物業(yè)管理條例深圳(2)
任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第五十四條建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房房號、面積等相關(guān)資料。
市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房房號。
第五十五條建設(shè)單位不得擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。
第五十六條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)”字樣。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立獨立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。
本條例實施前已取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自本條例實施后三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。
異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會。
第五十九條市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)等制裁。
受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。
市物業(yè)管理協(xié)會給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案;給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會公告。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門報送季度、年度統(tǒng)計報表和其他相關(guān)統(tǒng)計資料。具體辦法由市主管部門制定。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第六十四條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。
分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第六十五條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：
(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定，但已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由區(qū)主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處處理。
第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)的計費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限等。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第六十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計費(fèi)方式。
酬金制計費(fèi)方式，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他各項支出，結(jié)余部分歸業(yè)主所有，不足部分由業(yè)主承擔(dān)的計費(fèi)方式。
包干制計費(fèi)方式，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計費(fèi)方式。
第六十八條采用酬金制計費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，酬金的計提標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容與水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第六十九條物業(yè)服務(wù)合同期限為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時，業(yè)主大會尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)明示前期物業(yè)服務(wù)合同，并向業(yè)主告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、辦公場所、聯(lián)系方式和資質(zhì)等級等。
第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時移交業(yè)主相關(guān)資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主大會新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
禁止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員泄露業(yè)主資料。
第七十一條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第七十條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng) 同時移交下列資金、資料和物品：
(一)采用酬金制計費(fèi)方式發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余;
(二)物業(yè)專項維修資金結(jié)余;
(三)物業(yè)服務(wù)用房;
(四)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(五)采用酬金制計費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的企業(yè)，用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn)及物品。
第七十二條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行。本條例另有規(guī)定的除外。
逐步實行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。
第七十三條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。
由政府財政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條符合下列條件之一時，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)物業(yè)屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(三)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的;
(四)公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。
符合前款第(三)、(四)項條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn);未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無效。
第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。
第七十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性自然災(zāi)害，供水、供電和供氣事故，物業(yè)安全事故，公共衛(wèi)生事件，治安及刑事案件等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并協(xié)助有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。
安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實施給予必要的指導(dǎo)
發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
第七十七條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對物業(yè)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。對違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政管理部門依法處理。
