物業(yè)管理費(fèi)，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的如何算出物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!

　　如何算出物業(yè)管理費(fèi)

　　業(yè)主、甚至業(yè)主委員會(huì)委員，如果對(duì)物管費(fèi)的構(gòu)成清晰，就無從了解物管費(fèi)的價(jià)格高低，也就無法對(duì)小區(qū)物管費(fèi)作出準(zhǔn)確的定價(jià)。很多業(yè)主以臨近小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上，即便是同樣規(guī)模的小區(qū)，物管費(fèi)也是有差異的。只有了解物業(yè)管理成本構(gòu)成，才能對(duì)物管費(fèi)進(jìn)行仔細(xì)的分析，進(jìn)而對(duì)物管公司提出明確具體的要求。 作為曾經(jīng)的業(yè)委會(huì)主任，筆者參與了第一屆業(yè)主委員會(huì)上任后面臨的最直接問題——物業(yè)管理談判，而談判內(nèi)容涉及最多的就是所有項(xiàng)目費(fèi)用的缺口。比如一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，物管公司提出，保安的費(fèi)用是7,500元。據(jù)我了解，7,500元應(yīng)該是一個(gè)崗位的費(fèi)用，而不是一個(gè)人的費(fèi)用。在物業(yè)管理公司遵守《勞動(dòng)法》的前提下，保安員一周的工作時(shí)間為40小時(shí)，如果按照每人每天工作6個(gè)小時(shí)，一周下來，保安員的工作時(shí)間

　　就會(huì)超出法定工作時(shí)間兩個(gè)小時(shí)。所以說，一個(gè)崗位應(yīng)該安排4名保安員。現(xiàn)在很多的小區(qū)支付不起太高的費(fèi)用，一般一個(gè)崗位用3個(gè)人，這3個(gè)人其實(shí)是超負(fù)荷勞動(dòng)的，如果一天一崗4個(gè)人，一個(gè)人就要工作6個(gè)小時(shí)。現(xiàn)在的狀況是三個(gè)人，每人8個(gè)小時(shí)輪崗沒有休息日，超過的16個(gè)小時(shí)按照雙倍工資支付，相當(dāng)于聘用了6名保安員。成本構(gòu)成的要素 物業(yè)管理項(xiàng)目通常分為三大類：第一類是物業(yè)管理，其核心內(nèi)容是按照《物權(quán)法》對(duì)專有部分以外共有部分設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)管理;第二是業(yè)主服務(wù)，包括安全服務(wù)和特約服務(wù)，比如保安、保潔、入戶維修;另外就是社區(qū)服務(wù)，像垃圾清運(yùn)、供電、供水、供暖，這些可以委托給物管公司，有時(shí)是由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)直接負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)，是物業(yè)管理最常見的內(nèi)容。 談及物業(yè)管理，與居民委員會(huì)不同，業(yè)主委員會(huì)更應(yīng)該

