2017貴州物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
第二十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。
第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議;(二)業(yè)主委員會(huì)成員缺員需要補(bǔ)選的;(三)業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的;(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的;(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開;業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起30日內(nèi)組織召開。
第三十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，涉及表決事項(xiàng)的，征求意見書應(yīng)當(dāng)載明表決事項(xiàng)，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達(dá)的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點(diǎn)行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于7日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第三十二條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開15日前將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時(shí)會(huì)議的，可以根據(jù)實(shí)際情況在7日內(nèi)公示、召開。
第三十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。
第三十四條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開，與會(huì)業(yè)主就會(huì)議事項(xiàng)形成多數(shù)決議但未達(dá)到本條例第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
第三十五條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，依法履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;(二)業(yè)主大會(huì)決定委托管理時(shí)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護(hù)中的糾紛;(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表;(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)公信力和組織能力;(四)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間;(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù);(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。符合前款第二項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護(hù)人，是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的，候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定。
第三十七條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第三十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會(huì)成員中選舉主任、副主任，明確業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)。
第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第四十條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持，業(yè)主委員會(huì)主任因故不能召集或者主持會(huì)議的，可以委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集或者主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)，將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)房屋行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的約束力。
第四十二條業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。業(yè)主委員會(huì)成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定終止其成員資格。資格終止的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)成員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第四十三條業(yè)主委員會(huì)因成員資格終止等原因缺員，有候補(bǔ)成員的，由候補(bǔ)成員按照當(dāng)選票數(shù)依次遞補(bǔ)。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)成員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)在辭職30日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第四十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定使用。
第四十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門，與居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)管理工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會(huì)開展工作。
第四十七條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房屋行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。
第四十八條業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。[1]
第四章 前期物業(yè)管理編輯
第四十九條包含住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對(duì)于現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。投標(biāo)人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門同意，可以由建設(shè)單位實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。鼓勵(lì)不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同訂立之日起15日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。推行臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。首次業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約失效。
第五十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買受人說明。房屋買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第五十三條保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第五十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋達(dá)到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。建設(shè)單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十五條前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主3個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
第五十六條前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，其權(quán)利義務(wù)終止。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地清單;(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第五十八條前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料以及本條例第五十七條第二款規(guī)定的資料。
第五十九條本章未規(guī)定事項(xiàng)，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定。
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