第七十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。
需要業(yè)主或者物業(yè)使用人提供方便的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并就相關(guān)具體事項與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商。
第八十條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān);物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
公用事業(yè)以及通訊、有線電視等經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八十一條物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費(fèi)用從物業(yè)專項維修資金中支出。
業(yè)主自有空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每三年至少檢修或者粉刷一次，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第八十二條物業(yè)影響市容美觀或者存在安全隱患的，業(yè)主或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定及時修繕或者改造。
對影響市容美觀或者存在安全隱患的物業(yè)未及時修繕的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求區(qū)主管部門責(zé)成業(yè)主或者業(yè)主大會限期修繕;逾期不修繕的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為修繕，修繕費(fèi)用由業(yè)主或者業(yè)主大會承擔(dān)。
第六章 費(fèi)用和資金
第八十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的原則。具體辦法由市價格主管部門會同市主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人根據(jù)前款規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八十四條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無 正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。
第八十五條一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。
日常收取的專項維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市主管部門制定。
市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型，分別制定各類物業(yè)建筑安裝工程總造價標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。
第八十六條市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項維修資金專戶。
物業(yè)專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
市主管部門可以在代管的物業(yè)專項維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費(fèi)，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費(fèi)用。具體辦法由市政府制定。
第八十七條物業(yè)保修期滿后，由業(yè)主大會決定物業(yè)專項維修資金的使用。
物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會對物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。
第八十八條物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)全體共有部分所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān);
(二)物業(yè)部分共有部分所需費(fèi)用，由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部分遭人為損壞的，其修繕費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十九條物業(yè)專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的專項維修資金數(shù)額。
第九十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主。
業(yè)主未繳清物業(yè)專項維修資金的，市房地產(chǎn)主管部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。
第九十一條本條例實施前，建設(shè)單位未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例有關(guān)規(guī)定繼續(xù)繳交。未按照規(guī)定繳交的，由區(qū)主管部門予以追繳。
按照前款規(guī)定收取與追繳的公用設(shè)施專用基金，應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項維修資金專戶。
第九十二條本條例實施前，業(yè)主按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定繳納的住宅維修基金，應(yīng)當(dāng)由該物業(yè)的管理單位按戶設(shè)賬，以物業(yè)管理區(qū)域為單位全額存入物業(yè)專項維修資金專戶。
本條例實施前，業(yè)主未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定繳納住宅維修基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)足。
第九十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會決定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交納物業(yè)專項維修資金、承擔(dān)有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。
第九十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。
物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用支付和交納情況。
第九十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況。業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項維修資金的使用情況進(jìn)行審計，審計費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。審計報告由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
第九十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項維修資金收支情況。
第九十七條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示。
第七章法律責(zé)任
第九十八條業(yè)主委員會違反本條例第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十八條、第四十九條有關(guān)規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對責(zé)任人處以二千元以上五千元以下罰款。
第九十九條建設(shè)單位違反本條例第四十六條規(guī)定，未將臨時管理規(guī)約報區(qū)主管部門備案并公示的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處以二萬元以上五萬以下罰款。
