之處

時(shí)間：2017-06-15 14:36:24 維偉18由分享

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái),一些條文在司法實(shí)踐中遇到不少問(wèn)題,有些問(wèn)題爭(zhēng)議較大。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理?xiàng)l例不妥之處，希望大家喜歡。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例不妥之處

　　為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)交流，共同探討行業(yè)的相關(guān)問(wèn)題，在依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，不損害物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法利益，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，推動(dòng)社區(qū)居住文明建設(shè)，作為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)供求雙方共同關(guān)心的部分相關(guān)問(wèn)題初步提出以下共識(shí)，并不就每一問(wèn)題深入展開(kāi)，僅拋磚引玉供大家深入探討。

　　1、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)倡導(dǎo)對(duì)物業(yè)相關(guān)問(wèn)題的討論應(yīng)以現(xiàn)實(shí)為根據(jù)，分兩個(gè)層面探討相關(guān)問(wèn)題。第一個(gè)層面是在現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律體系框架下探討現(xiàn)時(shí)的物業(yè)問(wèn)題。這首要是效率的要求，同時(shí)也是有法必依的要求。因?yàn)樵跓o(wú)法改變現(xiàn)有法律體系的情況下，討論美國(guó)、臺(tái)灣、香港模式遠(yuǎn)水解不了近渴。對(duì)這些有利于促進(jìn)大陸物業(yè)行業(yè)發(fā)展的理論模式屬于第二個(gè)層面探討的問(wèn)題。羅馬不是一天建成的，好高騖遠(yuǎn)的、簡(jiǎn)單粗暴的、以偏概全的個(gè)人英雄主義對(duì)于紛繁復(fù)雜、盤根錯(cuò)節(jié)的物業(yè)行業(yè)問(wèn)題沒(méi)有更大意義。

　　在現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律體系框架下探討現(xiàn)時(shí)的物業(yè)問(wèn)題，應(yīng)明確一個(gè)認(rèn)識(shí)，就是在現(xiàn)有法律體系框架下有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)造成物業(yè)行業(yè)發(fā)展的不規(guī)范、不健康的，主要原因是市場(chǎng)各方掌握和運(yùn)用法律規(guī)范能力的問(wèn)題，而并非法律規(guī)范本身存在絕對(duì)的整體的致命的缺陷。

　　2、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)時(shí)種種糾結(jié)的物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題的存在，是由包括開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主、政府相關(guān)部門等多方因素造成的，任何歸咎一方的結(jié)論都是不理性的，因而得出的解決方案都是不科學(xué)的。只看見(jiàn)一個(gè)手指指向別人，看不見(jiàn)四個(gè)手指指向自己的極端維權(quán)主義者和無(wú)良物業(yè)企業(yè)都很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題本質(zhì)，更難科學(xué)有效地解決好物業(yè)管理問(wèn)題。

　　良好的市場(chǎng)秩序源于理性的市場(chǎng)主體相互博弈、相互妥協(xié)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展在以服務(wù)提供方為中心向服務(wù)需求方為中心的應(yīng)然轉(zhuǎn)變過(guò)程中，業(yè)主的覺(jué)醒和合理主張的表達(dá)與抗?fàn)幨鞘袌?chǎng)發(fā)展的必然，也是必不可少的，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要各方均衡的發(fā)展。

　　3、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)承認(rèn)不良物業(yè)企業(yè)的存在，并對(duì)害群之馬深惡痛絕，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)爭(zhēng)取公平公正的區(qū)別性社會(huì)評(píng)價(jià)，因?yàn)榫ぞI(yè)業(yè)的物業(yè)人的汗水同樣需要尊重。希望業(yè)主維權(quán)人士能夠指名道姓地批判無(wú)良物業(yè)企業(yè)，不要一棍子打死所有物業(yè)人。

　　4、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)尊重并鼓勵(lì)廣大業(yè)主充分行使選擇權(quán)，淘汰無(wú)良物業(yè)企業(yè)，選擇質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，因此我們積極支持業(yè)主組織的建設(shè)，并愿意在業(yè)主組織創(chuàng)建者需要時(shí)被動(dòng)提供力所能及的幫助，包括但不限于對(duì)無(wú)良物業(yè)企業(yè)的譴責(zé)和打擊。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)希望業(yè)主組織或維權(quán)專家在依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，能夠客觀理性的認(rèn)識(shí)問(wèn)題和理解法律，不要把通過(guò)維護(hù)廣大業(yè)主合法利益而取得認(rèn)同和影響力用在錯(cuò)傷善良物業(yè)企業(yè)的合法利益上。

