安徽省2017年物業(yè)管理條例(2)
第四十四條 物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;
(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置;
(三)物業(yè)服務用房應當在地面以上，便于開展物業(yè)服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能。
物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。
建設單位移交物業(yè)服務用房，不得收取任何費用。
未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。
第四十五條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第四十六條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。
第四十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(五)園林施工圖紙及樹種清單;
(六)業(yè)主名冊;
(七)物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交業(yè)主委員會。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。泄露業(yè)主個人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權向有關行政主管部門舉報。
第四十九條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位提取的物業(yè)工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設區(qū)的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務。
物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)項目所在地設區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產行政主管部門備案。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
房地產行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：
(一)根據有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、相關秩序進行管理;
(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同收取服務費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營企業(yè)承擔專項經營業(yè)務;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。
物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。
第五十二條? 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：
(一)以為業(yè)主服務為宗旨，提高服務質量和水平;
(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;
(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當包括下列事項：
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(三)物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序維護;
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)服務質量標準;
(七)物業(yè)服務費用收取標準和方式;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)物業(yè)服務合同期限;
(十)雙方的權利義務;
(十一)違約責任;
(十二)物業(yè)服務合同終止、解除條件;
(十三)其他事項。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同等示范文本。
第五十四條 物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。
前款規(guī)定的公示時間不得少于10日。
第五十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第五十六條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務：
(一)移交本條例第四十八條規(guī)定的材料;
(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案;
(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。
業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。
第五十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業(yè)類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。
物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況，業(yè)主委員會應當對所公布的物業(yè)服務費進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內公布。
價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。
第五十九條 ?已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。
第六十條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第六十一條 ?物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第六十三條 房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。
物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。
第六十四條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
第六十五條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會未依法換屆;
(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調解決的相關事項。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。
第六十七條 物業(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房;
(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;
(六)違反規(guī)定擺攤設點、占道經營;
(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;
(八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(九)違反規(guī)定停放自行車和機動車輛;
(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;
(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。
第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的整潔、美觀。
第七十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第七十一條 ?任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定。
任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。
第七十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。
專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
第七十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十五條 建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經營單位進行維護管理。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養(yǎng)護費用。
第六章 法律責任
第七十六條 有下列行為之一的，依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不移交有關資料的;
(四)未取得資質證書從事物業(yè)服務的;
(五)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的;
(六)物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(七)挪用專項維修資金的;
(八)未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房的用途的。
違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十七條 違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十八條 違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：
(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)侵占房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，個人處以5000元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;
(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。
違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，由業(yè)主委員會根據管理規(guī)約約定進行協(xié)調、處理;協(xié)調處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節(jié)嚴重的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。
第七十九條 違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的;
(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的;
(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章 附 則
第八十條 本條例下列用語的含義是：
(一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;
(二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
(四)“共用設施設備”是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第八十一條 本條例自2010年1月1日起施行。
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