　　關(guān)注設(shè)施設(shè)備管理。精確地講，一個(gè)價(jià)值10億元的小區(qū)大概有6、7億元是共有設(shè)施設(shè)備。如果從概念范化角度表述，業(yè)主買到的能夠獨(dú)立支配的僅僅是戶門內(nèi)的空間，換句話說，有價(jià)值的都是共有部位。比如說家里的墻是共有的、不能隨意處分的，同時(shí)業(yè)主又有義務(wù)要維護(hù)它，如果發(fā)生損壞要修理。屋面、樓板、基礎(chǔ)、外墻、公共照明等一系列都是共有的。從這個(gè)意義上講，一個(gè)小區(qū)專有部分的價(jià)值約等于零，如果沒有共有部位的維護(hù)，專有部位一錢不值。所以共有部分的維護(hù)、共有設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)才是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司關(guān)注的核心內(nèi)容.一個(gè)價(jià)值10億元的小區(qū)，7億元的財(cái)產(chǎn)當(dāng)中大概有2-3億是易耗的，這些易耗財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值完全取決于管理。以電梯為例，養(yǎng)護(hù)管理得好可以用到25年-30年，如果養(yǎng)護(hù)管理得不好，最短3年就需要大修：維修費(fèi)用占總造價(jià)60%以上就算大修，換句話說等于本來能用30年的電梯幾年就壞了，所以物管費(fèi)用核心的用途就是設(shè)施設(shè)備。 從結(jié)論來講，每花一分錢物管費(fèi)能給業(yè)主節(jié)省的財(cái)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該超過一元錢，但前提是這一分錢的物管費(fèi)一定要花到業(yè)主的身上。 在物業(yè)管理上，最直觀的感受是對(duì)業(yè)主的服務(wù)，如保安、保潔、垃圾清運(yùn)等。但這些服務(wù)內(nèi)容都叫“瞬時(shí)項(xiàng)目”，比如今天的保潔沒有做好但明天做好了，這對(duì)過去和將來沒有任何影響，但是物業(yè)管理的管理項(xiàng)目是持續(xù)性的。大家首先要明白物業(yè)管理要做什么，才能明白業(yè)主委員會(huì)要做什么。從成本角度分析，物業(yè)管理實(shí)際上包括幾項(xiàng)內(nèi)容：物料、能源保證、人力資源、管理費(fèi)用、決定決策(權(quán)利人的經(jīng)費(fèi))、稅收。由于物業(yè)管理合同和管理規(guī)約約定范圍的不同，這些費(fèi)用可能在每一個(gè)小區(qū)有所不同。例如：電梯的費(fèi)用構(gòu)成第一是物料(零部配件);第二是人力維持。

　　如何算出物業(yè)管理費(fèi)

　　也就是常說的值守(這里“值守”含兩個(gè)概念，包括電梯運(yùn)營的值守和維護(hù)保養(yǎng));第三是管理成本，表面維持成本和實(shí)際發(fā)生的成本不一樣。如果找高水平的項(xiàng)目經(jīng)理，可能他的工資很高，但通過他的整合、分配、調(diào)度能讓物管費(fèi)發(fā)揮120% 的功效，付給這位項(xiàng)目經(jīng)理的酬勞是劃算的，管理成本包括財(cái)務(wù)成本，像收費(fèi)的財(cái)務(wù)人員、管理、稅收都是必須要考慮的;第四是其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，物業(yè)管理的責(zé)任主體是業(yè)主，它的核心內(nèi)容在于一旦出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的損害性賠償，就要由全體業(yè)主而不是由物管公司承擔(dān)，常用的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法就是購買保險(xiǎn)，或者以定期大中修的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。以上這些構(gòu)成了電梯的成本，而這些成本分?jǐn)偟剿械奈飿I(yè)管理費(fèi)里除以建筑面積就是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中電梯的費(fèi)用。 從服務(wù)項(xiàng)目的成本分析來講，人力成本構(gòu)成要素包括崗位設(shè)置和勞動(dòng)配制兩個(gè)方面。比

　　如，4個(gè)大門需要單崗還是雙崗，如果是雙崗一天就要8個(gè)人。再比如，門崗是要有的，而巡邏崗的設(shè)置跟小區(qū)的占地面積有關(guān)，一般來講每7萬平方米一個(gè)巡邏崗，另外有兩個(gè)容易被大家忽視的消防中控崗，對(duì)消防中控崗《消防法》還有一個(gè)規(guī)定，必須是9個(gè)人。最后一個(gè)崗位就是監(jiān)控崗，所有的攝像頭要有人看守。小區(qū)配置最基礎(chǔ)要6個(gè)-8個(gè)崗位，如果按照現(xiàn)在一崗3個(gè)人的配制來，起碼要配置18名保安員，最正規(guī)的配制需要32名保安員。這些都是人力成本配置過程當(dāng)中要考量的事情。 在人力成本配置過程中，要注意以下幾個(gè)問題： 設(shè)備物料：保安的成本不僅包括保安員的工資，實(shí)際上還包括了警用設(shè)備、服裝清洗等項(xiàng)目的費(fèi)用; 生活支持：保安員是駐在崗位的，所以要給保安提供食宿，小區(qū)沒有食宿條件就要在外面安排，為了保證保安隊(duì)伍的穩(wěn)定性，還要提供一些文