第一百條建設(shè)單位未按照本條例第五十二條規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期三個月內(nèi)提供;逾期未提供的，由區(qū)主管部門責(zé)令建設(shè)單位按照本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場平均售價和規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房面積，向業(yè)主大會支付?？?，存入物業(yè)專項維修資金專戶，專項用于承租、購置物業(yè)服務(wù)用房，并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第一百零一條建設(shè)單位違反本條例第五十五條規(guī)定，擅自處分依法屬于業(yè)主的共有物業(yè)、共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀或者賠償損失，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
第一百零二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十七條規(guī)定，未按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)主管部門責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
第一百零三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十八條規(guī)定，未加入市物業(yè)管理協(xié)會的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期一個月內(nèi)改正;逾期未改正的，按逾期月數(shù)每月處以一萬元罰款。
第一百零四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十九條第三款規(guī)定，聘用受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第一百零五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十條規(guī)定，將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書。
第一百零六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下罰款。
第一百零七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十三條規(guī)定，不按時報送統(tǒng)計報表和相關(guān)資料，或者提供虛假報表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正。對不按時報送統(tǒng)計資料的，處以五千元罰款;對提供虛假統(tǒng)計資料的，處以二萬元以上五萬元以下罰款。
第一百零八條建設(shè)單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規(guī)定，不提供或者移交相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由區(qū)主管部門給予警告，并處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十條第二款、第七十一條規(guī)定，未在物業(yè)服務(wù)合同終止時將有關(guān)資料、財物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書。
第一百零九條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十條第三款規(guī)定，故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以二萬元罰款，并對直接責(zé)任人員處以五千元罰款。
業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以一萬元罰款。
第一百一十條建設(shè)單位違反本條例第七十四條規(guī)定，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本條例第七十四條規(guī)定，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會委員處以一萬元罰款。
第一百一十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十五條規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)主管部門備案的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處以五千元罰款。
第一百一十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十七條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)主管部門責(zé)令其限期退出;逾期仍不退出的，由區(qū)主管部門責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按月處以五萬元罰款;逾期三個月仍不退出的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書。
第一百一十三條違反本條例第八十一條規(guī)定，未保持物業(yè)天面和外墻等設(shè)施安全整潔的，由區(qū)主管部門責(zé)令業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)修繕、粉刷，并處以一千元以上五千元以下罰款。
第一百一十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第八十五條規(guī)定，不履行代收物業(yè)專項維修資金義務(wù)的，由區(qū)主管部門責(zé)令其追收;非業(yè)主原因而拒不執(zhí)行的，由區(qū)主管部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為繳納物業(yè)專項維修資金后，有權(quán)向未繳納的業(yè)主收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期未將物業(yè)專項維修資金存入專戶的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期存入，并按逾期月數(shù)每月處以一萬元罰款。
第一百一十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，侵占或者挪用物業(yè)專項維修資金的，由區(qū)主管部門依法追回被侵占或者挪用的資金，給予警告，沒收違法所得，并處以被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款。
第一百一十六條建設(shè)單位不按照本條例第九十一條規(guī)定繳交公用設(shè)施專用基金，經(jīng)區(qū)主管部門責(zé)令限期繳交后拒不履行的，由區(qū)主管部門按應(yīng)交款項逾期天數(shù)處以每日萬分之五的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其相關(guān)資質(zhì)證書。
第一百一十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例九十二條第一款規(guī)定，拒不移交住宅維修基金的，由區(qū)主管部門責(zé)令其限期移交;逾期仍不移交的，按逾期月數(shù)每月處以五萬元罰款。
第一百一十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十五條規(guī)定，未按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款;業(yè)主委員會違反本條例第九十五條規(guī)定，未將審計報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，處以直接責(zé)任人五千元罰款。
第一百一十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十六條規(guī)定，未按期公布物業(yè)專項維修資金收支情況的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。
第一百二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十七條規(guī)定，未實行明碼標(biāo)價的，由價格主管部門依法予以處罰。
第一百二十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會違反本條例有關(guān)規(guī)定，不及時移交相關(guān)資料和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管部門依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管部門提請公安機(jī)關(guān)對直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰。
第八章 附則