　　6、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)急迫地希望廣大業(yè)主能夠更多更準(zhǔn)確地了解物業(yè)服務(wù)商品的特性、相關(guān)的必要的法律法規(guī)特別是物業(yè)服務(wù)合同約定雙方義務(wù)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確供求雙方的法律責(zé)任和約定義務(wù)。物業(yè)企業(yè)更迫切希望業(yè)主組織和維權(quán)專家在依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，能夠利用自身影響力必要地宣傳物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的法律常識(shí)和合同義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)作為商品雖然相對(duì)無(wú)形，但卻有明確的法律責(zé)任以及合同標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)企業(yè)背負(fù)不動(dòng)太多的不該由物業(yè)企業(yè)背的負(fù)擔(dān)和委屈。同時(shí)了解和掌握這些常識(shí)更有利業(yè)主對(duì)自身權(quán)益的保障。

　　7、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是依照現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定為各類型物業(yè)的業(yè)主、客戶提供物業(yè)管理和服務(wù)的，基于物業(yè)服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)(包含法律規(guī)定的)職能即包括業(yè)主的合同授權(quán)和約定義務(wù)，同時(shí)還有相關(guān)法律法規(guī)的明確規(guī)定，業(yè)主的授權(quán)不得超越和違反法律的規(guī)定。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)需求方超過(guò)法律規(guī)范和合同約定義務(wù)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以外的服務(wù)訴求，不承擔(dān)法律責(zé)任和合同義務(wù)，業(yè)主不應(yīng)以此訴求不能得到滿足為由侵犯物業(yè)服務(wù)企業(yè)已盡法定和約定義務(wù)而理應(yīng)等價(jià)獲取的合法權(quán)益。

　　8、因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)關(guān)系到社區(qū)的安定、和諧，關(guān)系到政府基層政權(quán)的穩(wěn)定，決定了在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)政府因素的長(zhǎng)期存在，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了，物業(yè)管理服務(wù)不可能純粹的市場(chǎng)化，不僅作為商品提供方的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要受到物業(yè)管理相關(guān)法律規(guī)范的約束，處于支配地位的業(yè)主基于物權(quán)而行駛的共有共用共管權(quán)力也應(yīng)在現(xiàn)有法律規(guī)范體系下運(yùn)行，權(quán)力的后面永遠(yuǎn)跟隨著義務(wù)的枷鎖。業(yè)主自治應(yīng)該在遵循現(xiàn)有法律規(guī)范的框架下，而不能自大到否定和顛覆現(xiàn)有法律規(guī)范的肆意妄為。

　　因此，我們認(rèn)為，更好地解決物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，少不了服務(wù)型政府職能的介入，一方面是因?yàn)榉傻囊?guī)定，另一方面是因?yàn)槭墙鉀Q問(wèn)題的需要。把物業(yè)管理問(wèn)題簡(jiǎn)單地評(píng)價(jià)為純粹的市場(chǎng)化商品消費(fèi)問(wèn)題、單純的甲乙方合同問(wèn)題是不符合現(xiàn)階段社會(huì)現(xiàn)實(shí)的，現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境還沒(méi)有達(dá)到僅依靠市場(chǎng)行為解決所有問(wèn)題的程度。

　　基于以上觀念，對(duì)近期微博討論熱點(diǎn)問(wèn)題，拋磚引玉表達(dá)如下觀點(diǎn)，歡迎各位斧正。

　　9、對(duì)于部分維權(quán)專家對(duì)法律規(guī)定的前期物業(yè)管理制度引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生的質(zhì)疑，提供如下理解，供大家討論。

　　(1)前期物業(yè)管理相關(guān)制度是現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體系的組成部分，是前期物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作的法定規(guī)范。不能以“執(zhí)法不嚴(yán)”所造成的不良結(jié)果來(lái)否定“有法必依”的法治要求。

　　(2)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)實(shí)際、相關(guān)法律規(guī)范和政策要求，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十四條：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。……”第二十五條：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》第二條：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。……”第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);……”

　　我們可以得出：第一，根據(jù)法律規(guī)范要求，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許之前應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為住宅等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)行為的規(guī)范和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的要求體現(xiàn)了法律規(guī)范對(duì)通過(guò)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范要求，而業(yè)主后期自行選聘物業(yè)企業(yè)則不做強(qiáng)制要求，其目的是對(duì)開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的限制和規(guī)范，以盡可能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

