2017廣州物業(yè)管理?xiàng)l例(2)

時(shí)間：2017-06-09 13:47:48 維偉18由分享

　　第四章　物業(yè)的營(yíng)理與維護(hù)

　　第三十條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司實(shí)施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十一條　在預(yù)售或銷售房屋時(shí)，建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì)受讓人、承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。

　　第三十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收租金。

　　物業(yè)管理專用房屋產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)生代表大會(huì)同意，可以按建筑安裝工程造價(jià)折算購(gòu)買，其費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。

　　第三十三條　業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理;業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會(huì)按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。

　　第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)于物業(yè)交付使用之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：

　　(一)建筑規(guī)劃方案圖、標(biāo)準(zhǔn)層竣工平面圖。

　　(二)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖。

　　(三)地下營(yíng)網(wǎng)竣工圖。

　　(四)建筑工程質(zhì)量檢查合格證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

　　(五)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。

　　第三十五條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同解除之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報(bào)區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門備案：

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)余部分。

　　(二)全部物業(yè)檔案資料。

　　(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和財(cái)物。

　　第三十六條　任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，報(bào)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使、停放，應(yīng)遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。

　　第三十七條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意并向有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。

　　第三十八條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及市政公用設(shè)施維修時(shí)，相鄰的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　共用部位包括基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第三十九條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人，對(duì)裝修施工中改變房屋結(jié)構(gòu)、加大負(fù)荷、影響安全的，應(yīng)當(dāng)予以制止并督促改正。

　　第四十條　因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的。責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　第五章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與物業(yè)維修基金

　　第四十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。

　　第四十二條　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報(bào)價(jià)格行政管理部門備案。

　　物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司報(bào)價(jià)格行政主管部門核定。

　　第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和酬金構(gòu)成。

　　第四十四條　物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括下列項(xiàng)目：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。

　　(二)公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場(chǎng)地日常小修維護(hù)費(fèi)。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

　　(四)園林綠地日常維護(hù)費(fèi)，包括淋用水費(fèi)。

　　(五)環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務(wù)費(fèi)。

　　(六)用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　(七)公用設(shè)施設(shè)備、部位及場(chǎng)地水電費(fèi)。

　　(八)建筑物公共設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)。

　　(九)建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費(fèi)。

　　(十)物業(yè)管理合同規(guī)定的費(fèi)用。

　　公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費(fèi)可另外按實(shí)結(jié)算。

　　物業(yè)管理公司的酬全，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確定。

　　第四十五條　物業(yè)維修基金屬全體業(yè)主共同所有。

　　物業(yè)維修基金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。

　　市、區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)維修基金的繳交、使用、劃轉(zhuǎn)及管理。

　　第四十六條　商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購(gòu)買商品房的業(yè)主應(yīng)按售房款的百分之二分期繳交物業(yè)維修基全。

　　商品房售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總投資的百分之二繳交物業(yè)維修基金。建設(shè)單位與購(gòu)房人對(duì)物業(yè)維修基金的繳文另有書面協(xié)議的除外。

　　建設(shè)單位應(yīng)在售房的同時(shí)建立物業(yè)維修基金。

　　第四十七條　非購(gòu)房業(yè)主應(yīng)按同一物業(yè)市場(chǎng)售房均價(jià)的百分之二分期繳文物業(yè)維修基金。

　　前款所稱非購(gòu)房業(yè)主是指在城市房屋拆遷中獲得房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償以及持有空置商品房的建設(shè)單位等擁有房屋所有權(quán)的業(yè)主。

　　第四十八條　實(shí)施物業(yè)管理的已購(gòu)公有住房，或者以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買的解困、安居、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主應(yīng)按同等同類房屋市場(chǎng)售房均價(jià)的百分之二繳交物業(yè)維修基金。

　　第四十九條　業(yè)生繳交的物業(yè)維修基金由物業(yè)管理公司代為收繳，存入業(yè)主名下物業(yè)行政主管部門指定的銀行專用帳戶，專項(xiàng)用于物業(yè)維修，不得娜作他用。

　　第五十條　物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)外，按下列規(guī)定處理：

　　(一)房屋室內(nèi)部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　(二)房屋單體共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用，由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

　　(四)市政公用設(shè)施由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)。

　　第五十一條　物業(yè)維修使用前，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將維修項(xiàng)目在公共顯著位置向全體業(yè)主公布。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，報(bào)區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門備案后方可使用。

　　經(jīng)物業(yè)行政主管部門根據(jù)國(guó)家和省、市有關(guān)房屋修繕規(guī)定確認(rèn)應(yīng)當(dāng)維修的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)組織維修，所需費(fèi)用按第五十條(一)(二)(三)項(xiàng)的規(guī)定支出。

　　第五十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的物業(yè)維修基金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　第五十三條　業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理、維修等費(fèi)用。

　　建設(shè)單位的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

　　第五十四條　物業(yè)管理公司應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修基全的收支帳目每3個(gè)月在公共顯著位置向業(yè)主公布一次。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第五十五條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理公司予以制止，并依照業(yè)主公約進(jìn)行處理。

　　第五十六條　業(yè)主、使用人不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不交付的，累計(jì)記帳存入該房屋在房地產(chǎn)行政主管部門的產(chǎn)權(quán)資料檔案中，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除;物業(yè)管理公司也可依法向人民法院起訴。

　　建設(shè)單位、業(yè)主不按時(shí)繳交物業(yè)維修基金的，業(yè)主委員會(huì)可以催繳，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，經(jīng)催收仍不交付的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院起訴。

　　第五十七條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令其限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

　　第五十八條　物業(yè)管理公司違反第三十五條規(guī)定，未向業(yè)主委員會(huì)和其選聘的物業(yè)管理公司移交或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料財(cái)物的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，降低或取消其資質(zhì)等級(jí)，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　物業(yè)管理公司違反第十九條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)或已被物業(yè)行政主管部門取消物業(yè)管理資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，降低或取消其資質(zhì)等級(jí)，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　第五十九條　物業(yè)管理公司違反法律法規(guī)和本辦法，損害業(yè)主、使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)予以賠償，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第六十條　物業(yè)行政主管部門及其工作人員玩忽職守、詢私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。