第一百二十二條本條例對物業(yè)管理相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百二十三條未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由區(qū)主管部門會同街道辦事處，在征求該住宅區(qū)業(yè)主或者使用人意見并取得過半數(shù)書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
第一百二十四條市主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等示范文本。
第一百二十五條本條例要求市政府或者市有關(guān)主管部門制定具體實施辦法、示范文本的，市政府或者市有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)在本條例實施后十二個月內(nèi)制定。
第一百二十六條本條例規(guī)定罰款處罰的，市主管部門應(yīng)當(dāng)制定具體實施標(biāo)準(zhǔn)，與本條例同時施行。
第一百二十七條本條例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過、2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議修正的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的包干制和酬金制比較
酬金制與包干制
業(yè)主聘請物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，需要簽訂一份合同。那么這個合同究竟是應(yīng)該酬金制的，還是包干制的呢?近幾年，這個問題漸漸成為一個焦點話題。從2006年上海組織相對規(guī)模較大的研討會至今，酬金制與包干制的優(yōu)劣已經(jīng)在很多物業(yè)人和一部分業(yè)主中間獲得共識——酬金制可以做到業(yè)主與物業(yè)公司“各就其位、相得益彰”，而現(xiàn)行的包干制卻總是將二者關(guān)系導(dǎo)向“兩敗俱傷”。
包干制是業(yè)主交錢，卻不知道這些錢到底用作了什么，去了哪?就是說物業(yè)公司只是承諾把小區(qū)管好，但是這筆錢如何花怎么花就不告訴業(yè)主。管得不好業(yè)主們也無法處罰物業(yè)公司。這種關(guān)系，是建立在所謂的“信任”和“權(quán)威”的基礎(chǔ)上的，但信任和權(quán)威不可持續(xù)維持，故這種業(yè)主們只有交錢的業(yè)務(wù)、沒有知情權(quán)、更沒有決定權(quán)的制度很快就走入死胡同。
其實，這種制度在設(shè)計的初期就注定是短命的。
舉個“包干制”的簡單例子，業(yè)主們給物業(yè)公司100萬元錢用于小區(qū)管理，物業(yè)公司怎么用我都不知道，既無知情權(quán)也無裁判權(quán)。
而“酬金制”則是我給物業(yè)公司100萬元錢用于小區(qū)管理。事先約定好，其中10萬元錢是物業(yè)公司的工資，其他90萬元錢物業(yè)公司都得明明白白地花在小區(qū)里。
從發(fā)展趨勢來說，“酬金制”必將取代“包干制”。因為，前者制度關(guān)系中，物業(yè)費(fèi)并非就是物業(yè)公司的錢，而是物業(yè)公司替全體業(yè)主來管、來用的。目前北京市要求物業(yè)公司每年必須公示賬目，其實這就基本相當(dāng)于終結(jié)了“包干制”。
酬金制對業(yè)主的好處是：其一讓業(yè)主享受到明明白白的消費(fèi)，業(yè)主可以控制每一分錢的使用;其二使業(yè)主能夠自己合理安排消費(fèi)(即進(jìn)行預(yù)算時，哪些方面可以多支出一點，哪些方面能夠節(jié)省一些，減少不必要的浪費(fèi))?，F(xiàn)我國絕大多數(shù)物業(yè)公司實行的是包干制。這種方式對打的弊病是：在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高，也就是說，在包干制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)干得越好，掙得就越少。從長遠(yuǎn)來看，采用包干制形式的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)成本的增長，因此，最終難免降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，易滋長物業(yè)服務(wù)企業(yè)“偷工減料”的行為發(fā)生。這樣一來，一些物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤。
酬金制則克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多國家物業(yè)管理通常采用的模式，因為其廣泛存在，就足以證明其合理性和適宜性，引入酬金制概念是我國物業(yè)管理行業(yè)的一大進(jìn)步。酬金制加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財務(wù)透明度，有助于推動物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程。同時，也是絕大多數(shù)業(yè)主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。酬金制不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布賬務(wù)的，不像包干制是由企業(yè)獨自操作，所以不易使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理取鬧、故意挑剔，并由此引發(fā)矛盾和糾紛。
依常情常理判斷，簽訂酬金制物業(yè)服務(wù)合同后，可以讓業(yè)主團(tuán)體直接對所須發(fā)生的維護(hù)保養(yǎng)等各類事項，逐一作出決定、支付費(fèi)用，保障業(yè)主享受到質(zhì)價相符、公開透明的物業(yè)服務(wù)，同時還可以保障物業(yè)公司收到合同約定的酬金而不會出現(xiàn)以往經(jīng)常出現(xiàn)的虧損。那為什么會出現(xiàn)物業(yè)公司拒絕為酬金制合同呢?其深層次的原因值得挖掘和反思。
再來看看一些物業(yè)公司為何會抵制酬金制吧。在對包干制和前期物業(yè)服務(wù)的討論中，有一種聲音頗有市場——“交費(fèi)不足，只能降低服務(wù)質(zhì)量” 因此“偷工減料”也就成了包干制的“潛規(guī)則”。繼而引申出另一個慣性思維，當(dāng)收費(fèi)不足時，占用共有部位經(jīng)營收益是順理成章的事情。甚至當(dāng)收費(fèi)率較高時，一些物業(yè)公司也因為包干制難以被業(yè)主監(jiān)督，而主動減少投入。有的物業(yè)公司老總也曾親口講，利潤率的要求值在25%以上。而北京的小區(qū)在實行酬金制后，普遍約定利潤率在10%。粗略估計，同樣的收費(fèi)率下，則物業(yè)公司采用酬金制后，年利潤減少達(dá)75萬。而在另一家物業(yè)公司老總那里，則是另一種計算方式——包干制下，所有物業(yè)費(fèi)都計入公司收入，而酬金制下則物業(yè)費(fèi)屬于代收性質(zhì)，只有酬金部分屬于公司收入。兩相比較，采用酬金制后財務(wù)報表上公司收入將大幅縮水。更有甚者，當(dāng)采用酬金制后，原來采用包干制的物業(yè)公司將被迫向業(yè)主全盤托出小區(qū)的管理成本和人員實際配置。這將令曾經(jīng)的“偷工減料”行為暴露無遺。
種種原因之下，已經(jīng)習(xí)慣于包干制的物業(yè)公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。業(yè)主的欠費(fèi)盡管暫時可能收不上來，但通過訴訟追繳或轉(zhuǎn)移債權(quán)，這些欠費(fèi)都是公司的潛在巨大利潤。而酬金制下，雖然公司贏利可以變得立竿見影，但“偷手”的機(jī)會和潛在收益都蹤跡全無。當(dāng)下，已經(jīng)有部分率先覺悟的積極業(yè)主和物業(yè)公司在積極推動酬金制物業(yè)合同，但畢竟還是散點式的，尚未形成合力?？梢哉f，從包干制到酬金制的普遍轉(zhuǎn)變，將是物業(yè)管理服務(wù)市場的一次革命。公平、效率都將得以保證。但在轉(zhuǎn)變初始，參與各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是來自于內(nèi)心的恐懼，當(dāng)然還有對降低交易成本而付出的各種努力，而良藥則無疑是信息的公開透明、對制度設(shè)計的完善，以及對契約的尊重。
物管“疲軟”的源頭：包干制
從物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀看，無論是南京、天津，還是北京的物管公司，整體上呈全行業(yè)虧損狀態(tài)。然而，在整體利微的情形下，卻仍有不少物業(yè)管理公司可以掙個“腦滿腸肥”—北三環(huán)的某物業(yè)，2011年年收物業(yè)管理費(fèi)總計150萬元，卻有70余萬元的利潤;另一處高檔物業(yè)，所有消防、水循環(huán)全部誘死癱瘓，但物業(yè)管理公司卻仍正常營業(yè)，獲取利潤。
為何全行業(yè)會呈虧損狀況?為何有的公司卻可以掙到“半兒劈”的利潤呢?