　　第二、在業(yè)主尚未入住，尚未達(dá)到業(yè)主組織法定成立條件，尚不能自主行使選擇權(quán)的情況下，由開(kāi)發(fā)商按法定條件和程序選聘物業(yè)企業(yè)，從法理上等同于未成年人的法定代理人的代理行為，該制度設(shè)計(jì)是經(jīng)法律明確規(guī)定的，不存在所謂“權(quán)利人被強(qiáng)行剝奪權(quán)利，無(wú)法行使權(quán)利”，因此而得出的“就不必承擔(dān)繳納物業(yè)費(fèi)義務(wù)”是沒(méi)有法律根據(jù)的。

　　并且條例明確規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”表明相對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主依法自主選擇物業(yè)企業(yè)的權(quán)利優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商，也表明法律并未強(qiáng)行剝奪業(yè)主權(quán)利。如果非要認(rèn)為這是強(qiáng)行剝奪，那么對(duì)不起，這是法律規(guī)定的。

　　另外，

　　第三、物業(yè)管理設(shè)計(jì)的法律法規(guī)并非僅有《物業(yè)管理?xiàng)l例》，還包括但不限于《物權(quán)法》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《消防法》等等，僅從《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》應(yīng)該足以判斷，前期物業(yè)管理階段業(yè)主當(dāng)然有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)的結(jié)論。

　　第四、根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的法律使用原則，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”的規(guī)定已經(jīng)明確排除了《合同法》第65條的適用。(《合同法》第65條：當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的,第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。)

　　(3)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀及出現(xiàn)的問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商為了少付空置費(fèi)潛規(guī)則選聘自己物業(yè)公司的行為，同時(shí)以自己的物業(yè)公司阻卻業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量等合理訴求的行為，普遍存在;比如開(kāi)發(fā)商以合同甲方的強(qiáng)制地位利益脅迫選聘的物業(yè)企業(yè)保護(hù)以上不法利益的行為比比皆是。這些問(wèn)題的存在是相關(guān)規(guī)范的執(zhí)行和落實(shí)問(wèn)題，和整個(gè)社會(huì)環(huán)境諸多問(wèn)題一樣(比如食品安全問(wèn)題)，需要市場(chǎng)各方的共同博弈。因此不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為全部是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，進(jìn)而全盤否定前期物業(yè)管理制度。即便理論上可以否定但是對(duì)于現(xiàn)階段的法律規(guī)范現(xiàn)實(shí)以及解決物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題意義不大。

　　(4)退一步講，即便是對(duì)前期物業(yè)管理制度的成功質(zhì)疑，否認(rèn)開(kāi)發(fā)商所簽前期物業(yè)服務(wù)合同的效力，實(shí)現(xiàn)了“沒(méi)有業(yè)委會(huì)，可以不交物業(yè)費(fèi)”的目的又能怎樣呢?天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，既然服務(wù)是商品，就算是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)的各項(xiàng)義務(wù)，還不是羊毛出在羊身上。

　　對(duì)此物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)求之不得，免去了登門入戶收物業(yè)費(fèi)的辛勞。這么說(shuō)相信大家已經(jīng)理解了，只不過(guò)是付費(fèi)形式問(wèn)題，業(yè)主付費(fèi)給物業(yè)企業(yè)，尚可討價(jià)還價(jià)甚至法院不判不交，法院判了也不交，如果是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)義務(wù)呢?所需費(fèi)用全在房?jī)r(jià)里了，不買房子連拒絕交費(fèi)的資格都沒(méi)有。為什么說(shuō)物業(yè)企業(yè)是弱勢(shì)的，油價(jià)持續(xù)攀升業(yè)主不買單?房?jī)r(jià)持續(xù)攀升業(yè)主不買單?只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主可以不買單。不抱怨了!

　　10、關(guān)于對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的理解?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第67條：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”

　　對(duì)條例第67條的討論源于@南巖律政引述@石河子大學(xué)張一兵律師的一條微博

　　個(gè)人認(rèn)為對(duì)于條例第67條的理解應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　(1)該條款僅適用于已成立業(yè)主大會(huì)，有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，否則不應(yīng)作為前置程序。

　　(2)成立業(yè)主大會(huì)，有也業(yè)主委員會(huì)的，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)委會(huì)的應(yīng)盡(“應(yīng)當(dāng)”)義務(wù)。

　　(3)物業(yè)公司如果能夠證明業(yè)委會(huì)不履行督促義務(wù)，仍可起訴欠費(fèi)業(yè)主，同時(shí)可主張業(yè)委會(huì)承擔(dān)不作為的法律責(zé)任。

　　因此，法院適用該條款并不能從根本上有效較少物業(yè)糾紛，這樣的結(jié)論明顯不符合邏輯。

　　以上觀點(diǎn)基于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的初步體會(huì)，不妥之處歡迎批評(píng)指正