2017南京市物業(yè)管理條
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2017南京市物業(yè)管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權益,營造良好的居住環(huán)境,促進和諧社區(qū)建設,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結合本市實際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動,適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理),是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主,通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織,將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務等行政主管部門按照各自職責,做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第五條 各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報,依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復,并對實名投訴、舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構,開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等,實名參加業(yè)主自治活動,行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則,應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反了共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū),可以成立業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會成立條件的,建設單位應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前,將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶,供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布,接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會成立條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應當為五至十三人的單數(shù)?;I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定,并事先告知全體業(yè)主。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前,物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十一條 籌備組成員應當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務,不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職。
第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作,并召開首次業(yè)主大會會議:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案,其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會,擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。
業(yè)主大會成立后,籌備組自動解散?;I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散?;I備階段發(fā)生訴訟、復議,或者對籌備組成員有異議的,訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開十五日前將會議內(nèi)容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導,對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期整改。未整改的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的,應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第十五條 業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持,共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定,不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定,并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表,應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主,其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件,在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條 業(yè)主代表履行下列職責:
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見,出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動,并將結果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少,經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由業(yè)主大會向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明,并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案,并書面告知須補齊的材料。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案后,可以向區(qū)民政行政主管部門備案,領取備案證書,用于開設基本賬戶。
第十九條 業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的,不得擔任業(yè)主委員會委員,已擔任業(yè)主委員會委員的,應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則,由業(yè)主委員會終止其職務并予以公示:
(一)不具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系的;
(三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為且未改正的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;
(五)違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定且未改正的;
(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;
(七)有不良信用記錄情節(jié)嚴重的;
(八)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導、幫助下,根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
第二十條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布,接受業(yè)主質詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式,管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十一條 業(yè)主委員會不得有下列行為:
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權;
(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權,擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權,侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項,組織召開業(yè)主大會會議,但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi),將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區(qū)內(nèi)的公安機關應當給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素,在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔,或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會,聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況,至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次,接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的,可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責:
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的。
列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的,或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第二十六條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立,由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù),其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第二十七條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責,依照法律、法規(guī)的規(guī)定,就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見,形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍,綜合考慮物業(yè)共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的,應當形成區(qū)域調(diào)整方案,對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的,應當分別經(jīng)擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的,應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后,應當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目,先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的,可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三十條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的,應當自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設及維護。
第三十一條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的,其職務自行終止,并應當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物:
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的,業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不得少于七日。
第三十二條 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在十五個工作日內(nèi)將審查結果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前,前期物業(yè)管理由建設單位負責。
前期物業(yè)管理階段,建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
第三十四條 建設單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)服務內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務標準的評估方式;
(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)共用部位、共用設施設備清冊;
(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式,以及利用共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責任和合同解除的條件;
(九)與前期物業(yè)服務有關的其他事項。
第三十五條 臨時管理規(guī)約由建設單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定,物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項:
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務費用的義務;
(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;
(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;
(四)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等;
(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;
(七)與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。
第三十六條 建設單位在房屋產(chǎn)權初始登記之前,應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。
物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、??顚S谩⒄O(jiān)管的原則,由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi),建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi),物業(yè)保修金不足的,建設單位應當補足;交存期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應當返還建設單位。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當設立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況,每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi),物業(yè)服務企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶,并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主,因對建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意,要求物業(yè)服務第三方評估機構評估的,建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構,對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的,由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內(nèi)有效,并向全體業(yè)主公告,同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的,建設單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè),或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改;逾期不整改的,建設單位應當向物業(yè)管理行政主管部門報告,由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案,并向社會公示。
第三十九條 普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。需要對前期物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的,應當遵循下列程序:
(一)物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計,審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調(diào)整的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日,并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過,表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不得少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準調(diào)整有異議的,可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴;認為物業(yè)服務收費標準調(diào)整違反前款程序的,可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第四十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前,應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,并邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;
(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,最長不超過十日。
承接查驗后,建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。
第四十一條 物業(yè)承接查驗的費用,由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的,由建設單位承擔。
物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。
業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章 物業(yè)管理服務
第四十二條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺,為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十三條 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,應當載明下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)服務內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務標準的評估方式;
(五)利用業(yè)主共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;
(六)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;
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