　　化活動(dòng); 業(yè)務(wù)支持包括業(yè)務(wù)培訓(xùn)、個(gè)性培養(yǎng)等等; 組織成本：保證保安隊(duì)長、經(jīng)理等管理費(fèi)攤銷，任何一個(gè)分項(xiàng)目里面產(chǎn)生的成本都需分?jǐn)側(cè)肟傢?xiàng)目的成本。 以上是服務(wù)項(xiàng)目成本構(gòu)成的大致情況，這是業(yè)主在提要求的時(shí)候必須想到的，如果說要求物管公司在門口加崗，以上的這些內(nèi)容都要考慮進(jìn)去。 成本構(gòu)成的影響因素 人力資源是受崗位設(shè)置影響的，小區(qū)崗位的設(shè)置是根據(jù)需求定編的。比如說小區(qū)需要45名保安員，這45個(gè)人就是崗位需求。通常每個(gè)崗位由4個(gè)人輪崗，但是某些崗位可以只設(shè)2個(gè)人，比如白天不需要的巡邏崗，這樣每個(gè)巡邏崗的需求就可以減半，這些個(gè)性化需求可以組織設(shè)計(jì)。但是在設(shè)置崗位、人員的時(shí)候要依據(jù)勞動(dòng)法和民法的要求，不能侵權(quán) 物料消耗與管理者的規(guī)模和常態(tài)是關(guān)聯(lián)的。物管公司的物料成本越低，利潤越高。管理費(fèi)用的

　　高低就在于自身的規(guī)模——規(guī)模較小的小區(qū)管理成本是較低的。我在成都考察的時(shí)候看到過這樣一個(gè)小區(qū)，72戶人家每個(gè)月的物管費(fèi)是0.55元/平方米，每戶面積都在100平方米左右，相當(dāng)于一個(gè)7,200平方米的小區(qū)，里面還有8個(gè)停車位，每個(gè)車位每月收費(fèi)是20元，所有的收入都?xì)w到一起一個(gè)月才4,000元出頭，對(duì)這個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用只夠派一個(gè)人。這個(gè)小區(qū)正好是由旁邊的大小區(qū)物管公司代管，工程也是交其代管，這就是通過規(guī)模效應(yīng)來降低物業(yè)管理成本。 管理成本還包括相對(duì)成本和絕對(duì)成本。絕對(duì)成本是不可減少的，比如說工資、物料。相對(duì)成本對(duì)于不同的小區(qū)各不相同，跟駐場經(jīng)理關(guān)系密切：能力強(qiáng)、管理效率高、管理合理則相對(duì)成本就低，但是支付給管理者的報(bào)酬就要高。 監(jiān)督成本包括程序、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，比如說業(yè)委會(huì)雇用專職秘書也是監(jiān)督成本的一部分 成本的形成過

　　程 首先要了解小區(qū)需要什么，哪些管理要花錢，管理標(biāo)準(zhǔn)是什么、有哪些個(gè)性需求等等。比如說保潔的清掃頻率是每周一次還是每天一次，這關(guān)系到差距很大的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預(yù)算、渠道形成、業(yè)務(wù)資源、監(jiān)督成本、決策成本，其中決策成本就是業(yè)主委員會(huì)的決策咨詢經(jīng)費(fèi)等等。所以需求分析是小區(qū)的物業(yè)管理成本計(jì)算當(dāng)中最核心的內(nèi)容。第二，明確崗位設(shè)置、物料、人力配置的渠道等內(nèi)容，才能比較合理地預(yù)估出小 區(qū)的物業(yè)管理成本。 以電梯為例，通行的行業(yè)運(yùn)行費(fèi)是每年1.6萬元/部，假設(shè)一棟是12層，有幾種情況：一梯3戶、二梯8戶、三梯10戶。如果一梯3戶是36戶分?jǐn)傠娞葙M(fèi)用，按一戶120平方米計(jì)算，每月每平方米的電梯費(fèi)就是0.31元，同理二梯8戶配置每平方米運(yùn)行費(fèi)0.23元，三梯10戶配置0.28元。即使是同一棟樓，可能物管費(fèi)中單是電梯一項(xiàng)就差出了0.08。