北京物業(yè)管理商務(wù)會長于慶新一語道破：“目前物業(yè)管理的漏洞百出，原因在于目前施行的物業(yè)管理為‘包干制’。”于會長解釋到，所謂“包干制”，就是按第196號文件規(guī)定的收費(fèi)辦法：即約定了物業(yè)管理的各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但該規(guī)定并沒有指出物業(yè)管理企業(yè)的獲利形式。這樣就形成了一種必然結(jié)果：收取的物業(yè)管理費(fèi)是定額定量，省的越多，我就掙的越多，花的越多，我就掙的越少。
這樣以前不明白的問題，也就明白了：目前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司的帳目是不愿公開的—怎么公開呢?利潤全指著偷工減料呢，一下子全抖落開，還有何利可圖?因此一種現(xiàn)象也就成了不公開的秘密—凡規(guī)規(guī)矩矩的企業(yè)，必然虧損，凡是不規(guī)矩的企業(yè)，全都掙錢。包干制實際上仍是計劃經(jīng)濟(jì)的做法，即劃撥一筆經(jīng)費(fèi)，由企業(yè)完成產(chǎn)品定額。這樣的運(yùn)行體制，已根本不適應(yīng)商品房迅速發(fā)展的需要。
“酬金制”： 剔除包干“灰金”的利器
那么，應(yīng)當(dāng)采取什么樣的管理方式，就可以讓物業(yè)管理公司既提供到位的服務(wù)，
也能掙到陽光收入呢?于慶新指出，“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。酬金制”即在物業(yè)管理公司進(jìn)駐一處物業(yè)時，要約定獲利，一般而言，兩種方式，一是固定額度，二是物業(yè)管理費(fèi)總額的10-15%不等。無獨有偶，日前，新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在研討“房地產(chǎn)物權(quán)計算辦法”時指出，如讓物業(yè)管理費(fèi)可以公示于業(yè)主，惟有“酬金制”才能解決。那為什么遲遲無人提出“酬金制”呢?一是此項管理條例的變動，牽扯太多，管理部門變動成本較高，二是相當(dāng)多的物業(yè)管理公司，“包干”后，把錢“包”了，活兒卻沒“干”，挺舒坦。因此，“酬金制”一直得不到呼吁。
包干制與酬金制的優(yōu)劣比較：
■酬金制為委托關(guān)系，而包干制則是交易關(guān)系。
委托關(guān)系，即委托你買10元錢的瓶水，給你2元錢跑腿費(fèi);而交易關(guān)系則是，給你12塊錢，買瓶水來，規(guī)矩的就買了瓶10元錢的水，而“聰明的”就買瓶2塊錢的水，自己掙10元錢。
■酬金制的監(jiān)控作用。
酬金制可讓物業(yè)管理費(fèi)的花銷賬目明示業(yè)主，但包干制下的物業(yè)管理費(fèi)則無法透明。包干制下的物業(yè)管理費(fèi)的支出靠自律，而酬金制下的物業(yè)管理費(fèi)不是靠自律，是固定支出，如果年度內(nèi)透支，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以追加。
■酬金制利于培育健康的物管企業(yè)。
包干制，“鍛煉”了一批短視企業(yè)，不管水、電、氣件誘死癱瘓，只要我能收到今年的物業(yè)管理費(fèi)就算是賺了。而酬金制，則要靠把物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)真花出去，服務(wù)到位，才能收到完整酬金
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